목록

부동산 관련 세금 신고 시, 선택적 감정평가를 통해 절세가 가능하다. 「상속세 및 증여세법」에 따르면, 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 일정 기간 범위 내에 있는 경우, 해당 감정가액의 평균액을 세법상 시가로 활용할 수 있다. 

따라서 납세자는 본인 상황에 맞게 감정평가 의뢰 여부를 판단해 절세에 활용할 수 있다. 아래에서는 어떤 경우에 납세자가 감정평가를 받으면 좋은지 살펴보고자 한다.


1. 상속세가 ‘0원’인 경우(상속공제 한도가 남아 있는 경우)
많은 납세자와 상담을 해보면, 상속재산이 많지 않다고 생각하는 상속인의 대부분이 비용 부담을 고려해 상속세 신고를 하지 않으려고 한다. 납부할 상속세가 없더라도 반드시 상속세 신고 여부를 고려해 봐야 한다. 

상속인이 상속세를 자진 신고하지 않더라도, 세무서에서는 조사과정을 통해 상속세 과세표준과 세액을 결정한다. 이 과정을 통해 무신고한 납세자의 상속재산 평가액이 결정되는데 보통 보충적평가액인 기준시가(공시가)로 결정되며, 이는 향후 상속재산 양도 시 취득가액으로 사용된다. 

양도소득세 계산 시, 취득가액은 높을수록 양도소득세 절세에 도움이 되기 때문에 상속공제 한도를 고려하여 최대한 상속재산의 취득가액을 높여 놓는 것이 좋다. 이 때 납세자가 상속재산 평가액을 높이는 방법으로 선택할 수 있는 것이 감정평가를 받는 것이다. 사실 상속세 납부세액이 있는 경우에도 향후 양도소득세 절세를 위해 상속세 부담액이 늘어나는 것을 감안하더라도 상속재산 평가액을 높이는 것이 유리할 때도 있기 때문에 감정평가의 옵션은 항상 고려볼 필요가 있다.


2. 특수관계인에게 아파트를 증여 또는 매매하는 경우
아파트의 경우, 당해 재산의 감정가액 등이 없다면 유사한 재산의 거래가액(이하 ‘유사매매사례가액’이라 한다)을 세법상 시가로 본다. 

예를 들어, 내가 소유한 아파트를 101동 101호라고 가정할 때, 동일 평형의 101동 801호의 최근 거래가액이 있다면 해당 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아 과세가액을 결정할 수 있다. 해당 사례처럼 내가 소유한 호수가 저층임에도 불구하고 고층의 유사매매사례가액을 시가로 보아 과세한다면 억울할 수 있다. 

따라서 이렇게 유사매매사례가액이 높다고 생각한다면, 당해 재산의 감정평가를 받아 적정한 가액의 시가를 만들 수 있다. 
그리고 납세자의 입장에서 유사매매사례가액의 변동 여부는 예측 불가능한 면이 있다. 단순히 특수관계인 간 거래일과 가장 가까운 날짜에 거래된 유사 물건의 거래가액이 유사매매사례가액이 되는 것이 아니라, 여러 가지 요건을 따져 당해 재산과 가장 유사한 물건의 거래가액 순위를 결정하도록 하고 있다. 

따라서 특수관계인간 매매 시, 증여세가 발생하지 않는 범위 내에서 매매가액을 낮게 설정했음에도 불구하고 유사매매사례가액이 변동한다면 결론적으로 증여세가 과세될 가능성이 있다. 이는 향후 매수한 자의 양도소득세 신고 시, 취득가액에도 영향을 미칠 수 있으니 신중할 필요가 있다.


3. 주택과 상가를 일괄 양도하는 경우
하나의 건물에 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택을 양도하는 경우, 양도소득세 계산 시 ‘주택분 양도차익’과 ‘상가분 양도차익’을 구분해 산정한다. 비과세, 세율 및 장기보유특별공제 적용 등에서 주택과 상가의 세무상 판단이 다르기 때문이다. 

주택의 경우, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 12억원까지 비과세가 적용되고 장기보유특별공제는 최대 80%까지 적용가능하다. 하지만, 다주택자인 경우 최대 30% 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제 적용이 배제될 수도 있다. 
따라서 납세자의 상황에 따라 ‘주택분 양도차익’이 큰 것이 유리할 수도 있고, 반대로 ‘상가분 양도차익’이 큰 것이 유리할 수도 있다. 

겸용주택을 양도하는 경우, 「소득세법」 제100조 제2항에 따라 일괄 양도가액을 주택의 양도가액과 상가의 양도가액으로 안분해야 하는데, 보통의 경우 각각의 기준시가(공시가)를 기준으로 양도가액을 안분한다. 

따라서 1세대 1주택자로서 비과세를 받을 수 있는 사람의 경우, 주택분 양도가액을 높이는 것이 유리하기 때문에 주택의 기준시가가 높은 것이 좋다. 하지만, 보통의 경우 주택의 공시가인 개별주택가격은 상대적으로 낮은 편이다. 

반대의 경우도 마찬가지다. 상가분 양도가액을 더 높이고 싶어도 정해진 기준시가 비율을 벗어날 수 없는 경우도 있을 것이다. 이 때 양도가액 안분의 기준으로 감정가액을 사용하기 위해 감정평가를 받을 수 있다. 

납세자의 상황별 니즈에 맞게 주택의 감정가액과 상가의 감정가액의 비율을 기준시가 비율보다 더 유리하게 평가받아 절세에 활용하는 것이다. 이 때에는 1건의 감정가액만 있어도 안분기준으로 사용할 수 있다. 

위와 같이 선택적 감정평가를 통해 절세가 가능한 몇 가지 상황을 살펴보았다. 참고로 상속세 또는 증여세 신고 시 평가액을 감정가액으로 신고하는 경우, 500만원을 한도로 감정평가비용 공제 적용도 받을 수 있다. 

절세 목적에서 감정가액을 활용하기 위해서는 사전의 세밀한 검토가 선행돼야 하기 때문에 부동산 세금 신고 시에는 세무 전문가와 충분한 논의를 거쳐 감정평가 의뢰 여부를 결정하길 바란다.