「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율·가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 조합원입주권을 증여할 때 발생하는 세금과 절세방안을 살펴보도록 하겠다.

1. 조합원 지위의 승계 가능 여부 확인

투기과열지구로 지정된 지역에서 시행하는 재건축사업·가로주택정비사업 등은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획의 인가 후부터 조합원 지위의 매매 및 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함(상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외)하여 조합원 지위의 이전을 금지하고 있으며, 법에서 정한 예외적인 경우에 한하여 조합원 지위를 이전받을 수 있다. 따라서, 투기과열지구 내 조합원입주권인 경우에는 조합원의 지위가 이전 가능한 지 여부를 조합 측에 우선적으로 확인해야 한다.

2. 조합원입주권을 증여하는 방법

부모 명의의 조합원입주권을 자녀에게 이전하는 방법은 크게 매매와 증여로 구분할 수 있다. 매매방식은 부모가 자녀에게 조합원입주권을 유상으로 양도하며 매매대금을 수취하는 방법으로서 일반적으로 시세보다 낮은 가액으로 매매가 이루어지며, 이를 “저가 양도”라 부른다. 증여는 자녀에게 돈을 받지 않고 무상으로 조합원입주권을 이전하는 방법으로서 이주비 대출 및 중도금 대출 등의 채무를 포함해 넘기는 “부담부증여”와 채무의 승계 없이 이루어지는 “단순증여”로 구분된다.

3. 각 방법별 발생하는 세금

(1) 단순증여

부모 명의의 조합원입주권을 자녀에게 채무의 승계 없이 무상으로 증여하는 경우 양도소득세는 발생하지 않으며, 자녀(수증자)에게 증여세와 취득세 납세의무가 발생한다.

(2) 부담부증여

조합원입주권을 자녀에게 증여하면서 이주비 대출 및 중도금 대출 등의 채무도 함께 넘기는 경우 부모(증여자)에게는 채무 승계 부분에 대한 양도소득세 납세의무가 발생하며, 자녀(수증자)에게는 증여세와 취득세 납세의무가 발생한다. 

(3) 저가양도

조합원입주권을 자녀에게 저가로 매매하는 경우 부모(양도자)에게는 양도소득세 납세의무가 발생하며, 자녀(양수자)에게는 증여세와 취득세 납세의무가 발생한다. 다만, 자녀의 증여세는 저가 양도금액의 크기에 따라 발생하지 않을 수도 있다.

4. 조합원입주권의 양도소득세

조합원입주권을 자녀에게 부담부증여하거나 저가매매하는 경우 부모에게는 양도소득세 납세의무가 발생하며, 주택의 경우와 달리 다주택자 중과세율이 적용되지 않고, 종전부동산의 취득일부터 관리처분계획 전 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 인정한다.

5. 조합원입주권의 증여세

(1) 조합원입주권으로의 전환시기

증여세 및 양도소득세에서 재개발·재건축사업 조합원의 종전부동산은 관리처분계획인가일을 기준으로 부동산을 취득할 수 있는 권리로 전환된다. 따라서, 관리처분계획의 인가일 전에 주택을 증여하는 경우 부동산의 증여로 보는 것이며, 종전주택을 관리처분계획인가일 이후에 증여하는 경우에는 증여계약서 상에 종전주택 등 부동산을 증여하기로 계약한 경우에도 증여재산은 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권)으로 본다.

(2) 증여시기

조합원입주권의 증여시기는 권리의무승계일(조합원 명의변경 신고일, 조합원 분양계약서상 명의변경일)이다.

(3) 증여재산가액  

① 추가분담금을 납부하는 경우 조합원입주권의 증여재산가액은 평가기준일 현재의 조합원 권리가액과 평가기준일까지의 추가분담금 납입액을 합한 금액에 평가기준일 현재의 프리미엄 상당액을 합하여 계산한다.

② 만약, 청산금을 지급받는 경우에는 조합원 권리가액에서 평가기준일 현재 조합으로부터 지급받을 청산금을 차감하고, 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가한다.

