세무법인다솔은 네트워크와 전문성을 갖춘
    국내최대 세무법인입니다.

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      네트워크와 전문성

      협력을 통해 새로운 가치를 창출하는
      세무법인 다솔

      세무법인 다솔은 2011년 업무분야별 최고의 세무사들이 “전문성과 네트워크”라는
      핵심가치를 지향하며 탄생하였습니다.

      현재 전국 70여개 지점 및 제휴점, 100여명의 세무사로 구성된 대한민국 최대 규모의
      세무법인으로서 기업의 생존과 번영, 고객 자산의 가치 중대에 기여하고 있습니다.

      저희 법인은 그간의 성장과 성과에 만족하지 않고, 조세 분야의 업무뿐만 아니라
      기업 경영 전반에 관한 종합 컨설팅을 아우르는 회사로 성장해 나갈 것입니다.

      세무칼럼

      세무법인 다솔 그 중심에는 전문성, 팀웍, 합리성, 정성이라는
      고객 중심의 가치가 있습니다.

      사례로 알아보는 조합원입주권·분양권과 일시적2주택

      세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>1세대가 1주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택이 된 상태에서 종전주택을 양도하는 경우에도 일정한 요건을 충족한다면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다. 이러한 특례 규정에 있어서 주택으로 간주되는 조합원입주권과 분양권도 유사하지만 달리 규정된 방식으로 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있다. 몇 가지 사례를 통해 살펴보자. 1. 일시적 2주택 법률규정과 요건먼저 규정된 법률 내용으로 비과세 요건을 확인해보자. 다만 아래 요건 외에도 양도하는 종전주택은 기본적으로 보유 및 거주요건 등의 비과세 요건을 충족해야 한다.(1) 종전주택과 신규주택(소득세법 시행령 제155조 제1항)가장 일반적 경우로서, 아래 ①, ② 요건을 모두 충족해야 한다.① 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것② 신규주택 취득일로부터 3년* 이내 종전주택을 양도할 것(*신규주택 취득일 현재 종전주택 및 신규주택 모두 조정대상지역 내에 있는 경우, 신규주택 취득일로부터 1년 이내 종전주택을 양도해야 하며, 신규주택에 세대 전원이 이사 및 전입 신고해야 한다.)(2) 종전주택과 조합원입주권(소득세법 시행령 제156조2 제3항, 제4항), 분양권(소득세법 시행령 제156조3 제2항, 제3항)1세대가 1개의 주택을 보유하다가 조합원입주권(분양권)을 취득하고 종전주택을 양도할 때 비과세를 적용받는 경우이다. 아래 ① 또는 ② 요건 중 하나를 충족하면 된다.① 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권(분양권)을 취득하고, 조합원입주권(분양권)을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것② 조합원입주권(분양권)을 취득한 날로부터 3년이 경과하여 종전주택을 양도하는 경우로서 조합원입주권(분양권)으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고, 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내 종전주택을 양도할 것 2. 조합원입주권·분양권과 일시적 2주택 비과세 사례혼동하기 쉬운 몇 가지 사례를 살펴보고자 한다. 앞서 설명한 법률 요건의 충족 여부를 엄격하게 살펴 판단하면 사례의 답을 찾기 쉽다.(1) 사례1  Q 2018.12. 조정대상지역 내 주택A를 취득해 보유하던 甲은 2020.02. 비조정대상지역 내 주택B를 추가로 취득했는데, 주택B의 취득 이후 재건축·재개발에 의한 관리처분계획인가로 주택B가 조합원입주권B로 변경됐다. 이 경우 주택A 양도 시 비과세를 적용받기 위해 갖추어야 할 요건은 무엇일까? A 위 사례는 신규주택이 취득 이후 조합원입주권으로 변경된 사례로서 조합원입주권 비과세 규정 적용으로 혼동할 수 있다. 하지만 주택B는 취득 당시 권리가 아닌 주택이었으므로 일반적인 일시적 2주택 규정을 적용해야 한다. 따라서 주택A는 주택B의 취득일로부터 3년 이내 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있다.(2) 사례2   Q 2021.01. 분양권C를 취득해 보유하던 乙은 해당 분양권이 완공되기 이전에 주택D를 취득했다. 이후 분양권C가 주택C로 완공됐다면, 주택C 취득일로부터 3년(1년)이내 주택D를 양도 시 비과세를 적용받을 수 있을까?A 정답은 비과세를 적용받을 수 없다. 2021.03.30. 국세상담센터에 게재된 주요 상담사례자료에 따르면 주택간 일시적 2주택 비과세(소령 제155조 제1항) 적용대상은 아니다. 2021.01.01. 이후 취득한 분양권에 대해서는 소득세법 시행령 제156조3이 신설되었기 때문에 해당 법률조항을 적용해야 한다는 취지로 해석된다. 하지만 해당 조항을 적용하기 위해서는 주택D를 먼저 취득했어야 하기 때문에 이 또한 적용대상이 아니다. 따라서 위 케이스의 경우 선양도하는 주택은 과세된다.(3) 사례3   Q 丙이 보유하고 있던 주택E가 재건축·재개발에 의한 관리처분계획인가로 조합원입주권E로 변경된 이후, 승계 조합원입주권F를 추가로 취득했다. 이후 두 입주권이 주택E와 주택F로 완공된 이후, 주택E를 양도하는 경우 어떤 요건 충족 시 비과세를 적용받을 수 있을까?A 정답은 현 규정상 비과세는 적용받을 수 없다. 현재 법률 규정은 종전주택을 보유한 상태에서 신규주택 또는 신규 조합원입주권을 취득한 경우 종전주택 양도시 비과세를 적용하는 규정이지 ‘조합원입주권을 보유한 상태’에서 조합원입주권을 취득한 경우는 규정하고 있지 않다(서면법규과-563, 2013.05.16.).참고로 원조합원이 조합원입주권을 보유하다가 신규주택을 취득한 경우로서 보유하던 조합원입주권을 양도해 비과세를 적용받을 수 있는 규정은 소득세법 시행령 제89조 제1항 제4호에 별도의 요건으로 규정하고 있으나, 위 케이스는 해당되지 않는다.(4) 사례4  Q 丁은 주택G(2018.4. 취득), 주택H(2019.5. 취득)를 함께 보유하던 중 2020.5. 조합원입주권I를 취득했다. 주택H를 2020.12. 과세로 선양도 후 주택G와 조합원입주권I만 보유한 상태에서 주택G를 양도한다면 비과세를 적용받을 수 있을까? (다만, 소령 제154조 제5항에 따른 보유기간 재기산 규정은 별론으로 함)A 주택G의 양도일 현재 주택G와 조합원입주권I가 조합원입주권 일시적 2주택 비과세(소령 제156조2 제3, 4항) 요건을 충족한다면 비과세를 적용받을 수 있다(재산세과-1025, 2009.05.25.). 따라서 조합원입주권I 취득일로부터 ① 3년 이내 양도하거나, ② 3년이 경과했다면 주택I 완공 후 2년 이내 입주 및 1년 이상 거주하고, 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 주택G를 양도하면 된다.최근 많은 1주택 이상 보유자가 주택보다 양도기한이 여유롭고 보유세 부담이 적은 조합원입주권 또는 분양권을 투자목적으로 취득하고 있다. 하지만 향후 세금에 대한 계획없이 주변 이야기만 듣고 취득했다가 양도 직전 상담을 찾아온 사람들이 난처한 상황에 처하곤 한다. 조합원입주권 또는 분양권을 취득·양도할 계획이 있다면 반드시 숙련된 세무 전문가에게 충분한 검토를 받아보길 바란다.곽인송 세무사 세무법인 다솔

      2022.01.21

      곽인송 세무사

      유산을 지키는 상속협의분할

      세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주> 끝은 또 다른 시작이라고 했던가. 상속으로 피상속인의 상속세가 정산됨과 동시에 상속인들은 새로운 자산을 취득하게 된다. 협의분할은 상속세뿐 아니라 향후 상속인들의 여러 세금에도 큰 영향을 미친다. 협의분할시 유념해야 할 사항을 알아보자.1. 논의만 충분히 해도 증여세를 피할 수 있다.상속인들 간의 합의·변경만으로도 세금이 발생할 수 있을까? 그렇다.상속재산에 대해 상속 등기 등을 한 후 상속 지분 등의 변경으로 당초보다 상속재산이 증가하는 자는 초과분을 증여받은 것으로 보아 증여세를 납부해야 한다. 다만, 상속세 신고기한 내 경정등기를 하거나 상속개시 후 최초로 협의분할에 의한 상속등기 등을 하는 경우 이러한 증여세를 피해갈 수 있다. 억울하게 증여세가 부과되지 않도록 협의분할서 작성 전 충분한 논의를 거치도록 하자. 2. 배우자 상속공제를 활용하자.배우자가 상속받는 재산에 대하여는 최소 5억원에서 최대 30억원까지 공제가 가능하다. 남편의 사망으로 자녀 3명과 함께 30억원을 상속받게 된 경우 배우자가 상속받는 금액에 따라 상속세는 1억9000만원의 차이가 발생한다.                                                                                       (단위:백만원)다만, 배우자도 위독하여 단시간 내에 재차 상속개시가 예상된다면 향후 상속세까지 고려해 결정해야 하므로 전문가의 도움을 받아 미리 시뮬레이션을 진행해보도록 하자. 3. 상속 이후를 함께 고려하자.현명한 협의분할로 상속세뿐만 아니라 이후 발생할 종합부동산세, 종합소득세, 양도세 등 여러 세금도 함께 절세할 수 있다. A씨 가족의 사례를 통해 알아보자. ① 주택은 누가 상속받는 것이 유리할까?상속비율의 차이만으로도 세액차이가 크게 달라진다. 2채의 주택을 보유하고 있는 배우자와 무주택자인 자녀가 공동으로 상속받고 6년 후 양도하는 경우를 생각해보자(양도가 20억원, 취득가 10억원 가정).                                                                                        (단위:백만원)  공동으로 상속받은 주택을 양도하는 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 주택 수를 계산한다. 배우자가 60%의 지분을 상속받고 처분하는 경우 3주택자에 해당하여 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 부인된다.                                                                                       (단위:백만원)  무주택자인 자녀가 60% 지분을 가져가는 경우 중과세율 적용을 피할 수 있다. 지분비율을 조정했을 뿐인데 약 2억3000만원의 세금을 아낄 수 있게 되었다.자녀가 상속주택에 실거주하여 비과세 요건을 충족한다면 더 많은 절세도 가능하다. 상속인들 모두 다주택자에 해당한다면 상속개시일 5년 내 상속주택 처분계획을 수립하는 것도 필요하다. ② 농지는 누가 상속받는 것이 유리할까?B씨가 7년 동안 자경하던 하남시 농지를 상속받고 2년 후 양도하는 경우의 예상세액을 살펴보자(양도가 20억원, 취득가 10억원 가정).                                                                                                                                                                     (단위:백만원)  8년 이상 자경한 농지는 양도소득세를 최대 1억원까지 감면받을 수 있다. 피상속인이 경작하던 중 사망한 경우 기간요건을 판단할 때 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 합산해 인정해준다. 다만 이는 상속인이 농지소재지 등에 거주하며 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우에 한하므로 상속인들 상황에 맞도록 재산분배를 결정해야 한다. ③ 상가는 누가 상속받는 것이 유리할까?종합소득세는 합산 과세방식이므로 소득이 있는 자녀들의 경우 임대소득으로 증액되는 종합소득세도 부담이 될 수 있다. 그러므로 상속인 각자의 현재 상황에 대해 충분한 논의를 거쳐 상속받을 자를 결정하거나 추후 법인으로 전환하는 방식을 함께 고려하는 것이 필요하다.  출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.01.13

      유새라 세무사

      1세대 1주택 비과세 거주요건 필요할까?

