상속세는 더이상 돈 많은 일부 부자들만의 세금이 아니다. 실제로 작년 국세청에서 발표한 통계자료에 의하면 2018년 대비 2022년의 상속세 납세인원(피상속인)은 130.9%나 상승한 것으로 나타났다. 몇 년 사이에 부동산 가격이 급등하면서 집 한 채 소유한 중산층들도 상속세를 고려하는 시대가 되었는데, 특별히 주요 상속재산이라고 볼 수 있는 부동산을 상속받을 때 유의해야 할 10가지를 정리해 보았다.  1. 상속재산의 처분 계획이 있다면 양도소득세도 함께 고려하자.상속세를 적게 내는 것만이 결과적으로 절세가 아닐 수 있다. 상속받은 부동산의 취득가액은 결정된 상속재산 평가액이기 때문에, 상속재산 평가액이 기준시가 수준으로 낮게 결정되었다면 향후 매도 시 양도차익이 크게 발생할 수 있다.예상 매도시기와 매도가액을 고려한 양도소득세와 상속세를 종합적으로 비교할 필요가 있다.  2. 상속세 납부 계획에 따라 상속재산 평가방법을 고려하자.상속세를 연부연납 신청하는 경우, 납세 담보 설정이 필요하다. 그 때 많은 상속인이 납세 담보로 제공하는 것이 상속받는 부동산이다.이 때, 납세 담보의 평가는 「상속세 및 증여세법」상 평가 규정을 준용하므로 상속재산 평가액과 동일하다는 점을 기억하자.연부연납 뿐만 아니라 상속재산을 물납하는 경우에도 상속재산 평가액이 물납재산의 수납가액이 되므로 상속세 납부 계획에 따라 상속재산 평가 방법을 신중하게 검토해야 한다.  3. 배우자상속공제를 적용받기 위해 기한 내 협의분할 등기를 하자.상속세를 줄이는 방법 중 가장 효과적인 방법은 배우자상속공제를 활용하는 것이다.공제를 적용받기 위한 배우자상속재산분할기한을 상속세 신고기한의 다음 날부터 9개월이 되는 날로 정하고 있다. 특별히 등기·등록 등이 필요한 경우, 배우자상속재산분할기한까지 등기·등록된 것에 한하여 공제를 적용받을 수 있으므로 배우자상속재산분할기한 내 협의분할 등기 절차를 이행해야 하는 점을 기억하자.  4. 피상속인의 부동산 취득원인과 취득시기를 확인하자.부동산 상속 시, 상속개시 시점의 평가액만 고려할 것이 아니라 상속받는 부동산의 등기부등본도 필수적으로 확인하자.피상속인의 부동산 취득원인이 ‘상속’이면서, 취득시기가 상속개시일 기준 10년 이내라면, 단기 재상속에 대한 세액공제가 적용될 수 있다. 단기 재상속 세액공제란 상속재산이 10년 이내 재상속되는 경우, 전의 상속세 상당액의 일정부분을 공제받을 수 있는 규정이다.  5. 상속재산 협의분할 시, 상속인의 보유재산을 함께 고려하자.상속인이 기존에 보유하고 있는 부동산을 함께 고려하는 것이 필요한데, 특히나 상속주택의 경우 상속인과 피상속인의 동일세대 여부나 상속인이 기존에 보유하고 있는 주택 여부 등에 따라 향후 상속인들에게 미칠 수 있는 영향이 크다.또한, 상속주택이 여러 채라면 선순위 상속주택을 판정하여 상속인별 보유재산 현황에 따라 현명하게 협의분할하는 전략 수립도 필요하다.  6. 상속주택은 상속받은 날로부터 보유·거주기간을 충족해야 한다.상속받은 주택을 향후 매도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 적용 시 보유·거주기간은 상속개시일로부터 새롭게 충족해야 한다. 다만, 피상속인과 상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우, 비과세 판정 시 동일세대로서 함께 보유 및 거주한 기간은 통산할 수 있다.추가로 이번 소득세법 시행령 개정안에 따르면 공동상속주택의 거주기간 요건은 해당 주택에 거주한 공동상속인의 거주기간 중 가장 긴 기간으로 판단한다는 점을 기억하자.  7. 상속받은 부동산을 일정 기간 이내 매도하였을 때 혜택이 있다.상속받은 부동산을 특별히 계속하여 보유할 계획이 없다면 일정 기간 내 매도하는 것도 고려해볼 필요가 있다.상속주택은 상속받은 날부터 5년 이내 매도하는 경우에 한하여 다주택자 중과세율 적용을 배제하며, 상속받은 농지는 상속받은 날로부터 5년 이내 매도 시 사업용토지로 간주하여 비사업용토지 중과세율 적용을 배제한다.또한, 피상속인이 8년 이상 자경한 농지를 상속받은 날로부터 3년 이내 양도 시 상속인의 자경 여부에 상관없이 자경 감면 혜택도 받을 수 있다.  8. 상속세뿐만 아니라 취득세 부담도 함께 고려하자.부동산을 상속받았다면, 상속세에 자연스럽게 따라오는 세금이 취득세이다.취득세 신고·납부기한도 상속세 신고기한과 동일하게 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월까지이다. 상속으로 인한 취득세는 일반적으로 시가표준액에 2.8%(농지의 경우, 2.3%)를 적용해 계산하나, 특별히 상속인 기준 1가구 1주택의 취득인 경우, 특례 세율을 적용하고 있으니 놓치지 말고 고려하자.  9. 임대소득의 소득세와 부가가치세 신고도 고려하자.임대 부동산을 상속받은 경우에는 피상속인의 소득세와 부가가치세 신고도 잊지 말아야 한다. 소득세의 경우, 원칙적인 과세기간을 1.1.~12.31.로 규정하고 있으나, 과세기간 중 사망한 경우에는 1.1.~사망한 날까지로 규정하고 있다.사망일까지 발생한 임대소득에 대한 소득세 신고·납부는 상속세 신고기한과 동일하게 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이 되는 날까지 해야 하고, 이를 상속세 신고 시 공과금으로 반영하면 된다.  10. 상속 이후 종합부동산세 과세특례, 취득세 특례를 놓치지 말자.종합부동산세에서 일반주택과 상속주택을 함께 보유한 경우, 1세대 1주택자로 보는 과세 특례규정이 있으므로, 해당되는 경우 9.16.~9.30.까지 신청해야 한다.다만, 여기서 상속주택은 ① 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택 ② 지분율이 40% 이하인 주택 ③ 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 경우, 3억원)이하인 상속주택으로 한정한다.취득세에서는 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택은 주택 수 산정 시 제외하므로, 주택 취득 계획이 있다면 5년 이내 취득을 고려하자.  이미 상속이 개시되고 나서 상속세를 줄이는 것은 쉽지 않다. 다만, 적용받을 수 있는 상속 공제는 없는지, 이미 보유하고 있는 부동산과 상속재산 간의 상호 영향은 없는지, 향후 상속인별 처분 계획 등에 따라 어떻게 협의분할하는 것이 좋은지는 전문가의 충분한 도움을 받아 신중하게 상속세 신고를 준비할 필요가 있다.

