양도소득세, 토지∙건물 등 재산 소유권 양도 시 발생하는 소득에 부과
“부가세, 복불청구 등 전문분야 세무사 만날 것”
1세대 1주택에서 ‘세대’와 ‘주택’ 판단 방법은?

안수남 법무법인 다솔 대표세무사가 6일 서울 전쟁기념관 피스앤파크 2층 크리스탈볼룸에서 열린 제423회 선명부동산융합포럼에서 ‘양도소득세와 자산관리 전략’을 주제로 강연했다

[스타트업투데이] 안수남 법무법인 다솔 대표세무사가 6일 서울 전쟁기념관 피스앤파크(舊 뮤지엄웨딩홀) 2층 크리스탈볼룸에서 열린 제423회 선명부동산융합포럼에서 ‘양도소득세와 자산관리 전략’을 주제로 강연했다. 

양도소득세(讓渡所得稅)는 토지나 건물 등 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 부과하는 조세다. 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요한 경비, 양도소득 공제 및 해당 공제 금액을 뺀 나머지에 대해 부과된다. 

이날 안수남 세무사는 절세를 통해 재산을 지키는 법과 양도소득세가 무엇인지 등을 소개했다. 

ⓒ게티이미지뱅크

안수남 세무사는 1세대 1주택 비과세에서 ‘세대’를 판단할 때 주의사항을 소개했다. 

안 세무사는 ▲장인∙장모와 함께 사는 경우 ▲형식적인 세대분리 ▲미혼인 형제∙자매끼리 생계를 함께 하는 경우 등 세대를 판단할 때 주의하라고 당부했다. 안 세무사는 “부모와는 별거하면서 형제∙자매끼리 함께 사는 경우에는 경제적으로 독립해 생계를 달리한다면 다른 세대에 해당한다”며 “부부는 법률혼으로 세대를 따지기 때문에 수십 년간 별거했더라도 동일세대”라고 말했다. 

오피스텔, 무허가주택, 겸용주택, 조합입주권, 아파트분양권, 펜션 등은 주택일까. 

오피스텔은 취득 시 주택 이외의 건물이기 때문에 주택이 아니다. 하지만 이후 세입자가 주거용으로 사용한다면 주택에 해당한다. 안 세무사는 “분양받을 때 부가가치세 환급을 위해 사업자등록을 하고 부가가치세를 계속 납부했더라도 사실상 주거용으로 사용하면 주택”이라며 “1세대 1세대 1주택으로 비과세된다고 생각해 주택을 양도했다가 2주택자로서 비과세가 배제돼 양도소득세가 추징당하는 황당한 사례가 많아 주의할 것”이라고 당부했다. 

허가를 받지 않은 무허가 주택이라도 1주택에 해당한다. 안 세무사는 “재산세가 부과되거나 세입자가 주민등록을 이전한 경우 주택으로 적발된다”며 “무허가주택 1채만 보유했고, 1세대 1주택에 해당하면 비과세가 매겨진다”고 말했다. 

상가와 주택이 결합된 겸용주택은 주택이외의 면적이 주택보다 커도 1주택이다. 따라서 주택이 작은 겸용주택을 보유했다면 1주택에 해당한다. 

조합입주권은 주택은 아니지만, 2006년 1월 1일부터 주택 수에 포함된다. 안 세무사는 “재개발 및 재건축조합으로부터 관리처분에 따라 입주권이 주어진다”면서도 “다만, 조합원입주권을 실수요 목적으로 취득했다면 예외적으로 비과세를 받을 수 있다”고 설명했다. 

아파트분양권은 원칙적으로 주택에 해당하지 않는다. 하지만 신축공사가 완료되고 분양대금을 완납했다면 주택에 해당한다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 비과세와 중과세를 적용했다면 주택 수에 포함된다. 

펜션은 원칙적으로 영업용이기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다. 그러나 펜션 한쪽에서 거주하면서 남은 공간만 영업용으로 사용했다면 주택에 해당한다. 

상가를 주택으로 용도 변경했다면 어떨까. 상가나 사무실 용도 변경으로 사실상 주거용으로 사용했다면 주택이다. 반면 주택을 상업용 건물로 용도 변경해 이용하는 경우에는 주택이 아니다. 다만, 안 세무사는 “보육시설이나 창고 등 주거용 주택은 그대로 두고 일시적으로 사업목적에 사용하더라도 주택으로 인정될 수 있다”며 주의를 당부했다. 

안수남 법무법인 다솔 대표세무사가 6일 서울 전쟁기념관 피스앤파크 2층 크리스탈볼룸에서 열린 제423회 선명부동산융합포럼에서 ‘양도소득세와 자산관리 전략’을 주제로 강연했다

안 세무사는 황당한 과세를 피하기 위한 방법을 설명했다. 먼저 재산제세를 절세하려면 전문가에게 주기적으로 택스 검진을 받을 것을 조언했다. 세법은 재산 종류와 가액, 가족 구성원 등 시도 때도 없이 바뀌기 때문이다. 

그러면서 안 세무사는 “양도세, 상속세, 증여세 등 전문가를 만날 것”이라고 조언하며 “의사와 변호사가 분야별로 전문가가 있듯이, 세무사도 부가세, 소득세, 법인세 중심의 일반 세무사를 비롯해 재산제세, 복불청구, 세무조사 등 전문가가 있는 것은 마찬가지”라고 말했다. 

마지막으로 그는 “이론과 실무경험 등으로 축적된 노하우를 기반으로 한 안목, 문제해결 의지 등을 보고 세무사를 찾아갈 것”이라며 “세무사가 달라지면 세금도 달라진다”고 강조했다. 

한편 안 세무사가 제안한 양도소득세 절세 방안은 무엇일까. 먼저 그는 적용세법이 다르다는 이유로 양도와 취득시기가 중요하다고 강조했다. 예를 들어 2022년에 양도하면 2022년에 시행되는 세법이 적용된다. 보유 기간에 따라 장기보유특별공제율과 적용세율도 달라진다. 취득가액을 환산취득가액으로 계산했을 때도 시기에 따라 환산가액이 달라진다. 

안 세무사는 “과세제외 자산거래, 자산종류별 안분계산, 기준시가 과세 등 양도가액은 줄이고 상속∙취득 등 취득자산 등 취득가액은 높일 것”이라고 조언하며 “필요한 경비 공제를 제대로 받고 감면세액 및 비과세 요건 등을 꼼꼼히 검토할 것”이라고 강조했다. 

[스타트업투데이=김석진 기자] sjk@startuptoday.kr