      2017년 정부는 투기 목적 수요가 주택시장에 유입되는 것을 막고 실수요 중심으로 주택 수요를 관리하고자 8.2 부동산대책을 통해 조정대상지역 내 주택 취득자에 대해 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 거주요건을 신설했다.해당 규정은 2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 적용하는 것으로 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 또는 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 1세대가 계약금 지급일 현재 무주택인 경우에는 거주요건이 배제된다. 실무에서는 여러 가지 상황별로 거주요건 적용여부가 달라진다. 아래에서는 이에 대해 살펴보고자 한다(취득하는 주택이 조정대상지역임을 가정). 1. 2017년 8월 2일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 해당하는지 여부(지급일 현재 무주택인 경우 가정).(1) 계약금 일부를 2017년 8월 2일 이후 납부하는 경우2017년 8월 2일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 계약금을 “완납”한 경우를 말하는 것이다. 따라서 계약금 일부를 2017년 8월 2일 이후 납부하는 경우에는 거주요건이 적용된다. [서면부동산2019-377(2019.08.26.)](2) 피상속인이 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택 또는 2017년 8월 2일 이전 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 조정대상지역 내 분양권을 동일세대원인 상속인이 2017년 8월 3일 이후 상속받은 경우이러한 경우에는 상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 동일세대원이었는지와 동일세대원이었다면 상속개시 당시까지 계속하여 동일세대원인지에 따라 나뉜다.상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 동일세대원인 경우로서 상속개시 당시까지 동일세대원인 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다. [서면법령해석재산2020-2708(2020.12.24.), 서면법령해석재산2020-3884(2021.04.23.)]상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 별도세대였으나, 2017년 8월 3일 이후 동일세대원이 된 경우에는 거주요건을 적용한다. [사전법령해석재산2020-1047(2021.05.04.)]상속인이 2017년 8월 2일 현재는 피상속인과 동일세대원이나, 2017년 8월 3일 이후 세대분리한 후 다시 합가하여 동일세대원인 상태에서 상속이 개시된 경우에는 거주요건을 적용한다. [사전법령해석재산2021-853(2021.09.30.)](3) 2017년 8월 2일 이전 건축허가를 받아 착공신고 후 2017년 8월 3일 이후 완공해 주택을 취득한 경우위 경우가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 해당해 거주요건이 배제되는 것인지 논란이 되었으나, 위 경우는 거주요건이 적용된다.[서면법령해석재산2020-3871(2021.02.18.)](4) 2017년 8월 2일 이전 주택을 신축할 목적으로 멸실하고 2017년 8월 3일 이후 준공되어 취득한 경우주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득 후 멸실하고 신축했을 경우 새로 취득하는 주택은 기존주택의 연장으로 보아 신규주택의 취득시기를 기존주택의 취득일로 본다. 따라서 기존주택을 2017년 8월 2일 이전 취득했으므로 거주요건은 적용하지 않는다. [서면부동산2020-1236(2020.11.30.)]  *17.08.02. 이전 피상속인이 매매계약 체결, 계약금 지급한 경우 2. 1세대가 계약금 지급일 현재 무주택에 해당하는지 여부(1) 주택 분양권 및 조합원입주권을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우거주요건을 적용하지 않는다. 이 경우 조합원입주권은 승계조합원입주권 뿐만 아니라 원조합원입주권인 경우에도 거주요건을 적용하지 않는다. [기획재정부재산-735(2019.10.30.)](2) 공동상속주택 소수지분(소득세법 시행령 제155조 제3항)을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우1세대 1주택 비과세 적용 시 공동상속주택 소수지분을 보유한 경우에는 일정 요건을 충족한 자가 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 보며 공동상속주택 소수지분 보유자의 주택으로 보지 않기 때문에 계약금 지급일 현재 무주택인 것으로 잘못 판단할 수 있다. 이는 비과세 요건을 충족한 주택을 양도할 때 양도자의 주택으로 보지 않겠다는 것이며, 거주요건 적용여부를 판단하기 위한 무주택 세대에 해당하는 것은 아니기 때문에 이 경우 거주요건이 적용되므로 주의해야 한다. [서면부동산2018-935(2018.11.29.) 외 다수](3) 조세특례제한법 제99조의2(이하 ‘조특99조의2’라 한다) 해당 주택을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우공동상속주택 소수지분과 마찬가지로 1세대 1주택 비과세 적용 시 조특99조의2 해당 주택을 보유한 경우에는 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않기 때문에 이 역시도 계약금 지급일 현재 무주택인 것으로 오인할 수 있다. 이 경우에도 위와 마찬가지로 거주요건 적용여부를 판단하기 위한 무주택 세대에는 해당하지 않기 때문에 거주요건이 적용되므로 주의해야 한다. [기획재정부재산-941(2018.11.01.) 외 다수]  3. 양도당시 조정대상지역에서 해제된 경우거주요건 적용여부는 취득당시 조정대상지역인지에 따라 판정한다. 따라서 취득당시 조정대상지역에 해당했으나, 양도당시 조정대상지역에서 해제된 경우라도 취득당시에 조정대상지역이었다면 비과세 혜택을 받기 위해서는 거주요건이 적용된다.이 외에도 실무적으로 비과세는 혜택이 큰만큼 적용요건이 매우 엄격하고 까다롭게 이루어진다. 비과세가 적용되는 것으로 알고 양도했다가 검토해보니 생각하지도 못한 이유로 비과세가 적용되지 않아 곤란한 경우가 비일비재하다.이런 혼란을 방지하기 위해서는 주택을 양도하기 전 뿐만 아니라 취득하기 전에도 반드시 세무전문가와 상담해 자산플랜을 세우길 권장한다.

      2021.12.24

      조인영 세무사

      서울 인기 아파트 TOP100 보유세 예상액

      집주인이라면 매해 7·9월에 날아오는 재산세 고지서를 피할 수 없다. 비싼 집에 살고 있는 집주인은 12월에 종합부동산세 고지서도 받게 된다. 이렇게 집을 갖고 있는 사람에게 부과하는 재산세·종합부동산세 등의 세금을 '보유세'라고 부르기도 한다. 박정수 세무사(세무법인 다솔)와 함께 서울 인기 아파트 100개의 2020년, 2021년 보유세를 각각 계산해봤다. 서울 25개구에서 2020년 거래량이 가장 많았던 아파트를 조사한 후, 이 아파트들의 거래량·매매가격·재산세·종합부동산세를 하나하나 따져보았다. 먼저 강남구부터 살펴보겠다. 강남구에서 2020년 거래건수 163건을 기록했던 자곡동 엘에이치강남아이파크(84㎡)는 최고 17억4000만원에 거래된 적이 있다. 2021년 공시가격은 12억500만원(중간층 기준)으로 실거래가 대비 69%를 나타냈다. 이 아파트의 집주인이 낸 재산세는 191만원이고, 도시지역분과 지방교육세를 합치면 총 330만원을 낸 것이다. 이곳에 사는 사람들은 종합부동산세 과세대상이다. 1세대 1주택자가 5년 동안 보유한 경우 받는 세액공제 20%를 적용하더라도 종합부동산세 32만원과 농어촌특별세 6만원을 합쳐 38만원을 더 납부한다는 계산이 나온다. 재산세와 종합부동산세를 합치면 2021년 보유세로만 368만원을 내는 셈이다. 2020년 공시가격 8억7600만원을 기준으로 했을 때 재산세만 250만원을 냈던 점을 감안하면 1년 사이 보유세가 47% 인상된 것을 알 수 있다. 2020년 실거래가 43억원을 기록했던 도곡동 도곡렉슬(176㎡)은 2021년 공시가격이 34억4400만원이었다. 보유세는 총 3352만원으로 지난해 1959만원보다 71% 늘어나게 된다. 대치동 은마아파트(84㎡)는 2021년 공시가격이 17억200만원으로 2020년보다 1억6900만원 올랐다. 보유세는 2020년 689만원에서 2021년 807만원으로 17% 올랐다. 2020년 도곡동 타워팰리스(244㎡)의 실거래가는 53억5000만원이었다. 2021년 공시가격 41억7000만원 기준으로 이곳의 보유세를 계산하면 4535만원이 나오며 이는 전년보다 16% 상승한 금액이다. 보유세 상승률은 상대적으로 낮아 보이지만, 실제 금액으로 보면 1년 사이 611만원의 세금을 더 낸 것을 알 수 있다. 이 금액은 공시가격 15억원인 아파트의 1년 보유세와 맞먹는 수준이다. 이번에는 강동구로 가보겠다. 거래건수가 가장 많았던 고덕동 고덕래미안힐스테이트(97㎡)의 2021년 공시가격은 11억7700만원으로, 집주인들은 종합부동산세 과세 대상이다. 2021년 보유세는 381만원으로 2020년 보유세(286만원)보다 33% 올랐다. 강북구에는 최고 인기아파트인 미아동 SK북한산시티가 있다. 2020년 거래건수 396건으로, 서울 전체 아파트 가운데 거래건수 1위를 기록했다. 전용면적 114㎡의 2021년 공시가격은 6억원이고, 2021년 보유세는 103만원으로 2020년보다 22만원 올랐다. 같은 동네에 있는 벽산라이브파크와 삼각산아이원은 각각 92만원과 105만원으로 계산됐다.  강서구에서는 화곡동 강서힐스테이트(152㎡)의 공시가격이 10억9300만원을 기록했다. 종합부동산세를 포함한 총 보유세는 331만원으로 지난해보다 62만원 늘었다. 광진구의 더샵스타시티(177㎡)의 2021년 공시가격은 17억2800만원으로, 보유세는 830만원으로 계산됐다. 관악구는 관악산휴먼시아2단지(114㎡)의 올해 보유세가 정확히 100만원으로 나왔고, 구로구 개봉현대(114㎡)의 보유세는 120만원, 금천구 관악산벽산타운5단지(114㎡)의 보유세는 79만원으로 산정됐다. 노원구에서는 중계그린1단지(59㎡)가 64만원을 기록했고, 도봉구 방학신동아1단지(126㎡)의 보유세는 86만원, 중랑구 신내6단지(59㎡)의 보유세는 67만원이다. 동대문구 래미안위브(140㎡)의 보유세는 종합부동산세를 포함해 총 340만원의 보유세를 내고, 동작구 힐스테이트상도센트럴파크(118㎡)는 331만원, 마포구 마포태영(114㎡)은 276만원의 보유세가 나왔다. 마포래미안푸르지오4단지(114㎡)는 2021년 공시가격은 14억5600만원, 보유세는 589만원으로 계산됐다. 서대문구의 신축 아파트인 DMC래미안e편한세상(153㎡)과 DMC파크뷰자이1단지(152㎡)는 각각 286만원과 380만원의 보유세를 내는 것으로 계산됐다. 서초구의 인기 아파트는 보유세의 앞 자리가 하나 더 추가된다. 반포자이(244㎡) 소유주는 3307만원, 아크로리버파크(178㎡) 소유주는 5255만원의 보유세를 낸다. 송파구에서는 올림픽훼밀리타운(192㎡)의 보유세가 1099만원으로 산정됐다.  성동구는 행당대림e-편한세상(114㎡)의 보유세가 237만원으로 예상되고, 성북구 최고 인기아파트인 정릉풍림아이원(114㎡)은 보유세 90만원을 낸다. 양천구는 목동신시가지7단지(101㎡)의 보유세는 740만원이다. 영등포구 영등포푸르지오(84㎡)는 189만원, 래미안에스티움(118㎡)은 416만원, 여의도동 시범(156㎡)은 1006만원의 보유세를 기록했다. 용산구에는 최고급 아파트인 한남더힐(243㎡)이 자리 잡고 있다. 2020년 실거래가는 77억5000만원이었고, 2021년 공시가격 62억6800만원을 기록했다. 보유세는 7917만원으로 2020년보다 1505만원 오른 수치를 기록했다. 이밖에 은평구 북한산푸르지오(114㎡)의 보유세는 223만원, 종로구 경희궁자이2단지(116㎡)는 805만원, 중구 남산타운(114㎡)은 305만원의 보유세를 내는 것으로 추정됐다. 