상속세 절세를 위해 생전에 증여를 고민하시는 분들이 많다. 그러나 상속이 개시되었을 때 협의분할 과정에서 이전 증여가 상속인들 간에 어떤 나비효과로 나타나는지는 직접 겪어보기까지는 아무도 모른다. 증여세 신고와 상속세 신고를 담당하는 세무사가 다르고 상속에 따른 분쟁을 담당하는 변호사가 다르기 때문에 전체를 볼 수 있는 전문가는 많지 않다는 것이 문제다. 사전증여, 상속세 신고, 분할협의 및 유류분 소송까지 A부터 Z까지 필자가 경험한 내용을 통해 현명한 상속대비는 무엇인지 살펴보고자 한다. Q1. 생전 증여는 상속세가 절세되는 측면이 있는 건가요?A. 상속세와 증여세는 세율이 같고 상속세가 공제가 더 크므로 별 실익이 없다고 생각하는 분들도 있다. 하지만, ①상속세는 피상속인 1인을 기준으로 상속세율이 적용되는 반면, 증여세는 증여받는 자를 기준으로 증여세율이 적용되므로 수증자를 늘려서 낮은 세율을 적용받을 수 있다는 점과 ②물가상승률과 부동산 가치상승을 고려할 때 증여 당시와 상속 개시 당시 재산평가액의 차이로 인하여 실제 부담하는 세액은 증여세가 더 적을 수밖에 없다는 점 때문에 최대한 미리 증여하는 것이 상속세를 줄이는 최선의 방법이다. ③추가로 생전 증여에 대하여 상속세 계산시 5년(상속인 아닌 자) 또는 10년(상속인) 합산을 피할 수 있다면 그 효과는 더 커지게 된다. 위와 같은 장점 때문에 수많은 세무전문가들에 의한 상속대비 컨설팅으로 생전 증여가 이루어지고 있는데, 이에 따라 상속개시 이후 분쟁의 비중도 점차 늘어나고 있는 추세이다. Q2. 장남에게 아파트를 미리 증여하려는데, 세금 외 법적인 문제가 있을까요?A. 강남지역 아파트는 20억, 40억하는 세상이다. 아파트가 보유재산의 80~90%를 차지하는 경우, 상속인들 사이의 재산 분배의 형평성은 달성할 수 없게 된다. 20억 아파트를 장남에게 증여할 경우, 가만있을 형제들은 없다. 이 때 등장하는 것이 유류분 청구이다. 상담 온 아버지는 우리 자녀들은 아버지 결정을 다 따를 것이라고 걱정없다고 하지만, 3형제 기준 법정상속지분의 절반인 최소 3.3억원을 유류분 청구할 수 있다면 아버지의 뜻에도 불구하고 3형제에게는 소송전이라는 전쟁만 남게 된다. Q3. 유류분 소송도 그냥 변호사에게 맡기고 진행하면 되니 별거 없는거 아닌가요?A. 유류분 소송이 힘든 것은 치졸한 싸움이 되기 때문이다. 유류분 소송 전에 상속재산분할협의 심판에서도 중요한 다툼은 서로의 생전증여, 즉 “특별수익”을 입증하여 상대방의 구체적 상속분을 줄이고자 하는 노력에 집중된다. 이 과정에서 ①전세자금 지원한 부분 ②손자 유학자금 지원 및 결혼자금 지원한 내용 뿐만 아니라 ③부모님을 간병하고 모시고 살면서 생활비 목적으로 지원을 받은 금전 지급내용들도 모두 생전 증여라고 서로 주장하게 된다. 이정도까지 가게되면 형제들은 서로를 돈에 눈이 먼 웬수로 생각하며 그 상한 감정을 다시 돌이킬 수 없는 지경이 된다. 국세청에서 부과제척기간 15년(무신고) 이내 판결문에서 인정되는 생전증여에 대해 ①증여세 부과처분(+무신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 연 8~10%)이 이루어지고 ②상속개시 전 10년 이내 증여들은 상속재산에 합산되어 추가적인 상속세 추징(+과소신고 가산세 10%. 납부불성실 가산세 연8~10%)까지 이루어지면, 상속인들에게는 그야말로 증여받은 재산가액보다 많은 세금을 내는 경우도 빈번하다. Q4. 그럼 자녀들 지분 똑같이 공동명의로 증여하는 것이 가장 현명한 방법인가요?A. 주택의 경우, 비과세 뿐만 아니라 취득세, 종부세, 양도세 등에서 주택수에 따른 중과세로 인한 불이익이 있어 형제들이 공유로 보유하는 것은 추천하지 않는다. 상가의 경우엔 어떨까? 공동명의를 하면 주인이 없게 된다. 즉 각자가 본업이 있고 하니 임차인 관리나 건물관리에 큰 관심이 없고 자녀 중 1인이나 그의 배우자가 세금신고 및 계좌관리까지 전적으로 맡아서 하더라도 그분의 200~300만원 비용 지급에 대해서 하는 일도 없는데 과하다고 말하는 순간 “그럼 네가 해라”하면서 끝나버린다. 또한, 누구는 현금이 급하니 팔자하고 부동산 경기가 안좋으니 지금 팔면 손해라서 나중에 팔자하고 생각이 다 다르다. 형제 지분을 사주자니 서로가 돈이 없어서 그러지도 못한다. Q5. 그럼 부동산 하나 당 한명씩 증여하는게 공평할까요?A. 부동산 관리 및 매도측면에서 공유가 아닌 자녀세대별로 증여하는 것이 더 유리한 점이 있다. 문제는 2002년 장남에게 6억원 짜리 아파트를 해주시고, 2015년에 차남에게 8억원 짜리 아파트를 해주시면서 본인은 자녀들에게 똑같이 나눠주었다고 생각하지만, 장남의 아파트는 2015년 당시 시세가 15억원이 되어 있다.  증여자의 공평한 배분에도 불구하고 차남 입장에서 장남은 2배 더 받아갔다고 생각하게 된다. 상속재산분할협의나 유류분 청구 시 생전 증여에 대해 증여당시 가액이 아니라 상속개시 당시를 기준으로 판단한다는 점에서 가치 상승의 차이로 인하여 불균등이 발생할 수밖에 없다.Q6. 생전 증여는 고려할게  많으니, 저는 아무 증여도 안하고 그냥 법정상속지분대로 상속하면 문제 없겠죠?A. 생전에 증여가 하나도 없다면, 민법상 법정상속지분대로 분배하는 것이 가장 공평해 보이긴 한다. 하지만 이때 서운한 감정을 느끼는 사람이 꼭 한 사람 있다.  바로 부모님을 일평생 모시고 봉양해온 자녀다. 부모님 명의 집에서 부모님과 일평생 같이 살면서 모시고 살았으니, 이 집은 내가 상속받는게 공평하다고 생각해 온 자녀에게 다른 형제들이 법정상속지분대로 N분의 1 하자는 말을 들으면 서운하기 짝이 없다. 병원도 매일 모시고 다닌 큰며느리나 막내딸 입장에서는 억울하기만 하다.이 때 등장하는게 기여분이다. 법령상 기여분은 “상당한 기간 동거, 간호 그 밖의 방법으로 피상속인을 특별히 부양”한 자에게 인정되는 데, 문제는 기여분의 경우 ①공동상속인의 협의로 우선 정하고, 협의가 안될 시에 ②가정법원에 청구하여 인정받게 되는데, 상속재산분할심판 청구를 반드시 같이 거쳐야 한다는 점에서 부모를 봉양한 자녀의 기여분에 대하여 다른 자녀들의 협의가 거의 이루어지지 않는다는 점에서 결국 법정 다툼으로 이어지거나 형제간의 우애를 위하여 기여분자체를 포기하게 된다. 따라서 기여분 자체가 상속 이후 인정되기 어렵기 때문에, 부모님 입장에서 특별히 부양한 자녀에 대해 유류분 청구등이 문제되지 않을 정도의 적당한 생전증여를 통해 미리 기여분을 인정해 주는 것이 오히려 형제간의 다툼을 방지할 수 있는 방법이다.  Q7. 자녀들 사이 분쟁을 막고자 유언장을 작성하는 것이 최선일까요?A. 유언장은 상속재산이 분배되는 것을 막고자 할 때 쓰는 경우가 대부분이다.  ①연을 끊은 자녀나 ②자녀가 먼저 사망하여 그 배우자인 사위, 며느리에게 대습상속권이 있는 경우가 그렇다. 하지만 앞서 살펴본 것처럼 법정상속지분의 절반만큼은 유류분 청구권이 있다보니 만약 유언장을 쓴다면 재산을 한푼도 안준다고 쓰지 말고, 오히려 유류분 청구 지분만큼 유언을 남기는 것을 추천한다.그 이유는 본인 앞으로 한푼도 남기지 않은 경우, 유류분청구를 하는 것은 불보듯 뻔한데 앞서 전쟁과 같은 그 소송을 굳이 상속인들이 경험하지 않도록 하는 것이 더 낫기 때문에 마음은 내키지 않겠지만 유류분청구소송의 실익을 없게 만드는 것이 다른 자녀들의 평화를 위해서 더 이로운 결정이다.살면서 상속의 과정을 두 번 이상 겪는 경우도 흔치 않다. 이벤트는 한 두 번이지만 가족들에게는 평생의 영향을 미치는 일이다. 이제는 일생과 내 자녀들까지 무탈하게 이전되기 위해 세금만 고려할 것이 아니라 전체를 들여다 봐 줄 패밀리오피스가 필요한 시대이다. 충분한 상담을 통해 가정의 평화가 지켜졌으면 하는 바람이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

