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2022년 10월 21일에 나온 기재부 해석(기획재정부 재산세제과-1322)에 따라 매매계약 시에는 주택인 부동산을 매매특약에 따라 잔금청산 전에 상가로 용도변경하는 경우 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정하게 되었다. 즉 주택을 상가로 용도변경하여 양도하는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 등 주택으로 받을 수 있었던 세제 혜택을 받을 수 없게 한 것이다.

이에 따라 강남 등에 위치한 고가의 주택들은 거래가 진행되지 않고 있다. 고가의 주택을 취득하는 주체가 대부분 개인이 아닌 법인이기 때문이다. 사례 등을 바탕으로 세액차이를 비교해 보고 추가적으로 용도변경을 해도 세액차이가 없는 주택에 대해 알아보고자 한다.

1. 매수인(법인)
현재 고가의 부동산 취득은 대부분 법인(주식회사, 유한회사)을 통해 진행되고 있다. 이는 부동산의 가격이 많이 상승하여 보유하고 있는 현금만으로 부동산을 취득하기 어렵기 때문이다. 그렇다면 법인은 왜 주택을 상가로 용도변경하여 취득하려고 할까?

(1) 대출
위에서 언급한 바와 같이 법인이 부동산을 취득할 경우 대부분 대출을 포함해 진행하고 있다. 이러한 대출이 법인이 주택을 취득할 경우에는 나오지 않고 있다. 정확히 표현하면 해당 부동산의 주택 부분이 상가 부분보다 크다면 대출이 많이 나오지 않고 있다. 대부분 법인이 레버리지를 통해 부동산을 취득하는데 대출이 나오지 않는다면 부동산취득이 어려운 것이다.

(2) 취득세
법인이 주택 외 부동산을 취득할 경우 4.6%(농특세,지방교육세 포함)의 세율을 적용하고 있다. 하지만 법인이 주택을 취득한다면 12.4% 또는 13.4%(농특세, 지방교육세 포함)의 취득세 세율을 적용하게 되는 것이 다. 다음의 표에서 100억원의 부동산 취득할 때 세액차이를 보여 드리겠다.


대부분의 법인은 대출을 통해 주택을 상가로 용도변경하여 취득하고, 그 이후 신축을 하거나 리모델링을 하여 근린으로 이용할 것인데 추가적인 지출이 예정된 상황에서 추가적인 세금을 내고 취득하기 어려운 상황이다.

 
2. 매도인(개인)
반면 매도하는 개인은 왜 주택으로 양도해야 할까?

(1) 양도소득세 비과세
1세대 1주택을 양도할 경우 고가주택의 경우에도 일정부분 비과세를 적용받을 수 있다. 잔금청산일 당시 매매특약에 따라 용도변경을 한다면 비과세 규정을 적용 받을 수 없게 된 것이다.

(2) 장기보유특별공제
1세대 1주택자 특히 다가구주택의 소유자가 해당 주택에서 보유기간 중 10년 이상 거주했다면 장기보유특별공제 80%를 적용받을 수 있다. 상가로 용도변경한 경우 15년 이상 보유해야 장기보유특별공제 30%를 적용받을 수 있기 때문에 큰 세액차이가 나고 있다. 실제 15년 이상 보유하고 거주한 주택을 양도하는 경우를 살펴보도록 하겠다.



위와 같이 양도소득세가 20억이 넘게 차이나기 때문에 매도인은 상가로 용도변경하여 양도하기 어려운 실정이다.

과거 다주택자에게 중과되는 시절에는 중과되는 주택에 장기보유특별공제가 적용되지 않았기 때문에 장기보유특별공제도 적용되지 않았다.
다만 현재 2025년 5월 9일까지 다주택자에 대한 중과세율이 한시적으로 유예되고 있기 때문에 용도변경 당시 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 상가로 용도변경한 경우 당초 주택 취득일부터 계산하여 15년 이상 보유한 경우 최대 30%의 장기보유특별공제(표1)를 받을 수 있다.

<사전법규재산 2024-161, 2024.05.03.>
주택에서 상가로 용도변경한 경우 장기보유특별공제 보유기간의 기산일은 용도변경 당시 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 상가로 용도변경 한 경우 해당 건물의 당초 취득일부터 계산한다.

 
3. 용도변경하여도 매매하여도 되는 주택
양도자가 상가로용도변경에 동의하지 못하는 이유는 결국 비과세와 장기보유특별공제(표2)의 혜택을 포기해야 하기 때문이다. 따라서 비과세 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 없는 주택은 용도변경에 동의하여 매도를 할 수 있다.
이에 해당하는 주택은 상속이 개시되어 상속개시일부터 6개월 이내에 양도하려는 양도차익이 없는 상속주택 또는 다주택자가 소유하고 있는 주택이다.

상속이 개시되어 양도하려는 상속주택 및 다세대 주택을 보유하고 있는 양도자들은 용도변경해도 세액차이가 발생하지 않을 수 있기 때문에 거래를 원활하게 하기 위해 용도변경을 하여 거래를 진행해도 될 것이다.

다만, 상속주택 및 장기임대사업자를 다세대 주택의 경우 상속세 또는 임대사업자에 대한 세제혜택과 연관되어 있을 수 있기 때문에 꼭 전문가와 사전상담 후 업무를 진행하길 바란다.