      2021.11.23

      박정수 수석팀장세무사

      9억 넘는 상가주택, 세금폭탄 피하려면 올해 안에 팔아라

      [땅집고] 실거래가 9억원 초과 겸용주택과 주택부수토지에 대한 양도세 적용 범위가 내년 1월1일부터 달라진다. 사진은 경기 성남 판교신도시에 들어선 점포겸용 주택 단지. /조선DB[땅집고] 오는 12월부터 3기 신도시를 비롯한 공공주택지구와 산업단지 예정지에서 토지보상 협의가 본격화된다. 신도시와 택지지구 토지 보상 협의시 토지주가 서둘러야 할 이유는 없다. 보상 필지가 여럿인 경우 해를 넘겨 협의에 응하는 일도 흔하다. 그런데 올해를 넘기면 세금 폭탄을 맞는 부동산도 있어 주의해야 한다.1가구1주택 비과세가 적용되는 9억원 초과 겸용주택(일명 상가주택)이나 수도권 안에서 대지면적이 큰 주택 부수토지(주택에 딸린 땅)가 대표적이다. 이런 부동산을 소유한 경우 내년 1월1일부터 세법 개정안이 시행되면 매각시 양도세가 대폭 늘어날 수 있다. 토지 보상 뿐만 아니라 일반 매각을 고려하는 소유자도 마찬가지다. 팔 생각이 있다면 올해 안에 팔아야 절세에 유리하다.■겸용주택, 내년부턴 1가구1주택 비과세 안돼흔히 상가주택이라고 부르는 겸용주택은 한 건물에 주택과 주택이 아닌 부분(상가·사무실 등)이 같이 있는 것을 말한다.[땅집고] 9억원 초과 겸용주택은 내년 1월1일부터 주택이 차지하는 연면적에 상관없이 주택부분과 그외 부분으로 분리해 과세한다. /국세청 2020 개정세법 해설겸용주택 절세법 핵심은 주택이 아닌 부분에 대해 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있느냐다. 실거래가 9억원을 초과한 겸용주택은 주택과 비 주택 부분을 분리해 과세한다. 지금은 주택이 차지하는 연면적이 나머지 연면적을 합친 것보다 크면 건물 전체를 주택으로 간주한다. 이 경우 건물 전체에 대해 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.그런데 내년 1월1일부터 주택 연면적 비율에 상관없이 주택 부분에 대해서만 비과세 혜택이 적용된다. 나머지 상가나 사무실은 일반 부동산으로 분류돼 양도소득세를 내야 한다. 장기보유특별공제율도 주택으로 간주하면 최대 80%까지 적용받지만, 일반 부동산으로 분류되면 연 2%, 최대 30%(15년 이상 보유)로 대폭 줄어든다. 15년 넘게 보유했더라도 50%나 차이가 난다.따라서, 9억원 초과 겸용주택 중 주택 연면적이 비 주택보다 크다면 올해 안에 소유권을 이전해야 비 주택 부분까지 양도세 비과세 받을 수 있다.■수도권, 부수토지 범위 조정…비과세 규모도 달라진다주택에 딸린 토지(주택부수토지)의 비과세 범위도 내년부터 조정된다. 주택 부수토지는 주택에 포함되는 것으로 간주돼 주택에 해당하는 세율이 적용된다. 만약 1가구1주택 비과세 대상자라면 부수토지 범위 내에서는 양도세는 거의 내지 않아도 되는 것.원래 비과세 주택부수토지는 주택 정착 면적의 5배 이내 면적으로 한다. 주택정착면적은 건물전체정착면적에 주택부분 연면적이 건물전체연면적에서 차지하는 비율을 곱해서 계산한다.[땅집고] 내년부터 주택부수토지의 범위가 조정되기 때문에 범위가 줄어드는 수도권에서는 양도를 올해 안에 끝내는 것이 유리하다. /국세청 2020 개정세법 해설그런데 수도권(서울‧경기‧인천)에서는 비과세 주택부수토지 범위가 기존 대비 60%로 줄어든다. 내년 1월1일부터 주택부수토지를 양도하는 경우 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역에는 주택정착면적의 3배를 적용하기로 한 것이다. 수도권에서 대지면적이 큰 주택을 보유한 경우 막대한 세금을 부담해야 할 가능성이 크다. 반면 녹지지역과 수도권 밖의 지역은 5배, 도시지역 밖은 10배로 범위가 그대로 유지된다.결론적으로 올해 토지보상 협의에 돌입하는 토지와 주택 소유주라면 1세대1주택 비과세가 적용되는 9억원 초과 겸용 주택과 대지 면적이 큰 수도권 소재 주택부수토지에 대한 협의를 우선적으로 하는 것이 세금 면에서 유리하다. 다만 비과세되는 겸용주택이 9억원 이하이거나 주택부수토지 지역이 수도권이 아니라면 종전 규정이 적용되므로 구태여 협의를 서둘러야 할 이유는 없다. 

      2021.11.23

      안수남 대표 세무사

      증여를 고려한다면, 2022년까지 서둘러야

      지난 8월 11일 행정안전부에서는 지방세법 개정안을 입법예고했다. 이번 지방세법 개정안은 ①코로나19 극복 및 지역경제 활성화를 위한 세제지원 ②지방세 운용 효율화 및 납세자 권익강화 ③지방세입 과세제도 합리화를 주요 내용으로 삼고 있다. 각 주요 내용별로 핵심적인 개정사항을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 코로나19 극복 및 지역경제 활성화를 위한 지방세 개정사항으로는 코로나19 등 감염병의 예방·진료 지원을 위해 지방의료원 등 의료기관의 취득세와 재산세 감면을 3년 더 연장하고, 감염병 연구·예방, 전문가 양성 등을 위한 감염병 전문병원의 취득세와 재산세는 각각 10%p 추가로 감면한다. 또한, 코로나19로 어려움을 겪는 사회적 취약계층을 지원하기 위해 장애인, 다자녀가구 등에 대한 지방세 감면을 3년 연장한다. 지역경제 활성화를 위한 개정사항으로는 서민들의 안정적인 주거환경 마련을 위해 주택임대사업자가 취득·보유하는 임대주택, 생애최초 취득 주택 및 서민주택에 대한 지방세 감면이 2년~3년 연장된다. 지방세정 운영 효율화 및 납세자 권익강화를 위한 지방세 개정안의 주요 사항은 다음과 같다. 납세자들의 권익보호 강화를 위해 전자송달·자동이체 방식 납부에 대한 세액공제 한도를 우편발송 비용절감 효과 등을 고려해 현행 150원~1000원에서 250원~1600원으로 최대 600원까지 추가로 확대했다. 그리고 현행 규정에서는 소득세가 소송 등에 의해 환급되는 경우 환급청구권 소멸시효에 대한 규정이 불명확해 납세자 권리구제에 미흡했던 부분이 있었는데 이를 개선하여 국세환급 통보 시 지방소득세의 환급청구권 소멸시효가 다시 시작되도록 분명하게 개정했다. 또한 소득세뿐만 아니라 법인세의 경우에도 국세 환급결정이 있는 경우 지자체가 환급할 것을 명확하게 규정했다.이번 지방세의 개정안 중 가장 주의 깊게 살펴볼 사항은 지방세입 과세제도를 합리화 방안이다. 이번 개정안을 통해 2023년부터 무상취득의 취득세의 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 변경될 예정이다. 또한 개인의 경우 유상취득과 원시취득의 과세표준이 신고한 가액과 시가표준액 중 큰 금액에서 사실상의 취득가격으로 법인과 동일해진다. 무상취득 과세표준에서 정의하는 ‘시가인정액’이란 취득일로부터 6월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액을 의미하며 유상, 원시취득에서 말하는 사실상의 취득가격이란 실제거래가액을 뜻한다. 실질가치를 반영한 취득세 과세표준의 개선안은 실제 취득세를 증가시키는 결과를 야기할 것이다. 특히 현재 시가표준액은 시가의 60%~70% 정도로 낮게 측정되기 때문에 무상취득의 취득세가 큰 폭으로 상승될 것으로 예상된다. 예를 들어 현재 서울특별시 서초구의 유명한 아파트의 21년 현재 시점의 공동주택가격은 25억9000만원이고 유사매매사례가액은 42억원이다. 이를 바탕으로 취득세를 계산해보면 다음과 같다.                                                                             (단위:백만원) 개정된 법령에 따른 취득세는 5억400만원이고 현재 법령에 따른 취득세는 3억1080만원으로 단순 취득세 차이만 1억9320만원 차이가 난다. 취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 추가 과세되기 때문에 이를 고려하면 세금 차이는 더 벌어진다.  취득세 과세표준 개정사항은 대국민 홍보와 신고납부시기 및 시가자료 시스템 구축을 고려해 2023년부터 시행된다. 법의 시행이 아직 1년 정도 남은 만큼 자녀에게 증여를 고려하고 있는 분들이라면 2022년까지 증여를 서두르는 것이 절세하는 방법이다. 

      2021.11.23

      김선준 세무사

      2억짜리 오피스텔 갖고 있다 세금 16억 폭탄 맞았네

      [땅집고] 서울 마포구 일대 오피스텔. /조선DB[땅집고] 3년 전 서울에 2억3000만원대 오피스텔을 매수한 A씨. 그는 최근 이 오피스텔 때문에 양도소득세 폭탄을 맞아 밤잠을 설치고 있다. 그는 20년전 10억여원에 샀던 서울 강남지역 단독주택을 최근 30억여원에 팔고 20억원대 신축 아파트를 샀다. A씨는 일시적 2주택자라고 생각해 양도세를 냈다. 그런데 얼마 후 국세청에서 예상치 못한 세금 통지서가 날아왔다. A 씨는 3주택자여서 양도세가 중과세돼 16억5000만원을 내야 한다는 것. 국세청은 A씨가 보유한 오피스텔을 주택 수에 포함된다고 판정해 A씨는 일시적 3주택자가 돼 버렸기 때문이다. 그는 “오피스텔을 업무용으로 쓰겠다던 세입자를 믿은 게 화근이었다”고 했다. 이 세입자는 전입신고도 하지 않은 채 오피스텔을 주택으로 쓴 것으로 드러났다.최근 정부가 규제 완화를 시사하면서 주거용 오피스텔이 큰 인기를 끌고 있지만 자칫하면 ‘양도세 폭탄’을 맞을 수 있어 주의해야 한다는 목소리가 나온다. 실제 양도세 폭탄을 맞은 사례도 속출하면서 오피스텔이 양도세 지뢰밭이라는 말까지 확산하고 있다. 안수남 다솔세무법인 대표 세무사는 “아무래도 정부 규제가 덜 한 오피스텔로 매수세가 몰릴 수밖에 없는데 정부가 (오피스텔에) 양도세 지뢰를 숨겨뒀다”고 했다.■“22억에도 팔린다” 치솟는 인기에 ‘배짱 분양’ 속출[땅집고] 최근 인천 서구의 한 오피스텔 모델하우스 외벽에 분양이 성공적으로 끝났다는 대형 현수막이 걸려 있다. /연합뉴스, 조선DB오피스텔 인기는 갈수록 뜨거워지고 있다. 아파트보다 비싸게 파는 속칭 ‘배짱 분양’에도 청약 수요가 몰리며 완판이 잇따르고 있다. 최근 서울 아파트값이 폭등하자, 무주택자들이 상대적으로 규제가 적은 오피스텔로 눈을 돌리고 있기 때문이다.경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 전용 84㎡ 기본형 분양가가 16억1800만원이다. 테라스형과 펜트하우스는 각각 17억6600만원과 22억원에 달한다. 이는 서울 강북 평균 아파트값(9억7025만원)의 배가 넘는다. 작년에 입주한 ‘과천 푸르지오 써밋’ 아파트 전용 84㎡ 신고가(22억원)와 맞먹는다. 경기도 고양시 화정동 ‘고양 화정 루미니’ 오피스텔은 지난달 진행한 청약에서 7390명이 몰리며 242실이 완판됐다. 전용 84㎡ 분양가가 7억8000만원으로 주변 시세보다 비샀지만 평균 30대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다.오피스텔은 오피스와 호텔을 결합해 만든 용어다. 주로 사무실로 사용하지만 숙식이 가능하다. 오피스텔은 분양시장에서 상당히 매력적인 상품으로 홍보된다. 실제 오피스텔 분양회사가 가장 많이 사용하는 광고 문구는 ‘주택이 아니라서 규제를 받지 않는다’는 것이다. 또 오피스텔을 분양받으면 취득세와 양도세 중과세를 받지 않고 분양받을 때 청약 통장도 필요 없다. 최초 신규 분양을 받아 사업용으로 사용하면 건물분 부가가치세도 환급받는다. 그러다 보니 대다수 사람들은 오피스텔을 주택이 아니라고 생각한다.실제로 오피스텔은 처음 분양할 땐 업무시설로 분류돼 주택 수에 포함되지 않는다. 그러나 실제 사용 용도에 따라 세법상 주택 여부가 달라진다. 세입자와 특약을 맺어 주민등록을 옮기지 않는다거나 전세계약서에 확정일자를 받지 않는다고 약정을 하고 주거용으로 세를 주는 ‘꼼수’를 부리더라도 실제 주택으로 쓰이고 있으면 주택으로 판정한다. 상업시설로 인정받으려면 오피스텔 보유자가 아닌 세입자가 사업자 지위를 유지하고 있어야 한다. 안 세무사는 “세무 당국은 일단 주거용이라고 간주한 상태에서 소유자에게 업무용으로 쓰고 있다는 사실을 입증하라고 요구한다”고 했다.이 같은 사실을 잘 모르고 오피스텔을 보유해 A씨처럼 일시적 다주택자가 되면 폭탄 수준의 양도세를 얻어맞을 수 있다. 3주택 이상을 보유하면 지방소득세 포함 최대 82.5%로 중과세되는 것이다. 예를 들어 전세끼고 2000만원 갭투자로 1억원대 오피스텔을 샀다가 나중에 기존 집을 팔 때 40억원 양도차익이 생기면 33억원을 세금으로 낼 수도 있게 된다.[땅집고] 7·10 부동산 대책에서 다주택자 부동산 세제 강화에 따른 오피스텔 투자 체크리스트. /그래픽=양인성■“오피스텔은 양도세 지뢰밭…매수 땐 신중해야”문제는 정부가 오피스텔은 주택이 아니어서 종합부동산세와 취득세 혜택을 주고 있어 마치 양도세에도 혜택이 있는 듯한 착시효과를 불러일으키고 있다는 것. 업체들도 교묘하게 이런 문제점을 감춘 채 분양에 나서 수요자는 더욱 함정에 빠지기가 쉽다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자 중과세 정책은 투기꾼을 막으려고 만든 건데 정부가 다시 규제를 완화해 오피스텔을 사라고 권장하는 건 앞뒤가 맞지 않는다”며 “종부세와 취득세 혜택을 줬다면 양도세 규제도 완화해야 한다”고 했다. 안 세무사는 “주택을 거래하는 과정에서 황당한 과세 사례가 종종 나오는데, 대부분 오피스텔 보유자들이 피해를 보고 있다”며 “오피스텔 보유자는 반드시 전문가와 상담을 받은 후 주택을 거래하기를 권한다”고 했다