조부모가 재산을 자녀가 아닌 손자녀에게 직접 증여하는 ‘세대생략 증여’가 점차 증가하고 있다. 일반적으로는 조부모가 자녀에게 증여한 후, 자녀가 다시 손자녀에게 증여함으로써 재산을 이전하게 된다. 두 번의 증여 행위가 발생하며 이에 따른 증여세도 두 번 과세되게 된다. 그렇다면 조부모가 자녀를 건너뛰고 손자녀에게 직접 증여하는 ‘세대생략 증여’의 경우는 어떠할까? 한 번의 증여만 발생하는 만큼 증여세 부담이 줄어들 수 있지만 이를 이용한 조세 회피행위를 방지하기 위해 할증하여 과세하도록 하고 있다.이러한 할증과세에도 불구하고 많은 이들이 절세 방법으로 세대생략 증여를 활용하는 이유는 무엇일까? 이하에서는 할증과세의 개념과 세대생략 증여의 장점이 무엇인지 사례를 통해 살펴보고자 한다.  1. 할증과세수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속인 경우 증여세 산출세액에 30%에 상당하는 금액을 가산한다. 만약 수증자가 미성년자이면서 증여재산가액이 20억원을 초과하는 경우 증여세 산출세액에 40%에 해당하는 금액을 가산한다. 다만, 증여자의 최근친인 직계비속이 사망하여 그 사망자의 최근친인 직계비속이 증여를 받은 경우에는 할증과세가 제외된다.  2. 세대생략 증여의 장점  ■  한 번의 증여세 과세세대생략 증여를 활용하면 조부모가 자녀에게 증여할 때, 자녀가 본인의 자녀인 손자녀에게 증여할 때 각각 발생하는 두 번의 증여세 부담을 한 번으로 줄일 수 있다.   위 사례와 같이 조부모가 자녀에게 10억원을 증여한 후 자녀가 증여세를 납부하고 나머지 금액을 다시 본인의 자녀에게 증여한다고 가정해 보자. 자녀가 납부 할 증여세는 2.25억원, 손자녀가 부모로부터 증여받아 납부 할 증여세는 1.575억원으로 순차적 증여를 통해 10억원이 손자녀에게 이전되는 경우 총 3.825억원의 증여세를 납부한다. 그러나 조부모가 손자녀에게 한 번에 증여하는 경우라면 손자녀가 납부 하는 증여세는 2.925억원으로 부모 세대가 납부 할 세액의 30%가 가산된 금액이지만 추가적인 증여세 납부가 없으므로 증여세 총액을 놓고 본다면 9000만원의 절세 효과를 누릴 수 있다. 또한 증여재산이 현금 및 예금 등이 아닌 부동산이라면 부담해야 하는 취득세도 한 번으로 줄어들기 때문에 더 큰 절세 효과를 볼 수 있다.■ 과세표준 분산의 효과- 조부모가 본인의 자녀에게 이미 증여한 재산이 어느 정도 있는 상황이라면 손자녀에게 증여함으로써 총 두 번의 증여재산공제를 받을 수 있고, 증여세 과세표준 분산시킴으로써 절세가 가능해진다.   위 사례와 같이 조부모가 자녀에게 이미 10억원을 증여했다고 가정하자. 1차 증여 후 10년이 지나지 않은 시점에 추가로 1억원을 증여하게 된다면 자녀는 부모로부터 증여받은 총 11억원이 모두 합산되어 계산되므로 40%의 세율을 적용받아 2차 증여분 1억원에 대한 증여세는 3500만원이 부과된다. 반면 직계존속으로부터 증여받은 적이 없는 손자녀에게 추가 1억원을 증여하는 경우, 손자녀는 증여재산공제 5000만원을 받을 수 있으며 30% 할증과세가 된다고 하더라도 증여세액은 650만원으로, 2차 증여를 자녀에게 하는 것보다 훨씬 적은 세액이 발생한다.■ 상속재산에 합산되는 기간- 상속이 개시되면 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액은 모두 상속세 과세가액에 포함된다. 따라서 사전증여를 통해 비교적 낮은 세율을 적용받았다고 하더라도 증여일로부터 10년 이내에 상속이 개시되면 증여가액이 상속재산에 합산되어 고율의 세율이 적용돼 추가 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 이러한 상속세 계산에 있어서도 세대생략 증여가 유리한 측면이 있다. 수증자가 상속인이 아닌 자일 경우에는 상속개시일 전 5년 이내의 증여재산가액만이 상속세 합산 대상이 되기 때문이다. 일반적으로 배우자와 자녀가 상속인이므로 손자녀는 상속인이 아닌 자에 해당한다.즉, 세대생략 증여 후 5년이 지나 조부모가 사망하게 된다면 손자녀가 증여받은 재산은 상속재산의 가액에 가산하지 않게 되는 것이다. 언제 상속이 개시될지 예측할 수 없다는 점을 고려한다면 상속재산에 합산되는 기간이 짧은 세대생략 증여가 유리할 것이다.  

1. 개요양도소득세법상 1세대가 1주택을 보유 중 해당 주택을 양도하거나, 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택의 대체 취득 등으로 일시적 2주택 이상인 상태에서 양도하는 경우도 일정 요건을 충족하면 해당 양도소득에 대해서 양도소득세를 과세하지 않고 있다. “1세대”는 거주자를 대상으로 정의하고 있으며, 소득세법상 비거주자의 1세대 1주택 양도소득 비과세 적용을 배제하고 있어, 이에 따라 1세대 1주택 비과세 적용은 거주자 상태에서 양도 시 일정요건 충족함에 따라 가능하다.  여기에서는 비거주자에서 거주자로 전환된 경우의 양도소득세의 보유기간 및 거주요건 판단에 대해 몇 가지 사례를 들어 살펴보도록 하겠다.2. 취지“1세대 1주택"의 양도 및 “일시적 1세대 2주택”의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기할 목적으로 일시적으로 거주 및 보유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써, 국민의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장하여 주려는 데 그 취지가 있다. 이에 따라 주거생활 안정 목적에서 적용하는 1세대 1주택에 대한 지원제도는 그 제도의 취지상 비거주자에게까지 적용하는 것이 적합하지 않기에 소득세법 개정(2009.12.31.)을 통해 비거주자에 대한 1세대 1주택 비과세 적용배제를 명확화했다. 3. 적용 1) 비거주자인 상태에서 취득한 국내 소재 1주택을 거주자인 상태에서 양도하는 경우의 보유기간 기산  “1세대 1주택” 양도소득 비과세를 적용받기 위해서는 보유기간 특례 규정을 제외하고는 일반적으로 취득일부터 양도일까지 2년 이상의 보유기간 요건을 충족해야 하는데, 비거주자인 상태에서 취득한 국내 소재 1주택을 거주자인 상태에서 양도하는 경우 취득시기에 대해 국세청은 유권해석(서면부동산2019-4352)을 통해 해당 보유기간은 “거주자”로 되는 시기부터 기산하도록 판단하고 있다. 따라서, 국내 소재 1주택을 최초 취득한 시기가 아닌 거주자로 전환된 시점부터 2년 이상 보유한 후에 양도해야 “1세대 1주택” 비과세 적용의 보유기간 요건을 충족할 수 있는 것이다.  2) 비거주자인 상태에서 취득한 국내 소재 1주택을 거주자인 상태에서 양도하는 경우의 장기보유특별공제 적용 방법 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지·건물 등에 적용하는 것으로 일반적인 경우(최대 30% 공제, 이하 “표1”)와 1세대 1주택에 2년 이상 거주한 경우(최대 80% 공제, 이하 “표2”)로 구분해 적용되는데, 비거주자의 경우 “표2”는 적용받을 수 없고 “표1”만 적용이 가능하다.비거주자인 상태에서 취득한 주택을 거주자로 전환되어 양도하는 경우 1세대 1주택과 2년 이상 거주요건을 충족했다면 거주자의 신분이기에 “표2” 적용이 가능한데, 이 때 “표2”의 공제율을 계산하는 보유기간의 판단에 대해 조세심판원(조심2021중2959, 조심2021중0614)에서는 비거주자로서 보유한 기간을 합산한 전체 보유기간으로 계산하도록 결정하고 있다. 3) 비거주자가 국내 소재 주택을 취득한 후 조정대상지역으로 지정된 상태에서 거주자로 전환된 경우, 거주요건 적용 여부 2017.8.3. 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우 “1세대 1주택” 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서는 거주요건 적용 특례 요건에 해당하지 않는다면 2년의 거주요건을 충족해야 한다. 비거주자가 취득한 주택이 조정대상지역으로 지정된 상태에서 거주자로 전환된 납세자가 해당 주택을 양도하는 경우, 기획재정부(기획재정부재산-974)에서는 거주요건을 적용하지 않는 것으로 해석하고 있다. 즉, 거주요건 적용 여부를 판단하는 취득시기는 거주자로 전환된 시점이 아닌 주택의 취득시기를 기준으로 판단하는 것이다. 앞서 언급한 사례들은 특정한 사실관계에 따른 유권해석 및 심판 사례이므로 각각 개인의 사실관계에 따라 다르게 판단될 수 있고, 위에서 언급하지 않았지만 사실관계에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 다른 규정 등이 있을 수 있으므로 실제 주택을 양도하기 전 세무 전문가에게 상담받는 것을 추천한다.  

