상속ㆍ증여받은 부동산 처분시기 주의 

안수남 세무법인 다솔 대표

상속ㆍ증여받은 부동산을 양도할 경우 양도소득세에 영향을 미치는 요인으로 두 가지가 있습니다. 

첫 번째는 상속ㆍ증여 당시 평가액을 얼마로 산정할 것인지의 문제인데 상속ㆍ증여당시 평가액이 양도부동산의 취득가액이 되기 때문입니다.

두 번째는 상속ㆍ증여받은 부동산을 언제 처분할 것인지가 문제입니다. 양도시기는 상속ㆍ증여재산의 평가액에도 영향을 미칠 뿐만 아니라 비과세 여부, 감면 여부, 각종 공제액도 달라지고 적용세율도 달라지기 때문입니다. 증여부동산의 경우 수증자에 따라 이월과세 또는 부당행위계산 부인 등이 적용되어 세부담 차이가 많이 날 수 있습니다.

우선 상속 ㆍ증여받아서 평가기간(상속은 상속개시일 전ㆍ후 6월, 증여재산은 증여일 전 6월부터 증여일 후 3월)이내에 거래를 할 경우 주의하여야 합니다. 

이 기간 중에 거래할 경우, 당해 부동산의 양도가액이 상속ㆍ증여당시 평가액이 되고 양도부동산의 취득가액이 되기 때문입니다. 양도가액과 취득가액이 동일하기 때문에 양도차익이 발생하지 않아서 양도소득세는 0이 됩니다. 그러나 상속ㆍ증여재산 가액이 높아져서 상속세ㆍ증여세 부담이 늘어날 수 있습니다. 

예를 들면, 기준시가 8억 원 주택을 상속받아서 6개월 이내에 18억원에 처분했을 경우 상속개시 당시 평가액은 18억 원이 되고 그 금액이 양도한 주택의 취득가액이 되므로 양도소득세는 0이 됩니다. 

그러나 상속재산 평가액은 18억원으로 평가되어 기준시가로 평가한 금액보다 10억원이나 높게 평가됩니다. 상속세 적용 세율이 50%라면 상속세가 5억원 많아지고, 20%라면 2억원이나 많아집니다. 만일 양도한 주택이 1세대 1주택 비과세대상 주택이었다면 당연히 평가기간을 지나서 양도하는 것이 주택을 기준시가로 평가받아 상속세를 계산하므로 유리합니다. 

부모님이 8년 이상 자경한 농지를 상속받아 양도하는 경우에는 양도시기에 따라 자경감면 적용이 달라집니다. 상속개시일로부터 3년 이내에 양도할 경우 1인당 1년에 1억원, 5년 통산하여 2억원까지 감면이 가능합니다. 3년이 경과하여 양도할 경우에는 상속인이 1년 이상 자경을 해야만 피상속인의 자경기간을 통산해 줍니다. 따라서 양도시기에 따라 상속세와 양도소득세가 달라지므로 처분 전에 반드시 양도시기를 전문가의 도움을 받을 필요가 있습니다.

상속받은 부동산을 기준시가로 평가할 경우 상속세가 미달되더라도 반드시 상속세 신고를 하는 것이 유리합니다. 기준시가로 평가한 상속재산 가액이 상속세가 미달될 경우에는 감정평가를 받아서 상속재산 평가액을 높여서 신고를 해 두어야 합니다. 나중에 처분할 때 취득가액이 높아져서 양도소득세 부담을 줄일 수 있기 때문입니다.