      2021.11.23

      안수남 대표 세무사

      부동산 상속 때 상속세 절세방법

      상속이 개시된 이후에 상속세를 절세하기 위해서는 상속재산의 평가규정과 상속공제 항목을 이용하는 것이 포인트라 할 수 있다.1. 상속받는 부동산에 대하여 감정평가를 받는 방법 상속세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일(상속의 경우 상속개시일 즉, 사망일) 현재의 시가에 의하도록 규정하고 있는데 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매가액, 감정가액, 공매·경매 및 수용가액(이하 “매매가액 등”), 그리고 유사한 재산의 가액 등을 시가로 보아 평가하며 상속받는 재산의 매매가액 등은 유사한 재산의 가액보다 우선해 적용한다. 즉, 상속받는 재산의 감정가액이 존재하면 유사한 재산의 매매가액보다 우선하여 시가로 보기 때문에 시세보다 다소 낮은 가액으로 감정평가를 받아 상속세를 줄일 수 있다. 특히 상속받는 재산의 주변 시세가 급격히 상승한 경우 효과가 있으며, 감정평가 수수료는 상속세 계산 시 공제받을 수 있다. 다만, 시세에 비해 현저히 낮은 가액으로 감정평가를 받는 경우 과세관청에서 부인될 수 있으며, 시세 보다 높게 감정평가를 받는 것이 유리한 경우도 존재하므로 전문가의 상담을 받고 진행하기 바란다.  2. 상속받은 부동산의 처분시기를 조절하는 방법상속받은 부동산을 기준시가(주택가격, 개별공시지가)로 평가해 상속세를 신고한 경우 상속개시 후 6개월 이내에는 부동산을 처분하지 않는 것이 유리하다. 아파트의 경우 유사한 재산의 거래가액이 조회되어 시장 거래가액과 유사한 수준으로 상속재산이 평가되지만 토지나 단독주택 등은 조회되는 거래가액이 존재하지 않아 기준시가로 신고하는 경우가 일반적이다. 이 때, 기준시가는 통상 시세 대비 50%~60% 수준으로 산정되기 때문에 기준시가로 상속재산을 평가하는 경우 실제 시세보다 낮은 가액으로 상속세를 부과 받게 된다. 따라서, 상속재산을 상속개시일로부터 6개월 내에 처분하는 경우 해당 처분가액을 시가로 보아 상속세가 과세되기 때문에 기준시가로 상속재산을 평가했을 때보다 재산평가액이 커짐에 따라 상속세 부담이 커질 수 있다는 점 유의하기 바란다. 이와 같은 효과는 상속재산을 금융권에 담보로 제공하기 위해 감정평가를 받는 경우에도 발생할 수 있으므로 감정평가를 받아야 하는 경우 이 점을 고려해 의사결정해야 한다. ​또한, 2019년 2월 12일 개정된 법령에 따라 상속이 개시된 이후 15개월까지의 거래에 대해서도 시가로 보아 상속세를 부과할 수 있다는 점 주의하기 바란다.  3. 배우자상속공제를 활용하는 방법배우자공제는 공제금액이 크므로 반드시 활용해야 한다. 상속재산을 분할하는 경우 피상속인의 배우자에게 크게 분배하면 그만큼 상속세를 줄일 수 있다. ​하지만 배우자상속공제를 적용하는 경우 상속인의 수에 따라 그 한도가 달라지므로 유의해야 하고 더 나아가 상속공제의 종합한도를 초과하는지 여부도 반드시 점검해야 한다. ​부친이 별세한 경우 모친의 건강상태가 좋지 않다면 모친에게 상속재산을 적게 분배하는 것이 필요한지 여부를 진단하고 의사결정을 해야 한다. 단기간 내에 재상속이 이루어진 경우 상속세 부담이 크기 때문이다. ​배우자상속공제는 상속세과세표준 신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날까지 배우자의 상속재산을 분할한 경우에 적용한다. 4. 현금재산을 배우자에게 분할하는 방법배우자상속공제를 최대한 활용해 피상속인의 배우자에게 금융자산을 우선 배분하고 그 금융자산으로 자녀 등 다른 상속인의 상속세를 대신 납부하는 것이 가능하다. 연대납부의무자로서 자신이 받았거나 받을 재산의 한도 내에서 다른 상속인 등이 부담해야 할 상속세를 부담한 경우에는 증여세가 부과되지 않기 때문이다. ​이와 같은 상속세 납부전략은 배우자가 사망한 경우 2차 상속에 따른 상속세를 절세할 수도 있어 상속재산의 분할에 대한 의사결정 시 꼭 고려해야 하는 사항이다.  5. 공과금·장례비·채무액 공제를 받는 방법상속세 계산 시 상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 공과금, 장례비용, 피상속인의 채무액은 상속재산의 가액에서 차감한다. 따라서 이에 대한 증빙 등을 제대로 챙기면 그만큼 상속세를 줄일 수 있다.  6. 신고세액공제를 받는 방법상속세의 신고기한 이내에 상속세 과세표준을 신고한 경우에는 상속세 산출세액에서 산출세액의 3%에 상당하는 금액을 공제받을 수 있다. 만일, 신고기한 내 신고하지 않는 경우에는 3% 세액공제 혜택을 받지 못하는 것은 물론 신고 불성실 가산세를 부담하게 된다는 점 주의하기 바란다. 위의 방법들을 요약하면 다음과 같다. 부동산을 상속받는 경우 상속세뿐만 아니라 이후 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등에도 영향을 미치며, 특히 피상속인의 보유 부동산을 상속인들에게 분할하는 방법에 따라 이후 상속받은 자의 양도소득세 비과세 및 중과세 적용에 큰 차이가 발생하므로 반드시 숙련된 세무전문가에게 상담 받기 바란다. 

      2021.11.23

      고현식 세무사

      “투기 아닌 주택은 중과세 제외해 매물로 나오도록 세제 개편해야”

      안수남 세무사 "주택공급 확대 차원 ‘거래세는 낮게, 보유세는 높게’ 방향전환 필요”세무학회 창립 세미나 “최대 85.2%의 세율, 누가 집을 파나, 지구상에 이런 세제는 없다”안수남 세무법인 다솔 대표세무사주택가격 급등을 막고 부동산 가격안정을 도모하기 위해서는 투기수요가 아닌 보유주택은 과감하게 중과세에서 제외해 주택시장에 매물로 나올 수 있도록 세제를 개편해야 한다는 주장이 제기됐다.27일 세무사 중심 학술단체인 대한세무학회 창립세미나에서 양도세 분야 권위자인 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 ‘국민의 납세에 영향을 미치는 최근 변경된 법⋅예규’에 대해 발표하면서 이같이 주장했다.안수남 세무사는 “정부가 주택가격을 잡을 것이니 사지 말고 기다리라는 말을 믿고 기다렸는데 천정부지로 올랐고, 매물로 내놓으라고 해 팔았는데 계약하고 돌아서니 처분한 주택가격이 또 급등한 상황”이라며 “현재 주택가격 안정에 가장 걸림돌은 정부가 신뢰를 잃어버린 때문”이라고 지적했다.안 세무사는 또 “취득, 보유, 양도의 모든 단계에서 중과세하는 현행 세제는 주택가격 안정에 도움이 되지 않는다고 전문가들이 지적하고 있다”면서 “다주택을 보유하여 양도차익이 많이 발생했으니 중과세해야 한다는 논리는 결국 시장에 매물잠김 현상만 가중시킬 뿐”이라고 비판했다.그는 이어 "다주택자 관련 현행 양도세율은 45% 최고 세율에다 최대 30% 가산세를 더하고 지방세까지 포함하면 82.5%의 세율이 발생하는데 누가 집을 팔겠는가. 지구상에 이런 세제는 없다"면서  "민주당 특위에서 몇차례 문제가 많다고 얘기했는데 안먹힌다"고 답답해했다.주택 양도소득에 대한 과도한 중과세와 그로 인한 동결효과 때문에 다주택자들이 매물을 내놓지 않아 주택 공급이 감소하고 그 결과 거래량이 줄어 오히려 가격이 더 오르게 됐다는 것이다.그는 또한 “1주택자들마저 거주요건이 추가되고 개정요건을 충족하지 못할 경우 세부담이 크게 차이가 나자 매물을 내놓지 않게 되고, 장기임대사업자로 등록한 임대주택의 경우 의무임대 기간까지 양도를 할 수 없어 매물이 잠기게 됐다”고 진단했다.다주택자가 양도로 인한 중과세를 회피하기 위해 자녀에게 증여를 할 경우 이월과세로 인해 5년간 양도가 제한되는 것 역시도 매물을 잠기게 한 요인이라고 분석했다.이와 함께 그는 “수시로 비과세와 중과세 요건이 개정돼 조세전문가들 조차 비과세와 중과세 판정을 정확히 할 수 없고 양도를 결정할 수 없는 실정”이라며 “신규수요는 억제하고 기존주택은 공급물량을 늘리도록 제도가 시행되었어야 함에도 중과세로 매물잠김 현상을 초래, 결국 수요보다 공급이 부족해 지속적으로 가격이 상승하는 결과를 초래했다”고 지적했다.이와 관련 안 세무사는 “이미 개정된 사항 중 다주택자 중과세 규정이나 장기보유특별공제 등은 적용대상을 신규로 취득하는 주택으로 전환할 필요가 있으며, 조세감면 지원까지 받아 취득한 주택들이나 장기임대주택으로 등록해 중과세가 배제되는 주택들은 중과세만 배제할 것이 아니라 중과세 대상 주택 수에서도 제외하는 것이 타당하다”고 강조했다.아울러 “그동안 임대등록을 해서 정부정책에 순응하면 애국자로 대접하겠다고 임대등록을 장려했다가 최근에는 양도기한을 단축하거나 기존 임대사업자도 폐지할 수도 있다는 대안들이 검토되고 있다고 하여 시장이 매우 불안한 실정”이라면서 “현행 임대사업자 제도는 시장의 안정을 위해 그대로 유지할 필요가 있다”고 밝혔다.안 세무사는 “주택가격 안정은 경제논리로 풀어야 하는데 정치논리로 풀려니까 오히려 주택시장이 점점 더 어려워지고 있다”며 “‘거래세는 낮게 보유세는 높게’라는 현 정부 초기의 부동산 정책 원칙에 따라 주택공급을 확대할 수 있는 세제로의 방향 전환이 필요하다”고 제안했다.