2022년 8월 16일 정부의 국민 주거안정 대책으로 재개발·재건축 규제가 완화되고, 이에 따라 도심 내 재개발·재건축 등으로 52만호의 주택공급 방안이 발표됐다. 또한, 재개발·재건축과 관련한 정비사업이 「도시 및 주거환경정비법」 외에도 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 등으로 확대됨에 따라 재개발·재건축 관련한 세무상담이 증가하고 있다. 대부분의 상담주제가 조합원입주권의 증여 또는 양도, 재개발·재건축으로 취득한 신축주택의 양도, 정비사업의 시행기간 동안 취득한 대체주택의 비과세 등인데, 상담을 진행하며 검토하다보면 정비사업 진행 중 사업시행자로부터 수령한 청산금에 대해서는 무지하거나 아예 양도소득세가 없는 것으로 생각하는 경우도 있다. 오늘은 재개발·재건축에 따라 조합원이 사업시행자로부터 청산금을 수령하는 경우의 양도소득세와 관련해 알아보고자 한다.   1. 청산금이란? 청산금이란 조합원이 사업시행자에게 제공하는 종전부동산의 권리가액과 정비사업에 따라 분양받게 되는 신축부동산의 분양가액의 차액을 의미하는데, 권리가액이 분양가액보다 큰 경우 청산금을 수령하고 권리가액이 분양가액보다 작은 경우 청산금을 납부하게 된다.     *청산금을 납부하는 경우, 실무상 청산금을 추가분담금이라고 칭한다.한편, 조합원의 권리가액은 종전부동산에 대한 감정평가액에 비례율을 곱하여 계산하는데, 여기서 비례율은 정비사업의 총 분양수입과 총 사업비의 차액을 조합원들이 제공한 종전부동산의 총 감정평가금액의 합으로 나누어 계산한다.      정비사업의 추진절차에 따라 관리처분계획인가가 나면 조합원이 분양받게 될 신축 아파트의 평형 및 동호수가 결정되고, 재건축·재개발 사업의 수익성을 예측한 비례율을 토대로 조합원 개개인의 예상권리가액이 정해지므로 이 시점에 최초로 청산금이 등장하게 된다.   2. 청산금의 양도소득세 과세대상 여부 청산금을 사업시행자로부터 교부받은 경우에는 종전부동산이 수령한 청산금만큼 분할되어 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세 과세대상으로 본다(재일 46014-1298, 1999.7.2.). 즉, 소득세법에서는 청산금을 수령했다는 것 자체를 사업시행자에게 제공한 종전부동산을 분할해 양도했다고 보아 양도소득세 과세대상을 보고 있다.   3. 청산금 수령 시의 납세의무자소득세법에서는 청산금을 수령하는 것을 종전부동산의 분할양도로 보다보니, 납세의무자도 종전 부동산의 소유자로 보고 있다. 이 경우, 청산금을 수령하기 전에 조합원입주권을 양도하게 되어 매수인(승계조합원)이 사업시행자로부터 청산금을 수령하는 경우의 납세의무자가 누구인지가 쟁점이 될 수 있다. 소득세법에서는 청산금을 전액 수령하기 전에 입주권을 양도하면서 사업시행자로부터의 잔여청산금을 양수인이 수령하기로 한 경우라도 기존부동산의 청산금에 대한 납세의무자는 기존 부동산의 소유자로 보고 있다(재산-628, 2009.02.23., 부동산거래관리-201, 2010.02.08. 외 다수 같은 뜻임). 이는 조합원입주권과 청산금수령권의 자산의 성격이 다르다는 해석에서 기인했다.      따라서, 원조합원이 조합원입주권을 양도했더라도 추후 정비사업의 절차에 따라 승계조합원이 사업시행자로부터 청산금을 수령하는 경우, 원조합원이 청산금에 대한 양도소득세를 신고, 납부해야한다.    4. 청산금의 양도시기「도시 및 주거환경정비법」에서는 사업시행자(조합)가 조합원에게 청산금을 지급하는 시점을 소유권이전고시가 있은 후로 규정하고 있으며, 이에 따라 소득세법에서도 청산금 수령분의 양도시기를 소유권이전고시일의 다음날로 지정했다. 다만, 최근 재개발·재건축 사업의 진행 중에 원조합원이 승계조합원에게 조합원입주권과 분담금환급예정액(청산금수령예정액)을 함께 양도하는 경우, 해당 분담금환급예정액의 양도시기를 조합원입주권과 같은 잔금청산일로 봐야 한다는 판결(조심2023서3442, 2023.05.08.)에 따라 아래와 같이 청산금의 양도시기를 정리할 수 있겠다.      재건축·재개발사업의 특성상 종전부동산의 멸실시점부터 신규 부동산의 준공 후 입주시점까지의 기간동안 조합원들의 이주비용발생 등 일시적인 자금문제를 해결하거나 정비사업의 원활한 진행을 위해 조합의 정관이나 조합원총회를 통해 소유권이전고시 이전에도 청산금을 지급하거나 추가분담금을 수령한다.  정비사업의 최종 수익 및 비용이 확정되는 청산시점에 돌입하기 전까지의 청산금이 확정되지 않다보니, 추가분담금을 납부했다가 이후 청산금을 수령하는 경우나 청산금을 수령했으나 다시 추가분담금을 납부해야하는 경우가 심심찮게 발생한다. 뿐만 아니라, 조합원들이 이주비 대출을 조합을 통해서 진행하다보니 해당 이주비 대출에서 발생하는 이자비용을 조합이 조합원 몫의 청산금에서 상계하여 처리하는 경우가 많은데, 이 경우 다수의 조합원들이 자신이 청산금을 지급받았는지를 아예 몰라 신고의무를 누락하는 경우도 종종 발생하므로 주의해야 한다. 마치며, 소득세법에서는 조합으로부터 수령한 청산금을 과세대상으로 정의하고, 납세의무자 및 양도시기까지 규정하고 있으며, 청산금의 양도시기를 기준으로 비과세나 중과여부, 장기보유특별공제 및 세율, 신고기한을 판단하므로 소유권이전고시 시점을 전후로 세무전문가의 상담을 받는 것을 추천한다.

