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2024년 1월 10일 정부는 「주택공급 확대 및 건설경기 보완방안」(일명 ‘1.10. 부동산대책’)을 발표했다. 이 중 원활한 주택 공급을 지원하고자 일정한 요건을 갖춘 소형주택 및 지방 미분양 아파트, 인구감소지역 내 주택 등을 신규 취득하는 경우, 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에서 혜택을 준다고 한다. 

상기 주택들 중 수도권 내에서 혜택을 받을 수 있는 것은 소형주택 뿐이다. 

이번 기고문에서는 수도권 내에서 1.10 부동산 대책을 통해 혜택을 받을 수 있는 소형주택의 요건을 알아보고, 주거사다리 역할을 하는 非아파트 소형주택의 공급 확대를 지원하고자 어떠한 혜택을 주고 있는지, 
그리고 추가로 주의해야할 점이 있는지를 주택의 취득-보유-처분의 기간으로 나누어 짚어보는 시간을 갖기로 한다. 

1. 취득시점 - 취득세

매매거래를 통해 주택을 취득하는 경우의 취득세는 ‘취득하는 주택가격’에 취득세율을 곱하여 계산한다. 이 때, 취득세율은 주택수에 따라 달라지는데, 이러한 취득세율 적용의 기준이 되는 주택 수는 ‘주택 취득일 현재 취득하는 주택’을 포함해 1세대가 국내에 소유하는 주택을 합산하여 산정한다. 

즉, 기존 2주택자가 3번째 주택을 취득하는 경우라면, 3주택자로 보아 취득세율을 적용하는 것이다. 해당 3번째 주택이 조정대상지역 외의 지역에 있었다면 8%의 취득세율을 조정대상지역에 있었다면 12% 취득세율을 적용한다. 

이렇다 보니, 기존에 주택을 보유한 자들은 새로운 주택을 취득할 때 취득세가 매우 큰 부담이 되는데, 1.10 부동산 대책에서는 이를 해소해주고자 다음의 요건을 충족하는 소형주택을 취득하는 경우 ① 해당 소형주택을 취득하는 때, 주택 수에 산입하지 않을 뿐만 아니라 ② 다른 주택을 취득하는 경우에도 해당 소형주택을 보유주택 수에서 제외한다는 혜택을 주고 있다. 

다만, 상기 ②번의 혜택은 2026년 12월 31일까지만 적용된다. 주택 수 배제 혜택의 기한이 정해진 일몰규정이다보니, 2027년 이후부터는 해당 소형주택도 주택 수에 산입이 되므로 향후 부동산 취득시 취득세 중과세율을 적용받을 수 있다는 점을 유념해야 한다. 


2. 보유시점 - 종합부동산세

주택분 종합부동산세의 경우 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 주택의 공시지가 합계액에서 기본공제를 차감한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정하고, 여기에 주택수를 고려해 세율을 적용한다.

이 때, 2주택 이하의 개인에게는 기본세율(0.5%~2.7%)이 적용되고, 3주택 이상의 개인에게는 중과세율(0.5%~5.0%)가 적용된다. 

1.10 부동산 대책에서는 다음의 요건을 충족하는 소형주택을 취득하는 경우 해당 소형주택을 종합부동산세의 중과세율 적용여부를 판단할 때 주택 수에 산입하지 않는 혜택을 주고 있다. 

간혹, 중과세율 적용여부의 판단시 주택 수에 빠진다는 개념을 종합부동산세의 합산배제로 오해하는 경우가 있다. 종합부동산세의 합산배제는 해당 주택의 공시가격이 아예 과세표준에 합산되지 않는 비과세의 개념이라면, 1.10 부동산 대책에서의 혜택은 “중과세율 적용여부 판단시 주택 수”에서만 빠진다는 것이지 종합부동산세의 합산배제를 해준다는 것이 아니므로, 여전히 소형주택의 공시가격이 과세표준에는 합산된다는 것을 주의해야 한다. 


3. 처분시점 - 양도소득세

문재인정부 시절 다주택자가 주택을 양도하면 중과세를 적용하고, 장기보유특별공제를 배제했다. 이로 인해 최대 82.5% 까지 부담되는 세금은 다주택자에 대한 징벌적 세금이란 비판이 있었다.

현재는 윤석열 정부의 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제가 적용됨에 따라 2022년 5월 10일부터~2025년 5월 9일까지 3년간 양도세 중과가 적용되지 않고 있다. 다만, 내년 초에 한시적 배제의 연장이 없다면 2025년 5월 10일부터는 다시 다주택자 중과세가 시행되므로 다주택자의 매물 잠김현상이 다시 나타날 수 있다.  

이를 방지하고자 1.10 대책에서는 소형 주택을 취득하는 경우 ① 해당 소형주택을 양도시 다주택자 중과세율을 적용하지 않고 ② 다른 주택을 양도하는 경우에도 해당 소형주택은 주택 수에 산입하지 않는 혜택을 주고 있다. 
(해당 소형 주택은 앞서 설명한 종합부동산세에서의 소형 주택 요건과 일치하므로 주택의 요건은 생략한다.)

다만 1세대 1주택자나 일시적 2주택자 등 기존 주택들을 비과세 받을 수 있는 경우 소형주택을 취득하는 것은 신중히 고려해야 한다. 해당 소형주택은 다주택자 중과세 적용 여부를 판단할 때, 주택 수에서 제외해준다는 것에 불과하다. 

다시 말해서, 1세대 1주택자가 소형주택을 취득하는 경우, 2주택자가 되므로 기존의 1주택에 대해서 비과세를 못 받게 되는 경우가 발생할 수 있다는 것이다. 

1.10 부동산 대책과 관련한 소형주택의 요건과 세목별 혜택, 그리고 주의할 만한 점들을 확인해보았다. 소형주택의 취득으로 혜택을 보는 경우도 있겠지만 자칫 잘못하다가는 오히려 애물단지가 될 수 있다. 

부동산 취득을 하기 전 세무전문가와 충분한 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 최적의 부동산 계획이 될 수 있도록 점검받는 습관을 들이는 것을 권고한다.