      2021.11.23

      안수남 대표 세무사

      주식으로 10억 번 투자귀재, 양도세 1.2억 안 낸 기발한 방법은

      땅집고는 세무업계 베테랑으로 불리는 안수남·김상문·김종필 세무사 등이 손잡고 출범시킨 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 연재합니다.[케이택스 택스톡] 절세법 알았다면 억 소리나는 주식 양도세 아꼈을텐데…[땅집고] 올해 상반기 주가가 오른 종목이 많이 나오면서 평가액 10억원 이상 대주주에게 부과되는 주식 양도소득세에 대한 관심도 커지고 있다. 상반기 주식 양도소득세는 지난 8월말까지 신고·납부해야 했는데, 양도 이전에 절세 방법을 알았더라면 상당한 금액을 아낄 수 있었던 안타까운 사례가 많다. 양도가 끝난 뒤 8월 말 양도세 신고·납부 기한이 다가오자 뒤늦게 세무 상담을 받으러 오는 경우가 많았다. 주식 양도세는 양도차익이 3억원 이하일 경우 22%, 3억원 초과분은 27.5% 가량을 내야 한다.■배우자에게 증여한 후 매도하기배우자 증여는 대표적 절세 방법이다. 우리나라의 경우 배우자에게 증여하는 재산이 10년 내 6억원 이하인 경우 증여세가 없다. 증여받은 재산의 취득가액은 증여 당시 평가액으로 한다.예를 들어 2억원을 주고 산 상장주식이 12억원으로 올라서 절반(50%) 가량 매각하고자 한다면, 배우자에게 6억원 어치 주식을 증여한 후 배우자가 매각하면 절세가 된다. 증여세 면제 대상인 6억원 이하여서 증여세가 없고, 6억원 어치 주식을 받아 6억원에 팔았기 때문에 양도차익이 없어 양도세도 생기지 않는 것. 만약 직접 매각했다면 주식 양도차익 5억원에 대한 양도세로 1억2000만원 정도 발생한다.이때 상장주식의 매각대금을 배우자로부터 다시 회수하는 경우 ‘우회양도 부당행위계산부인’이라는 세법 규정이 적용돼 양도세가 추징되니 주의해야 한다.■연도별 분할 매각으로 대주주에서 탈락하기주식평가액을 10억원 미만으로 맞춰 양도세 부과 대상에서 제외되는 것도 절세 방법이다. 상장주식은 2022년 말까지는 직전 연도 평가액 10억원 이상 대주주가 아니라면 양도세가 과세되지 않는다. 일정액 주식을 양도해 연말에 남는 주식 평가액이 10억원 미만이 되면 다음해에 주식을 팔 때는 양도세가 없다.올해 상반기 주가가 오른 종목을 처분해 꼼짝없이 세금을 내야 하는 처지가 많았다. 만약 배우자 증여와 함께 연도별 분할 매각으로 대주주에서 탈락했으면, 양도세를 안 내도 됐던 것이다.■처분손실 통산하기마지막으로 주식처분 손실을 주식 양도차익과 통합해 절세하는 방법이 있다. 손실 주식을 장외거래해 양도세 부과 대상으로 편입하는 방식을 활용한 것이다.예를 들어 어떤 주식은 값이 크게 올라 양도세를 내야 하는 대주주 요건이 됐고 어떤 주식은 값이 크게 떨어져 손실만 발생했다면 이익을 통산해 절세할 수 있다. 보통 거래소에서 매도하면 대대주가 아닌 주식의 처분손실은 처분이익과 합쳐지지 않아 절세할 수 없다. 이 경우 대주주인 주식은 양도이익에 대해 세금을 내고, 처분손실은 손실만 입은 채 끝난다.손실이 난 국내 상장주식을 장외거래하면 손실이 양도차익에 합쳐져 양도세를 아낄 수 있다. 장외거래를 통해 매각하면 대주주가 아니어도 양도세 부과 대상이 된다는 점을 활용한 방법이다. 이 경우 대주주인 주식에서 발생한 양도차익에서 장외거래에서 발생한 손실액만큼 뺀 나머지 금액에서만 세금을 내면 된다.주가가 하락한 비상장 주식이나 해외주식을 대주주 양도차익 발생 때 팔아서 세금을 아낄 수도 있다. 비상장 주식과 해외주식은 요건 없이 모두 주식 양도세 부과대상이기 때문이다. 2019년 12월31일 소득세법 개정 당시 국내 주식과 국외 주식 간 양도소득금액을 통산한 후 양도소득금액에서 250만 원을 공제해 과세표준을 산정하도록 개정했다. 이 경우 대주주 주식의 양도차익에서 손실액을 반영해 절세할 수 있다.

      2021.11.22

      안수남 대표 세무사

      법인 비상장주식 평가 방법

      최근 한국은행 경제전망보고서에 따르면 코로나19 재확산의 영향으로 경기 회복이 주춤하였으나 백신접종 확대, 수출 호조 등으로 견실한 회복 흐름이 지속될 것으로 예상된다고 한다. 주식시장도 그 흐름을 반영하듯이 꾸준히 상승하고 있다. 정부의 강도 높은 부동산 정책에도 불구하고, 부동산 가격도 계속해서 상승세를 이어 나가고 있다.대기업들도 경기 회복 흐름에서 합법적인 법의 테두리 안에 실행가능한 자금활용 전략을 설계하며 노력하고 있는 가운데 중소기업들도 각 기업의 상황을 정확히 파악해 회복 흐름에 동반 상승할 수 있는 전략적 계획 수립이 필요하다.전략적 계획을 세울 때 회사는 기업가치평가를 고려해야 하는데, 그중의 하나가 비상장주식 관리이다.상장법인 주식은 거래소에서 거래가 이뤄지기 때문에 명확한 시가가 존재하지만 비상장법인 주식은 시장 밖에서 거래가 되기 때문에 시가가 존재하지 않으므로 시가에 대한 정확한 검토가 필요하다.또한, 비상장주식평가를 통해 가업승계 등을 목적으로 자녀에게 주식을 증여 또는 양도할 때 사용할 수 있고, 주주 간 지분이동 시 및 명의신탁주식 환원에도 활용할 수 있으므로 중요성이 높다.이렇게 다양하게 활용 가능한 비상장주식에 대해 비상장주식은 어떻게 평가하며, 평가 시 어떠한 사항을 유의해야 하는지 살펴보고자 한다.비상장주식의 평가의 원칙은 시가로 평가해야 하지만 비상장주식은 시장에서 자유롭게 거래되지 않으므로 시가 산정에 어려움이 있다. 따라서 세법에서 규정하는 상증세법상 보충적 평가방법을 사용한다.상증법상 보충적 평가방법에 따른 비상장주식평가는 다음과 같다.상증법법상 보충적 평가방법에 따른 비상장주식평가   (1) 순손익가치의 산출방법순손익가치는 기업이 계속 기업을 가정하고 있는 것을 전제로 평가하며 과거 최근 3년간 법인세 신고 시 작성된 세무조정계산서를 바탕으로 산출한다.  (*1) 최근 3년간 순손익액 가중평균액은 다음을 따르고, 가액이 음수인 경우에는 0으로 한다.= [평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 순손익액 × 3 + 평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 순손익액 × 2 + 평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 순손익액 × 1] / 6(2) 순자산가치의 산출방법  (3) 예외적인 상황에서의 비상장주식 평가방법최대주주가 보유하고 있는 주식은 할증평가해 평가한다. 최대주주는 주주 1인과 그 특수관계인과의 보유 주식을 합하여 지분비율이 가장 큰 경우 주주 1인과 그 특수관계인 중 보유한 주식수가 가장 많은 1인을 말한다.최대주주가 보유한 비상장주식은 경영권 프리미엄을 반영한 것으로 가정하여 비상장주식 평가한 가액에 20%를 할증해 평가한다.(다만, 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당한 경우 중소기업의 영속성을 유지하고, 원활한 가업 승계를 지원하기 위해 상속 또는 증여를 하는 경우 최대주주라도 상속 또는 증여재산가액 평가시 할증평가를 하지 않는다.)순자산가치로만 평가하는 경우도 있다. 순손익가치를 제외하고 순자산가치로만 비상장주식을 평가한다. 만약, 순자산가치 평가액이 0원 이하가 되는 경우 비상장주식평가가액은 0원으로 평가된다. 순자산가치로만 평가하는 경우에는 영업권 평가액은 가산하지 않는다.다음은 순자산가치로만 평가하는 경우이다.① 청산절차가 진행 중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인② 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인, 휴업 또는 폐업 중에 있는 법인③ 법인이 보유한 토지, 건물, 부동산 권리의 합계 비율이 총자산의 80% 이상을 차지하는 법인④ 법인이 보유한 주식 등의 합계 비율(*1)이 총자산의 80% 이상인 법인(*1) 세무상 장부금액을 의미한다. 평가에 대한 시기에 따라 기업가치가 달라질 수 있으므로 회사는 평가실행 전 주식가치를 주기적으로 관리하는 것이 중요하다.비상장주식을 기업가치로 삼고 있는 중소기업은 가치평가에 대해 중요도가 높다. 기업가치평가가 제대로 이뤄지지 않은 상황에서 임의로 액면 가액 또는 저가로 거래를 하여 부당하게 세금을 줄인다면 추후 과세 당국에 추징당하여 기업이 위태로워질 수 있다.중소기업 특성상 특수관계인 간 주식거래가 빈번히 이뤄지므로 부당행위계산 부인 규정에 주의하며 정확하게 평가를 해야 한다.코로나19로 인하여 감소했던 매출이 경기회복 흐름으로 매출 회복으로 이어질 것으로 예상되는 법인은 비상장주식평가에 대해 깊이 생각해보고 활용하는 시기라고 판단된다.비상장주식평가는 전문성이 짙으므로 내부적으로 실행하기보다 해당 분야의 전문가와 의견을 나눠 실행하는 것이 현명하다. 