부동산을 양도하는 경우에 발생하는 양도차익에 대해서, 양도자가 개인이라면 양도소득세를 납부해야 하고 양도자가 법인이라면 법인세를 납부해야 한다.  일반적으로 법인이 부담하는 법인세는 개인이 부담하는 양도소득세 보다 세율이 낮기 때문에 동일한 금액의 양도차익에 대해서 법인세를 납부하는 것이 양도소득세를 납부하는 것보다 세부담이 적다.  그렇다면 양도인이 종중인 경우에는 양도소득세를 납부해야 할까 아니면 법인세를 납부해야 할까? 종중은 공동선조의 분묘수호와 제사, 그리고 종원 상호간의 친목도모 등을 목적으로 자연발생적으로 성립한 종족 집합체로서 사법상 ‘법인격 없는 사단’으로 취급된다. 소득세법에서는 종중을 1거주자로 보기 때문에 종중이 소유한 토지를 양도한 경우 개인으로 보아 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 다만, 종중이 아래와 같이 국세기본법 제13조 제2항에서 정한 요건을 갖추고 납세지를 관할하는 세무서장으로부터 승인을 받으면, 세법상 종중을‘법인으로 보는 단체’로 보아 법인으로 취급한다(법인세법상 비영리법인에 해당). 국세기본법 제13조(법인으로 보는 단체 등)① 법인(「법인세법」 제2조 제1호에 따른 내국법인 및 같은 조 제3호에 따른 외국법인을 말한다. 이하 같다)이 아닌 사단, 재단, 그 밖의 단체(이하 “법인 아닌 단체”라 한다) 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 수익을 구성원에게 분배하지 아니하는 것은 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 1. 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 따라 주무관청에 등록한 사단, 재단, 그 밖의 단체로서 등기되지 아니한 것2. 공익을 목적으로 출연(出捐)된 기본재산이 있는 재단으로서 등기되지 아니한 것② 제1항에 따라 법인으로 보는 사단, 재단, 그 밖의 단체 외의 법인 아닌 단체 중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것으로서 대표자나 관리인이 관할세무서장에게 신청해 승인을 받은 것도 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 이 경우 해당 사단, 재단, 그 밖의 단체의 계속성과 동질성이 유지되는 것으로 본다. 1. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 조직과 운영에 관한 규정(規程)을 가지고 대표자나 관리인을 선임하고 있을 것2. 사단, 재단, 그 밖의 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유·관리할 것3. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것(이하 생략) 법인세법 제4조 제3항에서는 비영리법인의 법인세 과세소득 범위를 ‘수익사업’에서 생기는 소득으로 한정하고 있다. ‘수익사업’에는 유형자산 및 무형자산의 처분으로 인한 수입이 규정돼 있지만, 유형자산 및 무형자산의 처분일 현재 3년 이상 계속하여 법령 또는 정관에 규정된 ‘고유목적사업에 직접 사용한’ 유형자산 및 무형자산의 처분으로 인하여 생기는 수입은 제외하고 있다. 그 결과 종중이 고유목적사업에 3년 이상 직접 사용한 토지를 양도하는 경우에는 토지의 양도차익에 대해 법인세를 과세하지 않는다. 즉, 종중이 고유목적사업에 3년 이상 직접 사용한 토지를 양도했을 때 해당 종중이 ‘법인으로 보는 단체’로 승인을 받지 않은 경우에는 양도소득세를 납부해야하는 반면, ‘법인으로 보는 단체’로 승인을 받은 경우에는 납부할 세금이 없는 것이다.  설령 고유목적사업에 양도 대상 목적물을 3년 이상 사용하지 않은 경우라고 하더라도 일반적으로 법인세율은 양도소득세율보다 낮기 때문에 더 적은 세금을 내게 될 것이다.  ‘법인으로 보는 단체’로 승인을 받은 종중이 소유하는 토지가 수용되는 경우 실무상 가장 많이 쟁점이 되는 것은 해당 종중이 양도대상 토지를 양도일 현재 3년 이상 계속 고유목적 사업에 직접 사용했는지 여부이다.   다만, 고유목적사업에 직접 사용한 것이 무엇을 의미하는지 명확하지 않아 사실판단이 쉽지 않으므로 수용되는 토지를 어떻게 사용했는지와 이와 관련된 증빙자료를 구비해 꼼꼼히 살펴봐야 한다.  ‘법인으로 보는 단체’로 승인받지 않은 종중이 고유목적사업에 사용하던 토지가 수용된다면, 수용되기 이전에 미리 ‘법인으로 보는 단체’로 승인을 받아 두는 것이 세부담을 줄일 수 있는 방법이다. 또한 설령 이미 양도소득세를 신고·납부한 경우이라도 일정한 경우에는 납부한 양도소득세에 대한 경정청구를 통해서 납부한 금액의 전부나 일부를 환급받을 수 있는 경우도 있다.  납세지 관할세무서장의 승인을 얻은 단체의 최초사업연도의 개시일은 그 승인일이다(법인세법 시행령 제4조 제1항 제1호 라목). 만약 A종중이 2023.9.1. 법인으로 보는 단체로 승인을 받았다면 해당 법인의 최초사업연도는 원칙적으로 승인을 받은 2023.9.1.부터 2023.12.31.까지이다.  다만, 법인세법 시행령 제4조 제2항은 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 최초사업연도의 개시일 전에 생긴 손익을 사실상 그 법인에 귀속시킨 것이 있는 경우 조세포탈의 우려가 없을 때에는 최초사업연도의 기간이 1년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 이를 당해 법인의 최초사업연도의 손익에 산입할 수 있다. 이 경우 최초사업연도의 개시일은 당해 법인에 귀속시킨 손익이 최초로 발생한 날로 한다”라고 정하고 있다. 따라서 A종중이 최초사업연도 개시일 이전인 2023.1.1.부터 2023.8.31. 사이에 토지를 양도했다면, 그 토지에 대해 양도소득세 신고납부를 했더라도 그 소득을 법인으로 보는 단체의 최초사업연도의 손익에 귀속시킬 수 있고 양도소득세에 대해 경정청구를 할 수 있다. 또한 토지를 양도한 해에 법인으로 승인받지 못한 경우라고 하더라도 종중의 규약에서 정한 회계연도에 따라서 경정청구가 가능한 사례도 있으므로 전문가와 상담을 받아보는 것을 추천한다. 

실제 상담 진행 시 가장 의뢰가 많이 들어오는 주제는 ‘자녀세대로의 부동산 이전’이다. 무상으로 재산을 이전하는 증여의 형태가 가장 일반적이지만, 수증자인 자녀의 세금 부담이 매우 크기 때문에 최근에는 매매 형식을 통한 재산의 이전이 종종 이루어진다. 아래에서는 이때 발생할 수 있는 세금 문제 및 절세효과에 대해 이야기 해보고자 한다. 1. 저가 매매로 인한 세무 이슈(1) 자녀세대와 매매거래를 진행하는 경우 주로 증여의 목적으로 시세보다 낮게 양도하고자 하는데, 다음의 요건에 해당하는 경우 매도자는 조세를 부당히 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있다.  이 경우 매도자의 양도소득세를 계산함에 있어, 실제 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하는 것이지 그 거래 행위 자체를 부인하는 것은 아니며, 위법한 거래행위에 해당하지도 않는다. (2) 또한 저가 매매거래로 이익을 얻은 매수자에게는 증여 이슈가 발생할 수 있다. 위 표에 해당하는 경우로서, 시가와 실제 거래한 대가의 차액이 ‘기준금액’이상인 경우 매수자인 자녀에게는 위 표에 따른 증여재산가액에 대해 증여세가 부과된다. 2. 적용 사례위와 같은 세무 이슈가 발생한다고 해서 매매 행위의 실익이 없는 것은 아니다. 실제 사례를 통해 어떻게 매매 거래가 이루어지고 적용되는지 살펴보도록 하자.■ 1세대 1주택자인 甲씨, 시세 10억원 아파트(담보된 채무는 3억원임을 가정)를 자녀에게 이전하는 경우*세금은 백만원 단위로 반올림해 나타냈다.*부담부증여란 아파트를 증여하면서 그에 담보된 채무를 함께 이전하는 것을 의미하며, 시세인 10억을 기준으로 재산 평가했다.*1세대 1주택으로서 아파트 양도 시 비과세 대상임을 가정했고, 자녀세대는 무주택자임을 가정했다.  위 사례의 경우 아파트와 담보된 채무를 자녀세대로 이전하는 동일한 상황이지만, 거래 형태 또는 거래가액에 따라 납부할 세액은 큰 차이를 나타낸다. 물론, 자녀가 아파트에 대한 대가를 전액 현금으로 지불하기 어려울 수 있지만 담보된 채무 또는 해당 아파트에 대한 임대보증금 등을 승계 받는다면 현실적으로 실행하기 어려운 플랜이 아니다. 