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주택 매수하는 과정에서 많은 사람들이 작성하게 되는 서류가 있다. “주택취득자금 조달 및 입주계획서(이하 자금조달계획서)”이다. 정부에서 부동산 거래의 투명성을 높이고 편법 증여를 차단하기 위해 일부 주택에 대하여 자금조달계획서 제출을 의무화하고 있다. 누가, 언제, 어떻게 작성해야 하는지 알아보자.

Q. 자금조달계획서는 누가 제출해야 할까?
주택, 입주권, 분양권 매매계약을 체결할 경우 매매계약일로부터 30일 이내 부동산 거래를 신고하여야 한다. 이 때, 다음의 경우에는 부동산 거래 신고와는 별도로 자금조달계획서를 작성해야 한다.

1. 거래가격이 6억원 이상인 주택(분양권, 입주권 포함)을 매수
2. 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재한 주택(분양권, 입주권 포함)을 매수하는 경우(금액과 상관 없이 제출)
특히, 투기과열지구에 소재하는 주택을 매수하는 경우에는 자금조달계획서와 증빙 서류를 함께 첨부해야 한다.
*2025.08. 현재 투기과열지구 및 조정대상지역 : 강남구, 서초구, 송파구, 용산구


Q. 자금조달계획서는 언제, 어디에 제출해야 할까?
매수인은 매매계약일로부터 30일 이내에 해당 주택 소재지 관할 시·군·구청에 자금조달계획서를 제출해야 한다. 실무적으로는 공인중개사가 계약 진행 과정에서 실거래 신고와 함께 제출하는 경우가 많다. 제출 서식은 각 지자체 홈페이지나 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의3」에서 확인할 수 있다.


Q. 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 어떻게 기재해야 할까?
매매 대금에 대해서 자기자금(예금, 부동산 처분대금 등)과 차입금(금융기관 대출, 차용 등)을 어떤 비율로 조달할 것인지를 기재하면 된다.



Q. 그 밖의 질문들
1) 오피스텔도 자금조달계획서 제출 대상인지?
오피스텔은 준주택으로 분류되므로 자금조달계획서 제출 대상이 아니다.

2) 공동명의의 경우 어떻게 작성을 해야 하는지?
공동명의자는 각자 자금조달계획서를 제출해야 한다. 지분비율에 맞춰서 분담한 자금을 기재해야 하며, 공동명의자의 합산 금액은 주택 총 거래가액과 일치해야 한다.

3) 자금조달계획서에 제출한 금액과 실제 조달 방법이 달라져도 괜찮은지?
자금조달계획서는 말 그대로 ‘계획서’이므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있다. 다만, 명백히 허위로 작성하거나 자금출처가 불분명한 경우 자금출처 소명대상이 될 수 있으므로 작성 단계부터 꼼꼼하게 작성해 두는 것이 좋다.

4) 금액을 원단위까지 일치시켜야 하는지?
보통은 천원 단위 또는 백만원 단위로 기재한다.

5) 부모·자녀간 차용도 인정이 되는지?
부모·자녀간 차용도 자금조달의 원천이 될 수 있다. 다만 원금 상환내역, 이자지급 등을 객관적으로 입증하지 못한다면 사실상 증여로 추정될 수 있으므로 주의를 요한다.

6) 기존에 부모님으로부터 전세자금을 지원 받았는데 예금 잔액으로 기재해도 되는지?
과거 부모님으로부터 받은 자금은 증여로 추정될 수 있다. 그 동안의 소득, 저축, 투자 내역 등으로 예금 형성이 입증되지 않는다면 문제가 될 수 있으므로, 지원받은 자금의 경우 사전에 증빙을 준비하거나, 차용증 등으로 정확하게 처리하는 것이 안전하다.

7) 부동산원에서 자료 제출 요청을 할 경우 세무조사 대상이 된건지?
부동산원에서는 거래내역을 검증하기 위하여 자료제출을 요구할 수 있다. 특수관계인간 거래, 자금출처가 불명확한 경우, 실제 자금흐름과 기재 내용이 다른 경우, 시세와 큰 차이가 있는 경우 등 다양한 이유로 자료 제출 요청을 한다. 
매매대금의 조달을 소명할 수 있는 자료를 제출한다면 대부분 부동산원 단계에서 종결된다. 다만 자료가 부족하거나, 허위로 작성된 경우에는 국세청에 통보되어 세무조사로 확장될 수 있다.