      2021.11.22

      김재환 세무사

      유산을 지키는 상속협의분할

      세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주> 끝은 또 다른 시작이라고 했던가. 상속으로 피상속인의 상속세가 정산됨과 동시에 상속인들은 새로운 자산을 취득하게 된다. 협의분할은 상속세뿐 아니라 향후 상속인들의 여러 세금에도 큰 영향을 미친다. 협의분할시 유념해야 할 사항을 알아보자.1. 논의만 충분히 해도 증여세를 피할 수 있다.상속인들 간의 합의·변경만으로도 세금이 발생할 수 있을까? 그렇다.상속재산에 대해 상속 등기 등을 한 후 상속 지분 등의 변경으로 당초보다 상속재산이 증가하는 자는 초과분을 증여받은 것으로 보아 증여세를 납부해야 한다. 다만, 상속세 신고기한 내 경정등기를 하거나 상속개시 후 최초로 협의분할에 의한 상속등기 등을 하는 경우 이러한 증여세를 피해갈 수 있다. 억울하게 증여세가 부과되지 않도록 협의분할서 작성 전 충분한 논의를 거치도록 하자. 2. 배우자 상속공제를 활용하자.배우자가 상속받는 재산에 대하여는 최소 5억원에서 최대 30억원까지 공제가 가능하다. 남편의 사망으로 자녀 3명과 함께 30억원을 상속받게 된 경우 배우자가 상속받는 금액에 따라 상속세는 1억9000만원의 차이가 발생한다.                                                                                       (단위:백만원)다만, 배우자도 위독하여 단시간 내에 재차 상속개시가 예상된다면 향후 상속세까지 고려해 결정해야 하므로 전문가의 도움을 받아 미리 시뮬레이션을 진행해보도록 하자. 3. 상속 이후를 함께 고려하자.현명한 협의분할로 상속세뿐만 아니라 이후 발생할 종합부동산세, 종합소득세, 양도세 등 여러 세금도 함께 절세할 수 있다. A씨 가족의 사례를 통해 알아보자. ① 주택은 누가 상속받는 것이 유리할까?상속비율의 차이만으로도 세액차이가 크게 달라진다. 2채의 주택을 보유하고 있는 배우자와 무주택자인 자녀가 공동으로 상속받고 6년 후 양도하는 경우를 생각해보자(양도가 20억원, 취득가 10억원 가정).                                                                                        (단위:백만원)  공동으로 상속받은 주택을 양도하는 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 주택 수를 계산한다. 배우자가 60%의 지분을 상속받고 처분하는 경우 3주택자에 해당하여 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 부인된다.                                                                                       (단위:백만원)  무주택자인 자녀가 60% 지분을 가져가는 경우 중과세율 적용을 피할 수 있다. 지분비율을 조정했을 뿐인데 약 2억3000만원의 세금을 아낄 수 있게 되었다.자녀가 상속주택에 실거주하여 비과세 요건을 충족한다면 더 많은 절세도 가능하다. 상속인들 모두 다주택자에 해당한다면 상속개시일 5년 내 상속주택 처분계획을 수립하는 것도 필요하다. ② 농지는 누가 상속받는 것이 유리할까?B씨가 7년 동안 자경하던 하남시 농지를 상속받고 2년 후 양도하는 경우의 예상세액을 살펴보자(양도가 20억원, 취득가 10억원 가정).                                                                                                                                                                     (단위:백만원)  8년 이상 자경한 농지는 양도소득세를 최대 1억원까지 감면받을 수 있다. 피상속인이 경작하던 중 사망한 경우 기간요건을 판단할 때 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 합산해 인정해준다. 다만 이는 상속인이 농지소재지 등에 거주하며 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우에 한하므로 상속인들 상황에 맞도록 재산분배를 결정해야 한다. ③ 상가는 누가 상속받는 것이 유리할까?종합소득세는 합산 과세방식이므로 소득이 있는 자녀들의 경우 임대소득으로 증액되는 종합소득세도 부담이 될 수 있다. 그러므로 상속인 각자의 현재 상황에 대해 충분한 논의를 거쳐 상속받을 자를 결정하거나 추후 법인으로 전환하는 방식을 함께 고려하는 것이 필요하다.  출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.01.13

      유새라 세무사

      1세대 1주택 비과세 거주요건 필요할까?

      2017년 정부는 투기 목적 수요가 주택시장에 유입되는 것을 막고 실수요 중심으로 주택 수요를 관리하고자 8.2 부동산대책을 통해 조정대상지역 내 주택 취득자에 대해 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 거주요건을 신설했다.해당 규정은 2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 적용하는 것으로 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 또는 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 1세대가 계약금 지급일 현재 무주택인 경우에는 거주요건이 배제된다. 실무에서는 여러 가지 상황별로 거주요건 적용여부가 달라진다. 아래에서는 이에 대해 살펴보고자 한다(취득하는 주택이 조정대상지역임을 가정). 1. 2017년 8월 2일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 해당하는지 여부(지급일 현재 무주택인 경우 가정).(1) 계약금 일부를 2017년 8월 2일 이후 납부하는 경우2017년 8월 2일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 계약금을 “완납”한 경우를 말하는 것이다. 따라서 계약금 일부를 2017년 8월 2일 이후 납부하는 경우에는 거주요건이 적용된다. [서면부동산2019-377(2019.08.26.)](2) 피상속인이 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택 또는 2017년 8월 2일 이전 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 조정대상지역 내 분양권을 동일세대원인 상속인이 2017년 8월 3일 이후 상속받은 경우이러한 경우에는 상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 동일세대원이었는지와 동일세대원이었다면 상속개시 당시까지 계속하여 동일세대원인지에 따라 나뉜다.상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 동일세대원인 경우로서 상속개시 당시까지 동일세대원인 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다. [서면법령해석재산2020-2708(2020.12.24.), 서면법령해석재산2020-3884(2021.04.23.)]상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 별도세대였으나, 2017년 8월 3일 이후 동일세대원이 된 경우에는 거주요건을 적용한다. [사전법령해석재산2020-1047(2021.05.04.)]상속인이 2017년 8월 2일 현재는 피상속인과 동일세대원이나, 2017년 8월 3일 이후 세대분리한 후 다시 합가하여 동일세대원인 상태에서 상속이 개시된 경우에는 거주요건을 적용한다. [사전법령해석재산2021-853(2021.09.30.)](3) 2017년 8월 2일 이전 건축허가를 받아 착공신고 후 2017년 8월 3일 이후 완공해 주택을 취득한 경우위 경우가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 해당해 거주요건이 배제되는 것인지 논란이 되었으나, 위 경우는 거주요건이 적용된다.[서면법령해석재산2020-3871(2021.02.18.)](4) 2017년 8월 2일 이전 주택을 신축할 목적으로 멸실하고 2017년 8월 3일 이후 준공되어 취득한 경우주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득 후 멸실하고 신축했을 경우 새로 취득하는 주택은 기존주택의 연장으로 보아 신규주택의 취득시기를 기존주택의 취득일로 본다. 따라서 기존주택을 2017년 8월 2일 이전 취득했으므로 거주요건은 적용하지 않는다. [서면부동산2020-1236(2020.11.30.)]  *17.08.02. 이전 피상속인이 매매계약 체결, 계약금 지급한 경우 2. 1세대가 계약금 지급일 현재 무주택에 해당하는지 여부(1) 주택 분양권 및 조합원입주권을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우거주요건을 적용하지 않는다. 이 경우 조합원입주권은 승계조합원입주권 뿐만 아니라 원조합원입주권인 경우에도 거주요건을 적용하지 않는다. [기획재정부재산-735(2019.10.30.)](2) 공동상속주택 소수지분(소득세법 시행령 제155조 제3항)을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우1세대 1주택 비과세 적용 시 공동상속주택 소수지분을 보유한 경우에는 일정 요건을 충족한 자가 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 보며 공동상속주택 소수지분 보유자의 주택으로 보지 않기 때문에 계약금 지급일 현재 무주택인 것으로 잘못 판단할 수 있다. 이는 비과세 요건을 충족한 주택을 양도할 때 양도자의 주택으로 보지 않겠다는 것이며, 거주요건 적용여부를 판단하기 위한 무주택 세대에 해당하는 것은 아니기 때문에 이 경우 거주요건이 적용되므로 주의해야 한다. [서면부동산2018-935(2018.11.29.) 외 다수](3) 조세특례제한법 제99조의2(이하 ‘조특99조의2’라 한다) 해당 주택을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우공동상속주택 소수지분과 마찬가지로 1세대 1주택 비과세 적용 시 조특99조의2 해당 주택을 보유한 경우에는 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않기 때문에 이 역시도 계약금 지급일 현재 무주택인 것으로 오인할 수 있다. 이 경우에도 위와 마찬가지로 거주요건 적용여부를 판단하기 위한 무주택 세대에는 해당하지 않기 때문에 거주요건이 적용되므로 주의해야 한다. [기획재정부재산-941(2018.11.01.) 외 다수]  3. 양도당시 조정대상지역에서 해제된 경우거주요건 적용여부는 취득당시 조정대상지역인지에 따라 판정한다. 따라서 취득당시 조정대상지역에 해당했으나, 양도당시 조정대상지역에서 해제된 경우라도 취득당시에 조정대상지역이었다면 비과세 혜택을 받기 위해서는 거주요건이 적용된다.이 외에도 실무적으로 비과세는 혜택이 큰만큼 적용요건이 매우 엄격하고 까다롭게 이루어진다. 비과세가 적용되는 것으로 알고 양도했다가 검토해보니 생각하지도 못한 이유로 비과세가 적용되지 않아 곤란한 경우가 비일비재하다.이런 혼란을 방지하기 위해서는 주택을 양도하기 전 뿐만 아니라 취득하기 전에도 반드시 세무전문가와 상담해 자산플랜을 세우길 권장한다.

      2021.12.24

      조인영 세무사

      서울 인기 아파트 TOP100 보유세 예상액

      집주인이라면 매해 7·9월에 날아오는 재산세 고지서를 피할 수 없다. 비싼 집에 살고 있는 집주인은 12월에 종합부동산세 고지서도 받게 된다. 이렇게 집을 갖고 있는 사람에게 부과하는 재산세·종합부동산세 등의 세금을 '보유세'라고 부르기도 한다. 박정수 세무사(세무법인 다솔)와 함께 서울 인기 아파트 100개의 2020년, 2021년 보유세를 각각 계산해봤다. 서울 25개구에서 2020년 거래량이 가장 많았던 아파트를 조사한 후, 이 아파트들의 거래량·매매가격·재산세·종합부동산세를 하나하나 따져보았다. 먼저 강남구부터 살펴보겠다. 강남구에서 2020년 거래건수 163건을 기록했던 자곡동 엘에이치강남아이파크(84㎡)는 최고 17억4000만원에 거래된 적이 있다. 2021년 공시가격은 12억500만원(중간층 기준)으로 실거래가 대비 69%를 나타냈다. 이 아파트의 집주인이 낸 재산세는 191만원이고, 도시지역분과 지방교육세를 합치면 총 330만원을 낸 것이다. 이곳에 사는 사람들은 종합부동산세 과세대상이다. 1세대 1주택자가 5년 동안 보유한 경우 받는 세액공제 20%를 적용하더라도 종합부동산세 32만원과 농어촌특별세 6만원을 합쳐 38만원을 더 납부한다는 계산이 나온다. 재산세와 종합부동산세를 합치면 2021년 보유세로만 368만원을 내는 셈이다. 2020년 공시가격 8억7600만원을 기준으로 했을 때 재산세만 250만원을 냈던 점을 감안하면 1년 사이 보유세가 47% 인상된 것을 알 수 있다. 2020년 실거래가 43억원을 기록했던 도곡동 도곡렉슬(176㎡)은 2021년 공시가격이 34억4400만원이었다. 보유세는 총 3352만원으로 지난해 1959만원보다 71% 늘어나게 된다. 대치동 은마아파트(84㎡)는 2021년 공시가격이 17억200만원으로 2020년보다 1억6900만원 올랐다. 보유세는 2020년 689만원에서 2021년 807만원으로 17% 올랐다. 2020년 도곡동 타워팰리스(244㎡)의 실거래가는 53억5000만원이었다. 2021년 공시가격 41억7000만원 기준으로 이곳의 보유세를 계산하면 4535만원이 나오며 이는 전년보다 16% 상승한 금액이다. 보유세 상승률은 상대적으로 낮아 보이지만, 실제 금액으로 보면 1년 사이 611만원의 세금을 더 낸 것을 알 수 있다. 이 금액은 공시가격 15억원인 아파트의 1년 보유세와 맞먹는 수준이다. 이번에는 강동구로 가보겠다. 거래건수가 가장 많았던 고덕동 고덕래미안힐스테이트(97㎡)의 2021년 공시가격은 11억7700만원으로, 집주인들은 종합부동산세 과세 대상이다. 2021년 보유세는 381만원으로 2020년 보유세(286만원)보다 33% 올랐다. 강북구에는 최고 인기아파트인 미아동 SK북한산시티가 있다. 2020년 거래건수 396건으로, 서울 전체 아파트 가운데 거래건수 1위를 기록했다. 전용면적 114㎡의 2021년 공시가격은 6억원이고, 2021년 보유세는 103만원으로 2020년보다 22만원 올랐다. 같은 동네에 있는 벽산라이브파크와 삼각산아이원은 각각 92만원과 105만원으로 계산됐다.  강서구에서는 화곡동 강서힐스테이트(152㎡)의 공시가격이 10억9300만원을 기록했다. 종합부동산세를 포함한 총 보유세는 331만원으로 지난해보다 62만원 늘었다. 광진구의 더샵스타시티(177㎡)의 2021년 공시가격은 17억2800만원으로, 보유세는 830만원으로 계산됐다. 관악구는 관악산휴먼시아2단지(114㎡)의 올해 보유세가 정확히 100만원으로 나왔고, 구로구 개봉현대(114㎡)의 보유세는 120만원, 금천구 관악산벽산타운5단지(114㎡)의 보유세는 79만원으로 산정됐다. 노원구에서는 중계그린1단지(59㎡)가 64만원을 기록했고, 도봉구 방학신동아1단지(126㎡)의 보유세는 86만원, 중랑구 신내6단지(59㎡)의 보유세는 67만원이다. 동대문구 래미안위브(140㎡)의 보유세는 종합부동산세를 포함해 총 340만원의 보유세를 내고, 동작구 힐스테이트상도센트럴파크(118㎡)는 331만원, 마포구 마포태영(114㎡)은 276만원의 보유세가 나왔다. 마포래미안푸르지오4단지(114㎡)는 2021년 공시가격은 14억5600만원, 보유세는 589만원으로 계산됐다. 서대문구의 신축 아파트인 DMC래미안e편한세상(153㎡)과 DMC파크뷰자이1단지(152㎡)는 각각 286만원과 380만원의 보유세를 내는 것으로 계산됐다. 서초구의 인기 아파트는 보유세의 앞 자리가 하나 더 추가된다. 반포자이(244㎡) 소유주는 3307만원, 아크로리버파크(178㎡) 소유주는 5255만원의 보유세를 낸다. 송파구에서는 올림픽훼밀리타운(192㎡)의 보유세가 1099만원으로 산정됐다.  성동구는 행당대림e-편한세상(114㎡)의 보유세가 237만원으로 예상되고, 성북구 최고 인기아파트인 정릉풍림아이원(114㎡)은 보유세 90만원을 낸다. 양천구는 목동신시가지7단지(101㎡)의 보유세는 740만원이다. 영등포구 영등포푸르지오(84㎡)는 189만원, 래미안에스티움(118㎡)은 416만원, 여의도동 시범(156㎡)은 1006만원의 보유세를 기록했다. 용산구에는 최고급 아파트인 한남더힐(243㎡)이 자리 잡고 있다. 2020년 실거래가는 77억5000만원이었고, 2021년 공시가격 62억6800만원을 기록했다. 보유세는 7917만원으로 2020년보다 1505만원 오른 수치를 기록했다. 이밖에 은평구 북한산푸르지오(114㎡)의 보유세는 223만원, 종로구 경희궁자이2단지(116㎡)는 805만원, 중구 남산타운(114㎡)은 305만원의 보유세를 내는 것으로 추정됐다. 

