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최근 고율의 상속세 부담으로 인해 해외로 이주하는 국내 부자들이 많다는 이야기가 곳곳에서 들려온다. 
다만, 비거주자가 되더라도 국내 재산에 대해선 상속세가 과세 되기 때문에 출국 전후로 부동산을 처분하는데 그중 주택은 비거주자가 되면 비과세 규정을 적용받기 어려운 탓에 출국 전에 양도하는 것이 대부분인데, 오늘은 출국 후 양도 시 적용받을 수 있는 특례규정에 대해 아래에서 이야기 나눠보고자 한다. 


1. 1세대 1주택 비과세 규정의 적용

(1) 양도일 현재 1세대 1주택자인 거주자가 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역 내 주택인 경우 2년 이상 거주)한 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 적용 대상이 된다. 


(2) 다만, 「해외이주법」에 따른 해외이주로 인해 보유 및 거주요건을 충족하지 못한 경우에도 비과세 규정을 적용받을 수 있는데 그 요건은 아래와 같다.
 

(3) 위 요건에서 정하는 출국일이란 연고·무연고 이주는 실제로 출국하는 날을 의미하고 현지이주의 경우에는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 의미하며, 세대원이 시기를 달리하여 영주권 등을 취득한 경우 최초로 세대 전원이 출국한 날을 의미한다. 


2. 출국 당시 부동산을 취득할 수 있는 권리를 보유한 경우

(1) 출국 전 보유 중인 부동산을 취득할 수 있는 권리가 분양권인지, 조합원입주권인지 또는 조합원입주권을 취득하게 된 경위에 따라 특례 적용 여부가 달리 적용되고 있어 주의를 기울여야 하며, 케이스별 특례 적용 여부는 아래와 같다. 

가. 신규 아파트를 분양받아 중도금을 불입하던 중 해외이주한 경우로서 출국일 이후 준공된 주택을 양도하는 경우 해외 이주 특례 적용이 가능하다. 
나. 종전 주택을 소유하던 중 재개발·재건축 사업의 시행으로 인해 입주권으로 전환된 상태에서 출국한 경우로서 출국일 이후 준공된 주택을 양도하는 경우 또한 특례 적용이 가능하다. 
다. 조합원입주권을 승계 취득한 후 출국하여 출국일 이후 준공된 주택을 양도하는 경우 해외이주 특례는 적용받을 수 없다. 이는 해당 주택을 출국 후 비거주자 상태로 취득한 것으로 보아 특례 적용을 배제하고 있는 것으로 해석된다.
 

(2) 최근 업무 의뢰건 중에서도 위 규정을 인지하지 못하여 준공되기 한달 전 영주권을 취득하였지만 입주권을 승계 취득하여 비과세 특례규정을 적용받지 못한 사례가 있다. 더욱이 출국일 이후 2년 내 양도를 진행하다 보니, 주택 완공 후 보유한 기간이 짧아 단기세율이 적용되어 양도차익의 약 66%(지방소득세 포함)를 세금으로 부담해야 했다. 

이렇듯 유사한 상황으로 보이나 케이스에 따라 유권해석을 달리하고 있어 주의하여야 한다. 또한, 출국할 것을 미리 안 상태에서 주택을 취득한 경우에도 특례 적용 여부에 대해 해석이 달리 적용되고 있어, 해외이주에 앞서 전문가와 상의하는 것을 추천한다. 


3. 출국일 현재 일시적 2주택인 경우

(1) 종전주택 취득 후 1년 이상 지나서 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 종전주택에 대해 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하는 것은 흔히들 잘 알고 있다. 

(2) 이러한 탓에 일시적 2주택자에 해당하면, 양도소득세는 모두 1주택으로 보아 세법을 적용하는 것으로 착각하는 경우가 많다. 하지만, 해외이주 시 특례 규정과 일시적 2주택 비과세 특례규정은 별도의 규정으로 출국일 현재 일시적 2주택자도 ‘2주택자’에 해당하기 때문에 출국일 이후 양도하는 주택 2채 모두에 대해 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없다.


4. 출국 후 1주택을 추가 취득한 경우 비과세 적용 여부

해외이주 특례규정을 적용받기 위해선 출국일 현재 ‘1주택’에 해당하면 된다. 다만, 해외이주 특례 규정은 단순히 보유 및 거주요건을 충족하지 못하더라도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있도록 한 것이며, 양도일 현재 1세대 1주택자에 해당하여야 비과세가 적용 대상이 된다는 점은 변함이 없다.

해외이주 전 거주자 상태에서 보유 및 거주기간을 충족한 후 양도소득세 비과세 규정을 적용받는 것이 가장 안전한 방법이다. 다만, 주택의 양도 시기 및 이주 시기가 모두 내 뜻대로 정해지지 않을 수 있기 때문에, 새로운 곳에서 새로운 출발을 하기에 앞서 본인의 상황에 맞게 해외이주 특례를 적용받을 수 있는지 전문가와의 상담을 통해 확인하고 억울하게 세부담이 증가하는 일은 없도록 주의하자.