[조선일보 머니] 안수남 세무법인 다솔 대표

70대 A씨는 노후에 30억원짜리 아파트를 하나 팔았다. 일부는 증여하고, 나머지는 노후 자금으로 쓰기 위해서였다. 현재 30억원짜리를 팔면 세금이 8억원 정도 나온다. A씨는 이 중 20억원을 자녀 두 명에게 사전 증여하고, 기대 노후 자금으로 2억원을 남겨놨다. 이에 대해 자녀들은 사전 증여에 대해 5억원의 세금을 냈다. 그런데 A씨가 몇 년 뒤 사망했다. 증여하고 10년 안에 죽으면 이는 상속 세로 다 합산돼 5억원이 추가 과세된다. 가족이 갖고 있던 30억원짜리 아파트를 노년에 잘못 팔았 다가 세금만 총 18억원을 내게 된 것이다. 

30일 조선일보 경제부가 만드는 유튜브 ‘조선일보 머니’의 ‘은퇴스쿨’에서는 국세청 출신 상속·증 여 전문가이자 양도소득세 분야 전문가로 불리는 안수남 세무법인 다솔 대표는 “고령자들은 노후 에 함부로 부동산을 팔면 안 된다”며 ‘부동산 세금 폭탄 피하는 법’에 대해 설명했다. 

같은 가격의 부동산을 갖고 있다고 누구나 같은 금액의 세금을 내는 건 아니다. 한두 달 차이로 몇억 원의 세금이 왔다 갔다 한다. 올해 집값 상승 등으로 주택 종합부동산세를 내야 하는 사람이 54만명 으로 작년보다 8만명 늘었다. 안 대표는 “종합부동산세 대상자들은 3주택자부터는 중과세하는 만 큼 처분하는 것이 좋다”고 했다.

“3주택자라고 하더라도 과세 표준이 12억원 이하로 머물러 있으면 2주택이나 똑같습니다. 그런데 과세 표준이 12억원이 넘어가면 세금이 심각해집니다. 종합부동산세는 인별 과세이기 때문에 첫 번째로 배우자에게 빼내셔야 합니다. 배우자는 6억원까지는 증여세가 없습니다. 그리고 자녀들 중 에 능력이 있는 자녀들한테 매매로 넘기는 것이 좋습니다. 증여세 부담이 꽤 크기 때문입니다.” 

안 대표는 사람들이 많이 하는 대표적인 실수가 신규 분양 아파트의 취득 시기라고 했다. 

“신규 분양 아파트의 취득 시기는 준공일과 잔금일 중 늦은 날입니다. 그런데 등기 접수 일자로 잘 못 알고 계신 분들이 있어요. 그래서 계산을 잘못해 이사 등으로 인한 일시적 2주택 비과세 특례 혜 택을 받지 못하고 세금 폭탄을 맞는 분들이 많습니다.” 

부모님과 같이 사는 효자들에게 혜택을 주는 ‘동거봉양 합가 특례’도 마찬가지다. 주택 상태에서 부 모님과 같이 살면 비과세 혜택을 주지만, 입주권 상태에서 합가하면 비과세가 안 된다. 

상속 주택 특례도 많은 사람이 실수로 세금 폭탄을 맞는 경우다. 상속 주택 특례란, 예기치 못한 상 속으로 다주택자가 된 사람에게 조건부로 비과세 혜택을 주는 것이다. 그런데 문제는 선순위 상속 주택만 비과세 혜택을 준다. 예를 들어 장남은 1980년대 집을 상속받았고 차남은 1990년대 집을 상속받았다면 장남만 특례가 주어지고 차남은 특례가 안 된다는 것이다. 

장기 임대 주택 특례도 마찬가지다. 만약 다가구 주택 중 한 채에 본인이 살고 있다면 전체를 임대로 주지 않았기 때문에 그 주택이 거주로 들어가 특례를 받을 수 없다.

재개발·재건축의 경우에는 2년 이상 거주가 중요하다. 안 대표는 “2년 이상 거주 요건을 충족하기 위해 주민등록을 허위로 전입하는 사람도 있는데 국세청이 다 잡아낸다”고 말했다. 

“(허위로) 아내하고 자녀는 은평구에다 두고 본인은 강남에다 두고 있어요. 그걸 본 세무 공무원이 가만히 있겠어요? 관리비 내역, 신용카드 사용 내역만 조회해 봐도 실제로 어디 살았는지가 다 나옵 니다.” 2년 거주가 어렵다면 ‘상생 임대 주택 제도’를 활용할 수 있다. 

상속세도 우리나라가 실질적으로 1위인 만큼 사전 증여를 하는 것이 좋다고 했다. 

“이재명 대통령이 공약으로 상속세 공제를 8억원으로 늘려주신다고 했는데, 아직 상속세 제도가 개편되지 않았습니다. 공약을 했다면 지켜야 합니다.” 

안 대표는 “세법은 자주 바뀌고 국세 행정은 점점 타이트해지는 만큼 2년 전 블로그 글 같은 것은 보 지 않는 것이 좋다”고 했다. 세법 하나하나가 다 지뢰밭이기 때문이다.