      2021.11.23

      박정수 수석팀장세무사

      9억 넘는 상가주택, 세금폭탄 피하려면 올해 안에 팔아라

      [땅집고] 실거래가 9억원 초과 겸용주택과 주택부수토지에 대한 양도세 적용 범위가 내년 1월1일부터 달라진다. 사진은 경기 성남 판교신도시에 들어선 점포겸용 주택 단지. /조선DB[땅집고] 오는 12월부터 3기 신도시를 비롯한 공공주택지구와 산업단지 예정지에서 토지보상 협의가 본격화된다. 신도시와 택지지구 토지 보상 협의시 토지주가 서둘러야 할 이유는 없다. 보상 필지가 여럿인 경우 해를 넘겨 협의에 응하는 일도 흔하다. 그런데 올해를 넘기면 세금 폭탄을 맞는 부동산도 있어 주의해야 한다.1가구1주택 비과세가 적용되는 9억원 초과 겸용주택(일명 상가주택)이나 수도권 안에서 대지면적이 큰 주택 부수토지(주택에 딸린 땅)가 대표적이다. 이런 부동산을 소유한 경우 내년 1월1일부터 세법 개정안이 시행되면 매각시 양도세가 대폭 늘어날 수 있다. 토지 보상 뿐만 아니라 일반 매각을 고려하는 소유자도 마찬가지다. 팔 생각이 있다면 올해 안에 팔아야 절세에 유리하다.■겸용주택, 내년부턴 1가구1주택 비과세 안돼흔히 상가주택이라고 부르는 겸용주택은 한 건물에 주택과 주택이 아닌 부분(상가·사무실 등)이 같이 있는 것을 말한다.[땅집고] 9억원 초과 겸용주택은 내년 1월1일부터 주택이 차지하는 연면적에 상관없이 주택부분과 그외 부분으로 분리해 과세한다. /국세청 2020 개정세법 해설겸용주택 절세법 핵심은 주택이 아닌 부분에 대해 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있느냐다. 실거래가 9억원을 초과한 겸용주택은 주택과 비 주택 부분을 분리해 과세한다. 지금은 주택이 차지하는 연면적이 나머지 연면적을 합친 것보다 크면 건물 전체를 주택으로 간주한다. 이 경우 건물 전체에 대해 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.그런데 내년 1월1일부터 주택 연면적 비율에 상관없이 주택 부분에 대해서만 비과세 혜택이 적용된다. 나머지 상가나 사무실은 일반 부동산으로 분류돼 양도소득세를 내야 한다. 장기보유특별공제율도 주택으로 간주하면 최대 80%까지 적용받지만, 일반 부동산으로 분류되면 연 2%, 최대 30%(15년 이상 보유)로 대폭 줄어든다. 15년 넘게 보유했더라도 50%나 차이가 난다.따라서, 9억원 초과 겸용주택 중 주택 연면적이 비 주택보다 크다면 올해 안에 소유권을 이전해야 비 주택 부분까지 양도세 비과세 받을 수 있다.■수도권, 부수토지 범위 조정…비과세 규모도 달라진다주택에 딸린 토지(주택부수토지)의 비과세 범위도 내년부터 조정된다. 주택 부수토지는 주택에 포함되는 것으로 간주돼 주택에 해당하는 세율이 적용된다. 만약 1가구1주택 비과세 대상자라면 부수토지 범위 내에서는 양도세는 거의 내지 않아도 되는 것.원래 비과세 주택부수토지는 주택 정착 면적의 5배 이내 면적으로 한다. 주택정착면적은 건물전체정착면적에 주택부분 연면적이 건물전체연면적에서 차지하는 비율을 곱해서 계산한다.[땅집고] 내년부터 주택부수토지의 범위가 조정되기 때문에 범위가 줄어드는 수도권에서는 양도를 올해 안에 끝내는 것이 유리하다. /국세청 2020 개정세법 해설그런데 수도권(서울‧경기‧인천)에서는 비과세 주택부수토지 범위가 기존 대비 60%로 줄어든다. 내년 1월1일부터 주택부수토지를 양도하는 경우 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역에는 주택정착면적의 3배를 적용하기로 한 것이다. 수도권에서 대지면적이 큰 주택을 보유한 경우 막대한 세금을 부담해야 할 가능성이 크다. 반면 녹지지역과 수도권 밖의 지역은 5배, 도시지역 밖은 10배로 범위가 그대로 유지된다.결론적으로 올해 토지보상 협의에 돌입하는 토지와 주택 소유주라면 1세대1주택 비과세가 적용되는 9억원 초과 겸용 주택과 대지 면적이 큰 수도권 소재 주택부수토지에 대한 협의를 우선적으로 하는 것이 세금 면에서 유리하다. 다만 비과세되는 겸용주택이 9억원 이하이거나 주택부수토지 지역이 수도권이 아니라면 종전 규정이 적용되므로 구태여 협의를 서둘러야 할 이유는 없다. 

      2021.11.23

      안수남 대표 세무사

      증여를 고려한다면, 2022년까지 서둘러야

      지난 8월 11일 행정안전부에서는 지방세법 개정안을 입법예고했다. 이번 지방세법 개정안은 ①코로나19 극복 및 지역경제 활성화를 위한 세제지원 ②지방세 운용 효율화 및 납세자 권익강화 ③지방세입 과세제도 합리화를 주요 내용으로 삼고 있다. 각 주요 내용별로 핵심적인 개정사항을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 코로나19 극복 및 지역경제 활성화를 위한 지방세 개정사항으로는 코로나19 등 감염병의 예방·진료 지원을 위해 지방의료원 등 의료기관의 취득세와 재산세 감면을 3년 더 연장하고, 감염병 연구·예방, 전문가 양성 등을 위한 감염병 전문병원의 취득세와 재산세는 각각 10%p 추가로 감면한다. 또한, 코로나19로 어려움을 겪는 사회적 취약계층을 지원하기 위해 장애인, 다자녀가구 등에 대한 지방세 감면을 3년 연장한다. 지역경제 활성화를 위한 개정사항으로는 서민들의 안정적인 주거환경 마련을 위해 주택임대사업자가 취득·보유하는 임대주택, 생애최초 취득 주택 및 서민주택에 대한 지방세 감면이 2년~3년 연장된다. 지방세정 운영 효율화 및 납세자 권익강화를 위한 지방세 개정안의 주요 사항은 다음과 같다. 납세자들의 권익보호 강화를 위해 전자송달·자동이체 방식 납부에 대한 세액공제 한도를 우편발송 비용절감 효과 등을 고려해 현행 150원~1000원에서 250원~1600원으로 최대 600원까지 추가로 확대했다. 그리고 현행 규정에서는 소득세가 소송 등에 의해 환급되는 경우 환급청구권 소멸시효에 대한 규정이 불명확해 납세자 권리구제에 미흡했던 부분이 있었는데 이를 개선하여 국세환급 통보 시 지방소득세의 환급청구권 소멸시효가 다시 시작되도록 분명하게 개정했다. 또한 소득세뿐만 아니라 법인세의 경우에도 국세 환급결정이 있는 경우 지자체가 환급할 것을 명확하게 규정했다.이번 지방세의 개정안 중 가장 주의 깊게 살펴볼 사항은 지방세입 과세제도를 합리화 방안이다. 이번 개정안을 통해 2023년부터 무상취득의 취득세의 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 변경될 예정이다. 또한 개인의 경우 유상취득과 원시취득의 과세표준이 신고한 가액과 시가표준액 중 큰 금액에서 사실상의 취득가격으로 법인과 동일해진다. 무상취득 과세표준에서 정의하는 ‘시가인정액’이란 취득일로부터 6월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액을 의미하며 유상, 원시취득에서 말하는 사실상의 취득가격이란 실제거래가액을 뜻한다. 실질가치를 반영한 취득세 과세표준의 개선안은 실제 취득세를 증가시키는 결과를 야기할 것이다. 특히 현재 시가표준액은 시가의 60%~70% 정도로 낮게 측정되기 때문에 무상취득의 취득세가 큰 폭으로 상승될 것으로 예상된다. 예를 들어 현재 서울특별시 서초구의 유명한 아파트의 21년 현재 시점의 공동주택가격은 25억9000만원이고 유사매매사례가액은 42억원이다. 이를 바탕으로 취득세를 계산해보면 다음과 같다.                                                                             (단위:백만원) 개정된 법령에 따른 취득세는 5억400만원이고 현재 법령에 따른 취득세는 3억1080만원으로 단순 취득세 차이만 1억9320만원 차이가 난다. 취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 추가 과세되기 때문에 이를 고려하면 세금 차이는 더 벌어진다.  취득세 과세표준 개정사항은 대국민 홍보와 신고납부시기 및 시가자료 시스템 구축을 고려해 2023년부터 시행된다. 법의 시행이 아직 1년 정도 남은 만큼 자녀에게 증여를 고려하고 있는 분들이라면 2022년까지 증여를 서두르는 것이 절세하는 방법이다. 