자녀세대와 매매거래를 통한 절세플랜을 계획함에 있어 가장 주의해야할 점은 매매거래 후 거래대금을 다시 자녀세대에 반환하면 안 된다는 것이다. 거래대금을 반환하는 순간 세법에서 적용하는 실질과세원칙에 따라 해당 거래행위가 매매가 아닌 매매를 가장한 증여거래로 보아 증여세 및 가산세가 부과될 수 있기 때문이다. 3. 상속세 대비를 위한 저가 매매저가 매매 거래는 부동산 이전 당시의 세금뿐 아니라, 추후 불가피하게 발생하는 상속세 부분에서도 절세효과를 가져올 수 있다. 현행 상속세 및 증여세법에 따르면 피상속인이 상속개시일로부터 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산이 있다면 해당 증여재산가액을 상속재산에 합산하여 상속세를 계산해야 한다. 따라서, 고령의 재산가라면 자녀에게 재산을 증여하는 경우 최종적으로 상속재산에 합산되어 상속세가 과세되기 때문에 증여를 통한 상속세 절세효과는 기대하기 힘들다. 이러한 경우 매매 행위를 통해 부동산을 이전한다면 증여세뿐 아니라 상속세 절세 효과까지 기대할 수 있다.다만, 위 거래는 상속세 및 증여세, 양도소득세 등 전반적인 컨설팅이 필요한 부분이므로 실행에 앞서 꼭 세무전문가와 상담 후 진행해야 한다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

‘돈은 피보다 진하다’는 말이 있다. 부모님의 상속재산을 두고 상속인들 간에 다툼이 일어나 법정까지 가는 일이 심심치 않게 일어나고 있다. 상속인들 간에 현명하게 재산을 분할했을 경우 상속세를 줄일 수 있었음에도 협의분할이 제대로 이루어지지 않아 안타깝게 상속세 폭탄을 맞는 경우가 발생한다. 상속재산 협의분할을 통해 적용받을 수 있는 대표적인 두 가지의 상속공제 규정을 소개하고자 한다.1. 배우자 상속 공제상속개시일 현재 피상속인의 배우자가 상속받는 재산에 대해 최소 5억원에서 최대 30억원까지 배우자 상속공제를 받을 수 있다. 이 제도를 활용하면 최대 30억원의 상속재산가액을 줄일 수 있는 효과가 있기 때문에 피상속인 사망 당시 법률상 배우자가 존재하는 경우 상속재산 분할 시 반드시 체크해야 하는 부분이다. 다만, 이 규정을 효율적으로 활용하기 위해 다음의 몇 가지 유의사항을 확인해 보도록 하자.  1) 배우자가 실제 상속받은 재산이 얼마인지 체크하자.배우자 상속공제는 배우자가 실제 상속받은 재산과 배우자 상속공제 한도 중 적은 금액을 공제한다. 이 경우 배우자가 ‘실제 상속받은 재산’에는 배우자 몫의 사전증여재산과 추정상속재산이 제외된다. 따라서 배우자에게 사전 증여한 재산은 상속 공제에서 불리하게 적용된다.  2) 배우자 상속 공제 한도를 확인하자.배우자가 무조건 상속재산을 많이 가져간다고 해서 30억까지 공제받을 수 있는 것은 아니다. 배우자의 법정상속분에 상당하는 배우자 상속공제의 한도를 정하고 있으며, 상속개시일 이전에 배우자가 증여받은 부분은 한도에서 차감된다. 따라서 배우자의 법정상속분과 사전증여재산 등을 고려해 배우자가 어느 정도의 상속재산을 가져가야 공제액을 최대한으로 받을 수 있는지 시뮬레이션을 돌려봐야 한다.    ※배우자 상속공제 한도(법정상속분 상당)  3) 배우자 사망에 대한 재차 상속을 반드시 고려해야한다.배우자가 이후 사망해 재차 상속이 발생할 것을 고려해 배우자가 상속받을 재산가액을 결정할 필요가 있다. 현재 배우자가 많은 재산을 상속받음으로서 당장의 상속세를 절감할 수 있으나, 배우자의 사망으로 또다시 상속세가 부과되기 때문이다. 예를 들어 피상속인의 재산가액보다 배우자의 재산가액이 더 많은 경우를 생각해보자. 피상속인의 상속세 세율 구간이 10% 구간에 있고 배우자의 상속재산이 30억을 초과해 50% 세율 구간에 있을 경우, 피상속인의 상속세와 추후 배우자의 상속세를 함께 고려한다면 배우자가 상속재산을 많이 가져가는 것이 오히려 불리해질 수 있다. 따라서 협의분할 시 배우자의 재산상황을 고려해야 한다. 재차 상속까지 고려한다면 배우자가 상속받을 재산의 종류도 전략적으로 선택할 필요가 있다. 협의분할 시 단기간 내 현금화하기 용이한 재산을 배우자가 상속받아 상속세를 배우자가 부담한다면, 상속세를 줄이면서 배우자의 재산 증식도 억제할 수 있다. 상속세는 상속인 간에 연대납세의무가 있기 때문에 배우자 본인이 받은 재산 한도 내에서 상속세를 납부한다면 상속인 간에 증여세 문제도 발생하지 않는다.   4) 단기 재 상속 세액공제상속 후 10년 이내에 배우자가 사망할 경우 이미 상속세가 부과된 상속재산에 대한 상속세 상당액을 배우자의 상속세 산출세액에서 공제하는 단기 재 상속에 대한 세액공제 규정이 있다. 단기 재 상속에 대한 세액 공제 규정은 재 상속이 되는 시점에 따라 1년에 10%씩 차감하여 이미 납부한 상속세를 공제하도록 하고 있다. 따라서 배우자 상속공제를 더욱 효과적으로 활용하기 위해서는 배우자의 재산 상태와 배우자가가 상속받을 재산의 형태, 단기 재 상속에 대한 세액공제 규정까지 모두 감안해 최적의 절세 방향을 결정하는 것이 바람직하다.  2. 동거주택 상속공제  배우자 상속공제가 배우자에 한정해서 적용되는 규정이라면, 동거주택 상속공제는 배우자를 제외한 상속인(직계비속 또는 대습상속에 따라 상속인이 된 직계비속의 배우자)에게만 해당되는 공제규정이다. 오랫동안 부모와 함께 거주하면서 부양한 자녀가 있다면 해당 규정에 따라 공제대상이 될 수 있다. 피상속인과 상속인이 상속개시일 현재 동거하던 주택에 대해 해당 상속주택가액(담보된 피상속인의 채무를 뺀 가액)의 100%에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제하며, 그 금액은 6억원을 한도로 한다. 그러나 반드시 피상속인과 동거한 무주택인 상속인이 동거주택을 상속받아야 하며, 그 외의 상속인이 상속받을 경우 공제대상에서 제외되므로, 협의분할 시 반드시 고려할 부분이다. 동거주택 상속공제를 적용받기 위해 충족해야하는 요건은 다음과 같다.  1) 피상속인과 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것 동거주택 상속공제를 받으려면 피상속인과 상속인이 상속개시일 부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거해야 한다. 10년 이상의 동거기간에 상속인이 미성년자인 기간은 제외되며, 동거기간은 통산되지 않기 때문에 ‘계속하여’ 동거하지 않고 중간에 따로 거주한 기간이 있다면 그 전의 동거기간은 인정되지 않는다. 동거기간을 산정할 때는 기본적으로 주민등록초본 기준으로 동거여부를 확인한다. 따라서 실제로는 계속하여 함께 거주했더라도, 주민등록초본 상 거주지가 달리되어 있다면 세무서에서는 ‘10년 이상 계속하여 동거’ 요건을 충족하지 않았다고 볼 가능성이 매우 높다.  이런 경우 주소를 달리한 기간에도 실제 동거를 했다는 사실을 객관적인 자료로 입증할 책임은 납세자에 있으며 공제 가능 여부를 판단할 때 검토를 받아 진행할 필요가 있다.   2) 피상속인과 상속인이 상속개시일 부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대 1주택에 해당할 것 피상속인과 상속인이 상속개시일 부터 10년 이상 동거하는 기간 동안 1세대 1주택에 해당해야 하며, 무주택인 기간이 있는 경우 그 기간도 포함한다. 그러나 예외적으로 1세대 2주택인 경우에도 그 기간을 인정해주는 경우도 있다. 예를 들면, 피상속인이 1주택을 소유하다 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내 종전 주택을 양도하고 이사하는 경우 1세대 1주택으로 인정해주고 있다.   3) 피상속인과 동거한 상속인이 상속받을 것 해당 주택에 피상속인과 함께 거주한 상속인(무주택자 또는 피상속인과 공동으로 1세대 1주택자인 경우 한정)이 동거주택을 상속받은 경우에만 적용 가능하다. 만일 동거주택을 피상속인과 함께 거주한 상속인과 그 외의 상속인이 공동으로 상속받는다면, 피상속인과 함께 거주한 상속인이 상속받은 지분만큼만 공제받을 수 있다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr)