(4) 증여재산공제액

증여재산가액에서 차감하는 증여재산공제액은 자녀가 부모로부터 증여받는 경우 5000만원(자녀가 미성년자인 경우 2000만원)이며, 자녀가 주택을 증여받기 전 10년 이내 부모(조부모 포함)로부터 이미 공제받은 금액이 있는 경우에는 해당 공제액을 합하여 계산한다.

(5) 증여세율

증여세율은 5단계 초과누진세율(10%~50%)을 적용한다.

6. 조합원입주권의 취득세

(1) 조합원입주권으로의 전환시기

취득세에서는 관리처분계획의 인가가 있는 경우라도 주택의 건축물이 멸실되기 전까지는 주택으로 간주하며, 주택의 멸실 이후부터 조합원입주권을 소유한 것으로 본다.

(2) 취득시기

무상취득의 경우에는 그 계약일에 취득한 것으로 보기 때문에 증여계약일을 취득시기로 보며, 유상승계취득의 경우 잔금청산일과 등기일 중 빠른 날을 취득시기로 본다.

(3) 과세표준 및 세율

조합원입주권을 관리처분계획인가 후 주택이 멸실되기 전에 취득하는 경우에는 주택의 취득으로 보고, 주택의 멸실 이후 취득하는 경우에는 토지의 취득으로 보아 과세표준 및 세율을 적용한다. 또한, 2023년 1월 1일 이후부터는 증여 취득 또는 특수관계인간 부당행위계산에 해당하는 매매 취득의 경우에는 원칙적으로 시가인정액을 취득세 과세표준으로 하고 있으며, 여기서 시가인정액이란 매매사례가액, 감정가액 등을 말한다.​

① 즉, 조합원입주권을 관리처분계획인가 후 주택이 멸실되기 전에 취득하는 경우 주택의 취득으로 보기 때문에 주택에 대한 시가인정액을 과세표준으로 하고, 주택에 대한 무상취득세율(3.5%, 12%) 또는 유상승계취득세율(1~3%, 8%, 12%) 을 적용한다. 

② 마찬가지로 주택의 멸실 이후 취득하는 경우에는 토지의 취득으로 보아 토지에 대한 시가인정액과 무상취득세율(3.5%) 또는 유상승계취득세율(4%)이 적용된다. 이 때, 증여 취득세의 과세대상이 토지이고 추후 준공 시 원시취득세가 과세되므로, 권리가액과 프리미엄을 합한 가액을 시가인정액으로 보아 과세표준을 계산한다. 

7. 절세방안

(1) 감정평가

증여하는 조합원입주권의 감정가액이 존재하면 유사한 재산의 매매가액보다 우선해 시가로 보기 때문에 시세보다 낮은 가액으로 감정평가를 받아 프리미엄을 산정하면 증여세를 줄일 수 있다. 

(2) 분산증여

증여세는 증여받는 자를 기준으로 증여재산공제액과 초과누진세율을 적용하기 때문에 자녀뿐만 아니라 자녀의 배우자, 손자녀 등을 포함하여 분산 증여하는 경우 세부담이 감소할 수 있다.

(3) 부담부증여 또는 저가양도

조합원입주권은 다주택자 중과세율이 적용되지 않기 때문에 일반적으로 부담부증여하거나 저가로 양도하는 것이 단순증여하는 경우보다 세부담이 작아진다. 특히, 조합원입주권의 시세 차익이 없거나 양도차익이 작은 경우, 1세대 1주택 비과세 대상인 경우에는 부담부증여 또는 저가 양도에 따른 세부담이 크게 감소한다. 

(4) 주택 멸실 후 증여

조합원입주권을 관리처분계획인가 후 주택이 멸실되기 전에 증여하는 경우 취득세에서는 취득 물건을 주택으로 보아 주택 멸실 이후 토지를 취득하는 경우보다 과세표준 및 세율이 증가할 수 있기 때문에 개별 상황을 고려해 주택의 멸실 이후에 증여하는 것이 취득세 측면에서 유리할 수 있다.

8. 결어

실제 조합원입주권을 증여함에 있어서 세금대납, 이월과세, 부채 사후관리 등의 추가 고려사항이 있으며, 1+1 조합원입주권 여부 및 청산금 수령권의 승계 여부 등에 따라 세금의 유·불리가 달라질 수 있으니 전문 세무사의 상담을 받는 것을 권장한다.