부동산보유비율 조정을 통한 비상장주식 평가 완화 및 증여세 절감 사례

부동산비율이 80% 이상인 법인의 유휴부동산 매각 등으로 부동산 비율을 80% 미만으로 낮추어 주식평가액을 감소시켜 주식 증여세를 절감한 사례

∎ 자산구성: 전체 자산 150억 원 규모

∎ 부동산가액(토지+건물 등): 약 127.5억 원

∎ 나머지 자산(현금·예금 등): 약 22.5억 원

∎ 부동산 비율: 85% (총자산 대비)

 

위 법인은 최근 영업이익이 감소하였으나, 부동산 보유 비율이 80%를 넘어, 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가 시 순자산가치 100% (즉 ‘순손익가치’를 고려하지 않고 전부 순자산가치로만 평가) 방식이 적용되어 주식가치가 과도하게 평가되었습니다.

 

법인의 유휴부동산을 매각하고, 금융차입 등을 통하여 총자산 대비 80% 이상이던 부동산비율을 50% 이상 80% 미만의 수준으로 낮추어 순손익가치가 일부 반영되게 되어 비상장주식의 세법상 평가액이 과거 대비 상당히 낮아지게 됨에 따라 증여세를 수억원 절세하였습니다.

부동산비율이 80% 이상인 법인은 세법상 순자산가치만으로 비상장주식을 평가하게 되어 법인의 순이익 대비 상당히 높은 가액으로 증여세가 과세될 수 있습니다.

따라서, 유휴부동산 매각 등으로 부동산 비율을 50% 이상~80% 미만으로 낮추면, 순손익가치와의 혼합평가를 통해 평가액이 줄어들어 증여세를 절감할 수 있습니다.

다만, 법인이 부동산을 매각하는 과정에서 발생하는 법인세, 법인의 주식을 증여받는 자의 증여세 및 국세청의 사후검증 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 형식적인 절세가 아닌 실질적 재무전략 차원에서 접근하여야 합니다.