      2021.11.23

      김선준 세무사

      2억짜리 오피스텔 갖고 있다 세금 16억 폭탄 맞았네

      [땅집고] 서울 마포구 일대 오피스텔. /조선DB[땅집고] 3년 전 서울에 2억3000만원대 오피스텔을 매수한 A씨. 그는 최근 이 오피스텔 때문에 양도소득세 폭탄을 맞아 밤잠을 설치고 있다. 그는 20년전 10억여원에 샀던 서울 강남지역 단독주택을 최근 30억여원에 팔고 20억원대 신축 아파트를 샀다. A씨는 일시적 2주택자라고 생각해 양도세를 냈다. 그런데 얼마 후 국세청에서 예상치 못한 세금 통지서가 날아왔다. A 씨는 3주택자여서 양도세가 중과세돼 16억5000만원을 내야 한다는 것. 국세청은 A씨가 보유한 오피스텔을 주택 수에 포함된다고 판정해 A씨는 일시적 3주택자가 돼 버렸기 때문이다. 그는 “오피스텔을 업무용으로 쓰겠다던 세입자를 믿은 게 화근이었다”고 했다. 이 세입자는 전입신고도 하지 않은 채 오피스텔을 주택으로 쓴 것으로 드러났다.최근 정부가 규제 완화를 시사하면서 주거용 오피스텔이 큰 인기를 끌고 있지만 자칫하면 ‘양도세 폭탄’을 맞을 수 있어 주의해야 한다는 목소리가 나온다. 실제 양도세 폭탄을 맞은 사례도 속출하면서 오피스텔이 양도세 지뢰밭이라는 말까지 확산하고 있다. 안수남 다솔세무법인 대표 세무사는 “아무래도 정부 규제가 덜 한 오피스텔로 매수세가 몰릴 수밖에 없는데 정부가 (오피스텔에) 양도세 지뢰를 숨겨뒀다”고 했다.■“22억에도 팔린다” 치솟는 인기에 ‘배짱 분양’ 속출[땅집고] 최근 인천 서구의 한 오피스텔 모델하우스 외벽에 분양이 성공적으로 끝났다는 대형 현수막이 걸려 있다. /연합뉴스, 조선DB오피스텔 인기는 갈수록 뜨거워지고 있다. 아파트보다 비싸게 파는 속칭 ‘배짱 분양’에도 청약 수요가 몰리며 완판이 잇따르고 있다. 최근 서울 아파트값이 폭등하자, 무주택자들이 상대적으로 규제가 적은 오피스텔로 눈을 돌리고 있기 때문이다.경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 전용 84㎡ 기본형 분양가가 16억1800만원이다. 테라스형과 펜트하우스는 각각 17억6600만원과 22억원에 달한다. 이는 서울 강북 평균 아파트값(9억7025만원)의 배가 넘는다. 작년에 입주한 ‘과천 푸르지오 써밋’ 아파트 전용 84㎡ 신고가(22억원)와 맞먹는다. 경기도 고양시 화정동 ‘고양 화정 루미니’ 오피스텔은 지난달 진행한 청약에서 7390명이 몰리며 242실이 완판됐다. 전용 84㎡ 분양가가 7억8000만원으로 주변 시세보다 비샀지만 평균 30대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다.오피스텔은 오피스와 호텔을 결합해 만든 용어다. 주로 사무실로 사용하지만 숙식이 가능하다. 오피스텔은 분양시장에서 상당히 매력적인 상품으로 홍보된다. 실제 오피스텔 분양회사가 가장 많이 사용하는 광고 문구는 ‘주택이 아니라서 규제를 받지 않는다’는 것이다. 또 오피스텔을 분양받으면 취득세와 양도세 중과세를 받지 않고 분양받을 때 청약 통장도 필요 없다. 최초 신규 분양을 받아 사업용으로 사용하면 건물분 부가가치세도 환급받는다. 그러다 보니 대다수 사람들은 오피스텔을 주택이 아니라고 생각한다.실제로 오피스텔은 처음 분양할 땐 업무시설로 분류돼 주택 수에 포함되지 않는다. 그러나 실제 사용 용도에 따라 세법상 주택 여부가 달라진다. 세입자와 특약을 맺어 주민등록을 옮기지 않는다거나 전세계약서에 확정일자를 받지 않는다고 약정을 하고 주거용으로 세를 주는 ‘꼼수’를 부리더라도 실제 주택으로 쓰이고 있으면 주택으로 판정한다. 상업시설로 인정받으려면 오피스텔 보유자가 아닌 세입자가 사업자 지위를 유지하고 있어야 한다. 안 세무사는 “세무 당국은 일단 주거용이라고 간주한 상태에서 소유자에게 업무용으로 쓰고 있다는 사실을 입증하라고 요구한다”고 했다.이 같은 사실을 잘 모르고 오피스텔을 보유해 A씨처럼 일시적 다주택자가 되면 폭탄 수준의 양도세를 얻어맞을 수 있다. 3주택 이상을 보유하면 지방소득세 포함 최대 82.5%로 중과세되는 것이다. 예를 들어 전세끼고 2000만원 갭투자로 1억원대 오피스텔을 샀다가 나중에 기존 집을 팔 때 40억원 양도차익이 생기면 33억원을 세금으로 낼 수도 있게 된다.[땅집고] 7·10 부동산 대책에서 다주택자 부동산 세제 강화에 따른 오피스텔 투자 체크리스트. /그래픽=양인성■“오피스텔은 양도세 지뢰밭…매수 땐 신중해야”문제는 정부가 오피스텔은 주택이 아니어서 종합부동산세와 취득세 혜택을 주고 있어 마치 양도세에도 혜택이 있는 듯한 착시효과를 불러일으키고 있다는 것. 업체들도 교묘하게 이런 문제점을 감춘 채 분양에 나서 수요자는 더욱 함정에 빠지기가 쉽다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자 중과세 정책은 투기꾼을 막으려고 만든 건데 정부가 다시 규제를 완화해 오피스텔을 사라고 권장하는 건 앞뒤가 맞지 않는다”며 “종부세와 취득세 혜택을 줬다면 양도세 규제도 완화해야 한다”고 했다. 안 세무사는 “주택을 거래하는 과정에서 황당한 과세 사례가 종종 나오는데, 대부분 오피스텔 보유자들이 피해를 보고 있다”며 “오피스텔 보유자는 반드시 전문가와 상담을 받은 후 주택을 거래하기를 권한다”고 했다

      2021.11.23

      안수남 대표 세무사

      사례로 알아보는 조합원입주권·분양권과 일시적2주택

      세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>1세대가 1주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택이 된 상태에서 종전주택을 양도하는 경우에도 일정한 요건을 충족한다면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다. 이러한 특례 규정에 있어서 주택으로 간주되는 조합원입주권과 분양권도 유사하지만 달리 규정된 방식으로 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있다. 몇 가지 사례를 통해 살펴보자. 1. 일시적 2주택 법률규정과 요건먼저 규정된 법률 내용으로 비과세 요건을 확인해보자. 다만 아래 요건 외에도 양도하는 종전주택은 기본적으로 보유 및 거주요건 등의 비과세 요건을 충족해야 한다.(1) 종전주택과 신규주택(소득세법 시행령 제155조 제1항)가장 일반적 경우로서, 아래 ①, ② 요건을 모두 충족해야 한다.① 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것② 신규주택 취득일로부터 3년* 이내 종전주택을 양도할 것(*신규주택 취득일 현재 종전주택 및 신규주택 모두 조정대상지역 내에 있는 경우, 신규주택 취득일로부터 1년 이내 종전주택을 양도해야 하며, 신규주택에 세대 전원이 이사 및 전입 신고해야 한다.)(2) 종전주택과 조합원입주권(소득세법 시행령 제156조2 제3항, 제4항), 분양권(소득세법 시행령 제156조3 제2항, 제3항)1세대가 1개의 주택을 보유하다가 조합원입주권(분양권)을 취득하고 종전주택을 양도할 때 비과세를 적용받는 경우이다. 아래 ① 또는 ② 요건 중 하나를 충족하면 된다.① 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권(분양권)을 취득하고, 조합원입주권(분양권)을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것② 조합원입주권(분양권)을 취득한 날로부터 3년이 경과하여 종전주택을 양도하는 경우로서 조합원입주권(분양권)으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고, 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내 종전주택을 양도할 것 2. 조합원입주권·분양권과 일시적 2주택 비과세 사례혼동하기 쉬운 몇 가지 사례를 살펴보고자 한다. 앞서 설명한 법률 요건의 충족 여부를 엄격하게 살펴 판단하면 사례의 답을 찾기 쉽다.(1) 사례1  Q 2018.12. 조정대상지역 내 주택A를 취득해 보유하던 甲은 2020.02. 비조정대상지역 내 주택B를 추가로 취득했는데, 주택B의 취득 이후 재건축·재개발에 의한 관리처분계획인가로 주택B가 조합원입주권B로 변경됐다. 이 경우 주택A 양도 시 비과세를 적용받기 위해 갖추어야 할 요건은 무엇일까? A 위 사례는 신규주택이 취득 이후 조합원입주권으로 변경된 사례로서 조합원입주권 비과세 규정 적용으로 혼동할 수 있다. 하지만 주택B는 취득 당시 권리가 아닌 주택이었으므로 일반적인 일시적 2주택 규정을 적용해야 한다. 따라서 주택A는 주택B의 취득일로부터 3년 이내 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있다.(2) 사례2   Q 2021.01. 분양권C를 취득해 보유하던 乙은 해당 분양권이 완공되기 이전에 주택D를 취득했다. 이후 분양권C가 주택C로 완공됐다면, 주택C 취득일로부터 3년(1년)이내 주택D를 양도 시 비과세를 적용받을 수 있을까?A 정답은 비과세를 적용받을 수 없다. 2021.03.30. 국세상담센터에 게재된 주요 상담사례자료에 따르면 주택간 일시적 2주택 비과세(소령 제155조 제1항) 적용대상은 아니다. 2021.01.01. 이후 취득한 분양권에 대해서는 소득세법 시행령 제156조3이 신설되었기 때문에 해당 법률조항을 적용해야 한다는 취지로 해석된다. 하지만 해당 조항을 적용하기 위해서는 주택D를 먼저 취득했어야 하기 때문에 이 또한 적용대상이 아니다. 따라서 위 케이스의 경우 선양도하는 주택은 과세된다.(3) 사례3   Q 丙이 보유하고 있던 주택E가 재건축·재개발에 의한 관리처분계획인가로 조합원입주권E로 변경된 이후, 승계 조합원입주권F를 추가로 취득했다. 이후 두 입주권이 주택E와 주택F로 완공된 이후, 주택E를 양도하는 경우 어떤 요건 충족 시 비과세를 적용받을 수 있을까?A 정답은 현 규정상 비과세는 적용받을 수 없다. 현재 법률 규정은 종전주택을 보유한 상태에서 신규주택 또는 신규 조합원입주권을 취득한 경우 종전주택 양도시 비과세를 적용하는 규정이지 ‘조합원입주권을 보유한 상태’에서 조합원입주권을 취득한 경우는 규정하고 있지 않다(서면법규과-563, 2013.05.16.).참고로 원조합원이 조합원입주권을 보유하다가 신규주택을 취득한 경우로서 보유하던 조합원입주권을 양도해 비과세를 적용받을 수 있는 규정은 소득세법 시행령 제89조 제1항 제4호에 별도의 요건으로 규정하고 있으나, 위 케이스는 해당되지 않는다.(4) 사례4  Q 丁은 주택G(2018.4. 취득), 주택H(2019.5. 취득)를 함께 보유하던 중 2020.5. 조합원입주권I를 취득했다. 주택H를 2020.12. 과세로 선양도 후 주택G와 조합원입주권I만 보유한 상태에서 주택G를 양도한다면 비과세를 적용받을 수 있을까? (다만, 소령 제154조 제5항에 따른 보유기간 재기산 규정은 별론으로 함)A 주택G의 양도일 현재 주택G와 조합원입주권I가 조합원입주권 일시적 2주택 비과세(소령 제156조2 제3, 4항) 요건을 충족한다면 비과세를 적용받을 수 있다(재산세과-1025, 2009.05.25.). 따라서 조합원입주권I 취득일로부터 ① 3년 이내 양도하거나, ② 3년이 경과했다면 주택I 완공 후 2년 이내 입주 및 1년 이상 거주하고, 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 주택G를 양도하면 된다.최근 많은 1주택 이상 보유자가 주택보다 양도기한이 여유롭고 보유세 부담이 적은 조합원입주권 또는 분양권을 투자목적으로 취득하고 있다. 하지만 향후 세금에 대한 계획없이 주변 이야기만 듣고 취득했다가 양도 직전 상담을 찾아온 사람들이 난처한 상황에 처하곤 한다. 조합원입주권 또는 분양권을 취득·양도할 계획이 있다면 반드시 숙련된 세무 전문가에게 충분한 검토를 받아보길 바란다.곽인송 세무사 세무법인 다솔

      2022.01.21

      곽인송 세무사