작년 6월에 발표된 「임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」 내용에 따라 8월 2일에 개정된 ‘상생임대주택’ 규정은 임대차 가격 인상 자제 유도와 양도소득세 비과세를 위한 임대인의 실거주로 인한 연쇄적 임차인 퇴거 방지를 위해 요건을 대폭 완화하면서 혜택은 증가하여 많은 납세자의 지속적인 관심사가 되고 있다. 하지만, 적용 요건이 복잡하고 사례별 해석이 명확하지 않아 지금까지도 많은 혼란을 겪고 있다. 관련 적용 요건과 특례 내용을 사례와 함께 살펴보자.1. 상생임대주택 요건과 특례(「소득세법 시행령」 제155조의3)국내에 1주택을 소유한 1세대(일시적 2주택 등 세법에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함)가 아래 요건을 모두 갖추어 주택을 양도하는 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례를 적용한다.(1) 요건(완화)        작년 개정에 따라 상생 임대차계약 체결일 기한이 확대됐으며, 임대개시일 당시 기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택이어야 한다는 요건도 삭제되면서 적용 가능한 대상자가 대폭 확대됐다. (2) 상생임대주택 양도 시 혜택(확대)        현재 서울 4개구(강남·서초·송파·용산)를 제외한 전 지역이 조정대상지역에서 해제됐지만, 주택 취득 당시 조정대상지역인 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 양도일 현재 비조정대상지역이더라도 2년 거주요건을 충족해야 한다. 또한, 임대주택 이외 1주택을 보유한 자가 임대주택 이외 거주주택을 양도하여 비과세를 적용받기 위해서는 해당 거주주택에서 2년의 거주요건을 충족해야 한다. 그리고 1세대 1주택자가 해당 1주택을 양도하는 경우, 2년 이상의 거주요건을 충족한 경우에 한하여 높은 장기보유특별공제율(거주기간별 4%+보유기간별 4%)을 80% 한도로 적용한다. 상생임대주택으로서 요건을 충족한 경우에는 위에서 설명한 3가지의 경우에서 2년의 거주요건을 모두 면제한다.2. 사례로 알아보는 상생임대주택 (1) 사례1Q 甲은 임차인과 직전 임대차계약으로 2년을 체결했으나, 임차인의 사정에 의해 임대차계약이 1년 5개월 19일 경과한 채로 종료됐다. 이러한 경우에도 직전 임대차계약의 1년 6개월이 미충족된 것으로 보아야 할까? 그렇다면 새로운 단기 임대차계약 6개월을 신규 체결하여 임대차기간을 합산할 수 있을까?A 직전 임대차계약을 체결했으나, 임차인이 중도 퇴거해 임대기간 요건 1년 6개월을 충족하지 못한 경우로서 종전 임대차계약 보증금, 임대료보다 낮거나 같은 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 등 법정하는 요건을 충족하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조의3 제4항에 따라 임대기간을 합산할 수 있다(기획재정부 재산세제과-1412, 2022.11.10.).하지만, 동 조 제3항에 따라 직전 임대차계약 및 상생 임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다는 규정에 따라 甲과 임차인의 임대차계약이 1년 5개월 19일만에 종료되었다고 하더라도, 1년 6개월로 간주하여 직전 임대차계약으로 인정받을 수 있다(서면-2022-법규재산-2784, 2022.08.17.). (2) 사례2Q 乙과 그의 배우자 丙은 50%씩 공동명의로 보유하고 있던 주택을 임대하여 직전 임대차계약 기간을 충족하고, 상생 임대차계약을 체결해 임대가 개시되었으나, 乙과 丙의 이혼으로 인한 재산분할로 임대주택이 乙의 단독명의가 됐다. 이 때 丙에게 재산분할로 받은 50% 지분에 대해 乙이 직전, 상생 임대차계약으로 인정받기 위해서 새롭게 임대기간을 충족해야 할까? A 아니다. 부부 공동명의 주택의 상생 임대차계약 체결 후, 상생 임대기간 중 이혼하여 재산분할을 통해 공동명의 주택이 단독명의로 명의변경된 경우에는 재산분할 전, 후의 임대기간을 합산할 수 있다(서면-2023-부동산-0109, 2023.02.02.). 참고로 동일 세대원이 아닌 자와 주택을 공동명의로 취득한 후, 직전 임대차 계약기간 중 공유자 일방의 지분을 추가 매수하여 단독명의가 되었다고 하더라도, 추가 매수분에 대해 기존의 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정받을 수는 없다(서면-2022-법규재산-4507, 2023.03.10.). (3) 사례3Q 丁은 주택을 매수하는 계약 체결했지만, 아직 소유권이 이전되지는 않았다.  丁은 취득 이후 임대차 실행을 위해 잔금 청산 전에 새 임차인과 丁이 직접 임대차계약을 체결한 경우, 해당 임대차계약을 직전 임대차계약으로 인정받을 수 있을까?A 인정받을 수 없다. 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 제1호를 보면, ‘주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약’이라고 표현하고 있다. 기존 소유자와 체결되어 있던 임대차계약을 승계받는 경우(서면-2022-법규재산-2849, 2022.10.12.)는 물론, 매수인이 직접 신규 임차인과 체결한 임대차계약이라고 하더라도 주택을 취득한 후 체결한 임대차계약이 아니라면 직전 임대차계약으로 인정하지 않는다(서면-2022-법규재산-2799, 2022.11.22.).현재 보유하고 있는 주택이 양도소득세 절세를 위해서는 거주요건이 필요하나, 거주의 형편이 어려운 납세자들은 상생임대주택 특례 규정을 고려해보자. 지금 임대차계약이 진행 중이라면, 아직까지도 상생임대차계약 체결일의 기한이 많이 남아있기 때문에 기회는 남아있다. 상생임대주택 특례를 고려하고 있는 납세자가 있다면 충분한 세무 상담을 통해 계약기간과 임대료 등을 고려해 신중하게 계획할 필요가 있다. 

상가 건물 및 토지를 양도하는 경우 여러 세금 규정들이 동시에 적용되기 때문에 양도자가 예상하지 못한 추징 사례가 발생할 수 있어 주의가 필요하다. 오래 전에 취득하여 양도차익이 크거나 시세가 높은 상가를 양도하는 경우 부담할 세액이 많으므로 다음의 체크리스트들을 알아보자1. 양도소득세(1) 건물·토지 양도가액 구분상가를 양도하는 경우 양도가액을 건물과 토지로 각각 나눠야 한다. 건물과 토지를 일괄취득한 뒤에 건물을 철거하고 새 건물을 건설하면 건물과 토지의 취득시기가 서로 달라질 수 있다. 이는 장기보유특별공제액이 달라지거나, 하나의 자산에서 양도차손이 발생할 수 있기 때문에 건물과 토지 양도가액을 절세되는 방향으로 구분하는 것이 중요하다. 다만, 구분한 건물·토지 양도가액이 안분규정(실무상 기준시가)에 따라 계산한 양도가액과 30% 이상 차이가 발생하는 경우 인정되지 않기 때문에 주의가 필요하다.(2) 취득가액 관련 증빙자료취득가액을 산정할 때 과세관청과 분쟁이 발생할 이슈가 있어 주의가 필요하다. 실무상 취득시기가 오래된 경우로서 검인계약서만 있거나 취득시 매매계약서가 존재하지 않아 양도소득세 신고할 때 결산자료인 재무상태표상 장부가액(취득가액-감가상각누계액)을 취득가액으로 반영하는 경우가 많다. 양도소득세 신고 시 취득가액을 실제거래가액으로 인정받기 위해서는 취득과 관련된 제반 증빙서류를 통해 입증해야 인정받을 수 있다. 입증하지 못한 경우에는 취득가액이 감액되거나 환산취득가액으로 부인되어 양도소득세가 추가적으로 더 발생할 수 있다. 양도소득세 신고 전 취득가액 산정 시 세무상 리스크가 존재하는지 확인할 필요가 있다. 취득 시 실제거래가액을 확인하기 어려워 환산취득가액을 적용하거나, 상속·증여로 취득하여 취득가액이 재산평가액인 경우라도 현재까지 발생한 감가상각누계액은 차감해야 하므로 양도소득세 신고 시 꼭 확인해야 한다. 또한, 취득 시부터 양도 전까지 임대소득 관련 종합소득세 신고를 하면서 필요경비로 반영한 상가수리비(자본적 지출 한정)는 양도소득세 필요경비로 인정되지 않으므로 확인해야 한다. 2. 부가가치세(1) 건물분 부가가치세 과세상가를 양도하는 경우 양도소득세 뿐만 아니라 부가가치세도 고려해야 한다. 건물분은 일반적으로 부가가치세가 과세되지만 토지는 면세이므로 과세되지 않는다. 간혹 유치원 교육업종, 금융용역(보험 등) 업종을 영위하는 사업자가 사업용 부동산을 양도하는 경우 건물분에 대해 부가가치세가 과세 되지 않는 경우가 있으므로 사전에 부가가치세 과세대상인지 검토가 필요하다. 건물분에 대해 부가가치세가 과세되는 경우 세금 효과를 미리 분석할 필요가 있다. 