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양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감하여 계산한다. 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우 소득세법에서는 ① 취득가액 및 기타부대비용 ② 자본적 지출액 ③ 양도비 등 세 가지를 공제가능한 필요경비로 규정하고 있다. 아래에서는 각 시점별 필요경비에 대해 살펴보고자 한다.

1. 취득 시
(1) 취득가액
취득원인에 관계없이 취득가액은 필요경비로 공제가 가능하다. 이 때 취득가액은 매매로 취득한 경우 매매가액, 상속이나 증여로 취득한 경우에는 상속세 또는 증여세 신고 시 평가한 재산가액이 취득가액이 된다. 

만약 실제 취득한 금액보다 낮은 금액으로 다운계약서를 작성했다면 다운된 매매가액을 취득가액으로 해야 할까? 계약서상 매매가액이 실지거래가액이 아니라는 것은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다. 통상적으로 다운계약서를 쓰는 경우 본 계약서(거래당시 작성된 실제계약서)를 따로 작성해두기 때문에 본 계약서와 실지거래가액을 입증할 수 있는 금융거래내역을 함께 첨부해 입증해야 한다.

(2) 감가상각비
자산의 보유기간 중 각 연도의 사업소득금액을 계산할 때 감가상각비를 공제한 경우에는 취득가액에서 감가상각누계액을 차감한 금액을 필요경비로 한다. 대부분의 경우 사업소득금액 계산 시 감가상각비를 공제하는 것 보다 양도소득세 계산 시 취득가액 전액을 필요경비로 공제하는 것이 유리하기 때문에 감가상각을 하지 않는 것이 좋다. 

또한 요건을 갖춘 주택임대사업자의 경우 종합소득세 신고 시 임대주택에 대한 세액감면을 적용 받았다면 감가상각을 하지 않았더라도 감가상각의제 규정이 적용되어 양도소득세 계산 시 감가상각의제에 해당하는 금액을 취득가액에서 차감해야 하므로 이에 유의해야 한다.

(3) 부가가치세
취득 시 부가가치세법상 매입세액 공제를 받지 못한 경우에는 공제받지 못한 부가가치세도 양도차익 계산 시 필요경비로 공제받을 수 있다. 또한 취득 시에는 과세사업에 사용하기 위해 부가가치세법상 매입세액 공제를 받았으나 이후 일정기간 이내에 면세사업에 사용하기 위해 당초 공제받은 매입세액 중 일부를 납부한 경우에는 그 납부한 부가가치세를 필요경비로 인정받을 수 있다.

(4) 명도비용
자산 취득 시 양수자가 지출하는 명도비용은 필요경비에 해당하지 않는다. 취득 시 쟁송으로 인한 명도비용에 한하여 예외적으로 필요경비로 인정된다.

(5) 양도소득세
약정에 의하여 양수자가 양도자의 양도소득세를 대신 납부하는 경우 이는 양수자의 취득가액에 포함된다. 이때 양도자는 양수자가 대납하는 양도소득세까지 포함한 금액이 양도가액이 된다.

(6) 취득세 및 등록세
취득세 및 등록세(2010년 이전 취득 분) 역시 필요경비로 공제가 가능하다. 취득세 및 등록세는 취득과 관련하여 필연적으로 발생하는 세금이기 때문에 증빙이 없다고 하더라도 취득당시 세법을 적용하여 계산한 취득세 및 등록세를 필요경비로 공제한다. 보유기간 중 재개발·재건축 등으로 건물이 멸실된 후 완공되는 경우에도 취득세를 납부하게 되는데 이 또한 필요경비로 인정되므로 잘 챙겨봐야 한다.
주택임대사업자 등록과 관련한 등록세 등 제비용은 부동산 취득과 관련된 비용이 아니므로 이는 필요경비에 해당하지 않는다. 

(7) 취득관련 수수료
취득과 관련해 지출한 법무사 및 공인중개사 수수료도 필요경비로 공제가 가능하다. 간혹 취득이 오래된 경우 현금영수증 등 증빙을 보관하지 못한 경우가 많은데 이 경우 실제 지출한 금융거래 내역을 증빙으로 대체할 수 있다.

 

2. 보유 시
(1) 자본적 지출액
자산을 보유하는 동안 지출하는 금액 중 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비는 필요경비로 공제한다. 법에서 규정하고 있는 자본적 지출액은 아래와 같다.
① 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
② 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
③ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
④ 재해 등으로 인하여 건물·기계 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구
⑤ 기타 개량·확장·증설 등 위 ①~④와 유사한 것

위 자본적 지출액과 관련된 실제 사례는 다음과 같다.
1) 발코니 샤시
2) 방 확장공사비
3) 난방시설 교체비
4) 도시가스 설치비
5) 상하수도 배관교체공사

(2) 수익적 지출액
자본적 지출액과 달리 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산 가치를 상승시키기 보다는 부동산 본래의 기능을 유지하기 위한 유지비는 수익적 지출액으로 필요경비로 공제하지 않는다. 수익적 지출액은 아래와 같다.
① 벽지 또는 장판 교체비용
② 싱크대 또는 주방기구 교체비용
③ 외벽 도색작업
④ 문, 조명 교체비용
⑤ 보일러 수리비용
⑥ 옥상 방수 공사비용
⑦ 타일 및 변기 공사비용
⑧ 파손 유리 교체비용

내부 인테리어 공사를 하고 공사비의 대부분을 필요경비로 공제받을 수 있다고 알고 있는 경우가 많은데, 공사비의 대부분을 공제받을 수 없는 경우가 더 많다. 
자본적 지출액에 대한 입증책임은 납세자에게 있다. 이를 필요경비로 인정받기 위해서는 소득세법상 적격증빙(계산서, 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등)을 수취·보관하거나 실제 지출한 사실이 금융거래 내역으로 확인돼야 한다.
또한 공사사실에 대한 입증자료로서 공사계약서, 견적서, 전후 사진 등을 입증자료를 미리 준비해두는 것이 도움이 된다.

 

3. 양도 시
(1) 수수료
양도소득세 신고를 위한 세무대리 수수료와 양도 관련해 지출한 공인중개사 수수료도 필요경비로 공제가 가능하다. 

(2) 명도비용
취득 시 지출하는 명도비용과 달리 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 필요경비에 해당한다. 법령상 매매계약에 따른 인도의무 라고 명시되어 있으므로 매매계약 시 특약사항에 추가하는 것이 좋다.
동일한 부동산이라 하더라도 상황에 따라 입증해야 하는 범위와 깊이가 달라질 수 있다. 필요경비로 인정되지 않는 금액을 공제한 경우에는 가산세 문제도 발생할 수 있기 때문에 취득, 보유 및 양도에 복잡한 상황이 있다면 전문가의 도움을 받아보는 것을 추천한다.