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세무상담을 의뢰하시는 고객분들 중에는 다가구주택을 보유하고 계신 분들이 상당히 많다. 그런데 이 중 일부는 옥탑 계단실을 주거용으로 개조해 사용하다가, 예상치 못한 세무상 불이익을 받는 사례가 종종 발생한다. 이번 글에서는 다가구주택 옥탑의 사용 용도에 따라 발생할 수 있는 세무상 차이점에 대해 살펴보겠다.

1. 다가구주택이란?
다가구주택은 다세대주택과 유사하게 여러 개의 호실로 구획되어 있어, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 보는 것이 원칙이다. 
그러나 「건축법」 상 일정 요건을 충족할 경우에는 소득세법상 특례 규정이 적용되어, 하나의 매매단위로 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있다.

※ 「건축법」 상 다가구주택 요건
① 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하일 것
② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것
③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

따라서 위 요건 중 하나라도 위반하게 되면, 해당 건물은 소득세법상 다가구주택으로 인정되지 않으며 소득세법상 1세대 1주택에 대한 혜택을 적용받지 못할 수 있다, 특히 옥탑을 주거용으로 사용하면 ‘주택으로 쓰는 층수’가 4개 층 이상이 되어 요건을 위반하게 되고, 이에 따라 과세상 불이익을 받게 되는 것이다.


2. 옥탑을 주거용으로 사용 시 세법상 불이익
다가구주택의 옥탑을 거주 가능하도록 개조하여 사용하는 경우 임대수익을 늘릴 수 있지만, 세무상으로는 오히려 큰 불이익을 초래할 수 있다.

(1) 다가구주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 및 1세대 1주택 장기보유특별공제율 적용 배제
현행 소득세법은 「건축법」 상 요건을 충족한 다가구주택에 대해 그 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용하고 있다. 그러나 옥탑을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우 해당 특례가 적용되지 않고, 각각의 구획된 부분을 별개의 주택으로 간주하게 된다. 그 결과 전체 양도차익에 대해서 양도소득세가 과세되거나 하나의 호실에 대해서만 비과세 적용이 가능할 수 있다.
또한 1세대 1주택자의 경우 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제율이 적용되지만, 다가구주택 요건을 위반한 경우 이 특례 공제율 역시 적용받지 못하고 일반 공제율(보유 기간 2%씩, 최대 30%)만 적용된다. 


(2) 다가구주택 양도 시 중과세율 적용
더 나아가, 옥탑 주거 개조로 인해 다가구주택이 「건축법」 상 요건을 위반하게 되면, 단순히 1세대 1주택 비과세 혜택이 배제될 뿐 아니라 ‘다주택자’로 분류되어 중과세율이 적용될 위험도 있다. 다주택자가 조정대상지역에 소재하는 주택을 처분하게 되면 중과세율이 적용되는데 3주택 이상의 경우 기본세율에 30%p 2주택자는 기본세율에 20%p를 더해 세율이 적용된다. 
2026년 5월 9일까지는 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과세율이 유예되고 있어 현재로서는 중과세율 적용 문제는 없지만, 중과 유예기간이 종료될 경우 조정대상지역 내에 있는 다가구주택의 경우 주의가 필요하다. 게다가 현행 세법상 양도소득세 중과세율이 적용되는 주택의 경우 장기보유특별공제 적용이 배제되어, 공제율이 적용되지 않은 양도소득금액에 높은 세율까지 적용되니 세부담이 현저히 증가하게 된다.


(3) 다가구주택을 주택임대사업자로 등록한 경우, 다른 주택 양도 시 거주주택 비과세 특례 적용 배제
다가구주택과 본인이 거주하고 있는 다른 하나의 주택(이하 ‘거주주택’)을 보유하고 있는 경우로서, 다가구주택을 주택임대사업자로 등록하여 임대주택의 요건을 충족하면 거주주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 특례(이하 ‘거주주택 비과세 특례’)가 있다. 그러나 옥탑 층을 주거용으로 사용할 경우, 임대등록이 되지 않은 주택이 추가되어  거주주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없다.


(4) 다가구주택 상속 시 동거주택 상속공제 적용 배제
1세대 1주택자인 피상속인과 10년 이상 함께 거주한 무주택자인 상속인이 해당 주택을 상속받는 경우, 최대 6억원까지 공제해주는 ‘동거주택 상속공제’ 제도가 있다. 이때 1세대 1주택자의 개념은 소득세법을 준용하고 있어, 소득세법상 특례 적용 대상이 되는 다가구주택인 경우에도 해당 규정을 적용해주고 있다(재산-180_2011.04.07.). 

하지만 다가구주택이 소득세법상 하나의 주택으로 인정되지 않으면, 동거주택 상속공제 요건을 충족하지 않아 6억원 공제를 적용받지 못할 수 있다.

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제9호에서 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 수평투영면적 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것을 건축물 층수에 산입하지 않는다고 규정하고 있다. 
따라서 옥탑을 주거용으로 사용하였더라도, 해당 면적이 건축면적의 8분의 1 이하일 경우 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하에 해당한다는 시각도 있다. 

그러나 법원은 옥탑은 건물 옥상에 사람이 거주할 수 있도록 만든 ‘옥탑방’과는 구별되고 그 면적이 건축면적의 8분의 1 이하라고 하더라도 층수 산정에서 제외되는 옥탑에 해당한다고 볼 수 없다고 판단한 바 있다(부산지법2020구합21358_2020.08.14.). 따라서 면적이 8분의 1 이하이더라도, 주거용으로 개조된 옥탑은 주택 층수에 산입될 수 있으니 주의가 필요하다.

이처럼 다가구주택은 옥탑의 사용 용도 하나로 인해 세금이 크게 달라질 수 있고, 잘 활용한다면 세법상 혜택을 최대한으로 적용받을 수도 있다. 위에 서술한 내용 외에도 옥탑을 멸실하거나 용도를 변경했을 때의 복잡한 세무상 쟁점이 있고, 처분계획 등 개개인의 사정에 따라 유불리가 달라질 수 있으니 사전에 반드시 세무대리인의 도움을 받는 것을 추천한다.