상기 양도소득세 산정 시 양도가액을 건물과 토지로 각각 구분하는 과정에서 양도소득세 양도차익 효과뿐만 아니라 부가가치세 효과도 같이 고려해야 한다. 이는 전체 양도가액 중 건물분 양도가액이 증가할수록 부가가치세 부담도 커지기 때문이다. 또한, 상가 양도를 계획하기 이전에 미리 자녀에게 사전증여하는 경우가 있다. 자녀에게 전체지분 증여시 부가가치세가 과세될 수 있고, 부담부증여시 사업 포괄양수도 해당할 수 있어 증여세·취득세와 더불어 부가가치세 효과도 같이 고려할 필요가 있다.  (2) 계약 조건양도가액이 건물과 토지로 구분되는 경우 자산별로 양도가액을 매매계약서에 각각 기재할 필요가 있다. 건물분에 대해서는 부가가치세가 일반적으로 과세되므로 해당 세액이 매매대금에 포함하는지 아니면 별도인지 매수인 측과 확실하게 정하고, 부가가치세 별도 여부와 매수인측 지급 사실을 매매계약서상 특약사항 등에 기재하는 것이 좋다. 또한, 매수인 측이 매도자의 사업 관련 일체 모든 권리와 의무를 인수하여 부동산임대업을 계속하여 유지하는 경우 포괄적 양수도에 해당할 수 있다. 다만, 포괄적 양수도에 해당하는 경우 부가가치세가 과세되지 않을 수 있는데 임대보증금을 일부 승계하지 않는 경우 등 포괄적 양수도에 해당하지 않는 사례가 있으므로 사전에 검토가 필요하다. (3) 신고 절차건물분 부가가치세 세액을 매수인으로부터 별도로 받는 경우 매도인측은 세금계산서 발행해야 한다. 통상적으로 상가를 양도하면서 부동산임대업 관련 해당 사업자등록을 폐업하게 된다. 사업자가 폐업하는 경우 폐업일이 속하는 달의 다음달 25일까지 폐업 부가가치세 신고해야 한다. 다만, 폐업 시 잔존재화가 있는 경우 부가가치세가 과세되므로 사전에 체크하는 것이 좋다. 3. 기타 세금상가를 양도하기 전에 향후 시세 상승이 예상되거나 향후 고액의 상속세 부담이 예상되는 경우 상황에 따라서 배우자·자녀에게 사전증여하거나 법인전환을 고려할 수 있다. 배우자·자녀에게 사전증여하는 경우 증여세와 취득세 등을 당연히 고려하겠지만 상기 서술한 바와 같이 부가가치세가 과세될 수 있다는 사실과 증여 후 10년 이내 양도 시 양도소득세법상 이월과세되는 점, 증여 후 임대소득에 대해 종합소득세 공동사업 과세 등 증여시점 이후에 장기적으로 발생하는 세금효과도 고려해 진행할 것을 권장한다. 또한, 실무상 부동산임대와 관련해 법인전환을 고려하시는 분들이 많다. 법인전환을 진행하는 경우 세무상 장점도 분명히 있지만, 취득·보유·양도하는 과정에서 발생하는 일련의 세금 문제도 발생하기 때문에 개인사업과 비교하여 절세에 유리한지 사전에 검토하고 진행해야 한다. 성실신고사업을 하고 있거나 금융재산 등 타소득이 많아 종합소득세 높은 세율로 과세되는 경우 또는 부동산 가격이 장기간 상승하여 거액의 양도차익이 예상되는 경우 등 납세자들의 상황이 각각 다르므로 충분히 사전에 검토를 받아 진행하는 것이 좋다. 상가를 양도하는 경우 단순히 양도소득세만 과세되는 것이 아니라 부가가치세도 같이 과세될 수 있기 때문에 검토사항이 많고 복잡하다. 전문가와 함께 전반적인 세금 효과를 검토해 절세되는 방향으로 신고할 것을 권장한다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

의뢰인분들과 부동산 관련 세금상담을 하다 보면 많은 경우에 오피스텔이 문제된다. 오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 그 성격이 사무용과 주거용으로 모두 사용할 수 있는 건축물이다. 세법에서는 주택과 일반건축물을 다르게 취급하고 있는데, 두 가지 성격이 모두 포함된 오피스텔은 상황에 따라 다른 세금 규정이 적용된다.오피스텔을 취득할 때 세법에서는 그 성격을 일반건축물로 보아 취득세를 부과한다. 취득과 관련된 세금은 지방세법에서 규정하고 있는데, 지방세법에 따르면 주택에 대한 취득세를 부과하기 위해서는 주택법에 따른 주택으로서 주거용으로 사용되고 동시에 건축법상 건축물대장이나 등기부에 주택으로 기재되어 있어야 한다. 하지만 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되고 주택법상 준주택에 해당하기 때문에 주택에 대한 취득세가 부과될 수 없다.오피스텔을 취득할 때는 주택으로 보지 않지만 다른 주택을 취득할 때는 오피스텔을 주택으로 볼 수 있다. 이는 다주택자에 대한 취득세가 강화되면서, 주거용 오피스텔을 보유하고 있으면 주택 수에 포함되는 것으로 개정되었기 때문이다. 다만, 무조건 주택 수에 포함되는 것은 아니고 오피스텔에 대한 재산세가 주택으로 부과되고 동시에 2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔이어야 한다. 부동산을 보유하고 있을 때 납부하는 세금을 보유세라고 하며 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세는 일반건축물과 주택으로 구분해 세금을 부과하고 있는데, 오피스텔의 경우 주택법상 준주택에 해당하기 때문에 일반건축물로 재산세가 부과된다. 하지만 오피스텔을 주택으로 보아 주택분 재산세로 납부할 수도 있는데, 오피스텔을 주택임대사업장으로 신고한 경우나 시군구청에 재산세를 주택분으로 신청한 경우이다. 일반적으로 주택분 재산세로 세금을 납부하면 일반건축물로 보아 세금을 납부하는 것보다 재산세 부담이 조금 줄어들 수 있다.신청에 따라 주택분 재산세를 납부할 때 주의할 점은 재산세가 아니라 엉뚱하게도 종합부동산세이다. 종합부동산세의 경우 재산세 납세의무자 규정을 준용하고 있다. 따라서 재산세가 주택으로 부과되면 종합부동산세도 주택으로 보아 납부해야 한다. 종합부동산세는 주택과 토지에 대해서만 납부하게 되어 있고, 오피스텔을 일반건축물로 보아 재산세를 납부하면 공제금액으로 인해 종합부동산세는 납부할 일은 거의 없다. 하지만 주택 종합부동산세의 경우 본인이 소유한 모든 주택의 공시가격의 합과 보유 주택 수로 세금이 결정된다. 따라서 오피스텔을 주택으로 판단하면 공시가격 및 주택 수 증가에 따라 종합부동산세 중과세를 부담해야 할 수 있다. 하지만 재산세 감소분은 그에 미치지 못하기 때문에 오피스텔을 주택으로 신청하는 것에 신중해야 한다.오피스텔을 임대할 때는 주택으로 임대하는지 사무실로 임대하는지에 따라 종합소득세와 부가가치세 납부에 유의해야 한다. 만약 오피스텔을 주택으로 임대하고 있다면 주택임대용역에 대한 공급은 부가세 면세항목이기 때문에 반기 또는 분기마다 납부하는 부가가치세를 납부하지 않아도 된다. 그리고 주택에 대한 종합소득세의 경우 임대수입금액이 2000만원을 넘지 않으면 분리과세와 종합과세를 선택해 납부할 수 있다. 하지만 2000만원을 초과하면 무조건 종합과세로 납부해야 한다. 이와 달리 오피스텔을 사무실로 임대하고 있다면 부가가치세를 납부해야 한다. 그리고 종합소득세도 분리과세는 안되고 무조건 다른 소득과 합산하는 종합과세로 납부해야 한다. 하지만 사무실로 임대할 목적으로 오피스텔을 구입하면 주택으로 임대할 때와는 달리 매입세액 공제를 적용받을 수 있다.오피스텔의 성격이 주택인지 사무실인지는 양도소득세에도 큰 영향을 미친다. 양도소득세에서는 다주택자에게는 중과세를 적용하고 있고, 1주택자에게는 비과세를 적용해 주고 있다. 다주택자가 강남, 서초, 송파, 용산구 내의 주택을 양도하면 주택 수에 따라 기본세율에 +20%, +30%가 적용되고 장기보유특별공제도 적용되지 않기 때문에 오피스텔이 주택인지는 굉장히 중요하다.다만, 2024년 5월 9일까지는 2년 이상 보유한 주택에 대해 다주택자 중과유예 조치가 시행되고 있다. 그리고 개인에게 있어 가장 중요한 세금 규정 중 하나는 양도소득세 비과세 규정인데, 양도소득세 비과세에 해당하면 양도가액 12억원까지는 세금을 납부하지 않아도 된다. 만약 보유하고 있던 오피스텔을 주택으로 임대하여 본인 거주 주택을 팔 때 비과세를 적용받지 못하고 다주택자 중과세가 적용되면 심하면 수억 원의 세금을 추가로 납부해야 할 수도 있다.오피스텔은 그 어원에서 보는 것처럼 주택과 오피스 두 가지 성격을 모두 갖고 있다. 세법에서는 주택인지 아니면 오피스인지에 따라 취득, 보유, 처분의 단계에서 모두 다르게 취급하고 있다. 따라서 오피스텔은 상황에 따라 납부할 세금이 매우 복잡해질 수 있다.오피스텔을 투자 목적으로 취득하려는 분들은 이 점에 유의하고 많은 공부를 하고 투자해야 성공적인 투자가 될 수 있다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr)