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침체된 임대주택 시장을 활성화하고 주택 공급을 늘리기 위해 단기민간임대주택 제도가 2025년 6월 4일부터 다시 시행된다. 이번 칼럼에서는 새로운 제도의 주요 내용과 세제 혜택에 대해 살펴보겠다.

1. 단기민간임대주택의 도입과 개정 연혁
단기민간임대주택 제도는 2017년 도입되었다가 2020년 폐지된 후, 2025년 6월 4일부터 수정된 형태로 다시 시행된다. 폐지된 단기임대사업자와 2025년 시행될 제도의 주요 요건의 차이는 다음과 같다.


주요 차이점은 의무임대기간이 6년으로 연장되었다는 점과 기존 대상 주택이었던 아파트가 빠져있다는 점이다. 
또한 매입형 단기민간임대주택의 경우 조정대상지역이 제외됐다.

이러한 변경사항들은 임대주택 공급의 안정성 제고와 아파트 위주의 투기를 방지하고 실수요 중심의 임대주택 공급을 유지하기 위한 조치이다.

 
2. 주요 세제 혜택
해당 내용은 현재 기획재정부의 ‘2024년 개정세법 후속 시행령 개정안’에 올라온 내용이며 추후 개정논의 과정 중 내용의 변동이 생길 수 있으니 개정안 통과 후 내용 확인이 필요하다.

 2.1 양도소득세 중과 배제(세율 및 장기보유특별공제)
다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과 제외 대상 주택에 ’25.6.4. 이후 등록한 단기민간임대주택이 추가하는 내용이 개정안에 올라와 있다. 양도소득세 중과 배제는 건설형 단기민간임대주택만 해당하며 조정대상지역 내의 경우 매입형 단기민간임대주택은 중과 배제 대상은 아니다. 

 2.2 종합부동산세 과세표준 합산 배제
종합부동산세 합산배제 대상 임대주택에 단기민간임대주택이 추가된 개정안에 반영되어 개정논의 과정 중에 있다. 적용시기는 영 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다. 다만, 2025년은 과세기준일인 6월 1일 현재 임대를 개시한 주택으로서 2025년 9월 30일까지 민간임대주택법에 따라 등록한 단기민간임대주택에도 적용 가능하다. 
다만, 양도소득세 중과 배제와 동일하게 조정대상지역내의 매입형 단기민간임대주택은 합산 배제를 적용받을 수 없다. 

 2.3 거주주택에 대한 양도세 1세대 1주택 비과세 적용
단기민간임대주택을 보유하고 있더라도, 소득세법시행령 제155조 제20항에 따른 거주하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있도록 하는 내용이 개정안에 포함됐다.

 2.4 법인세 추가세율 적용 제외
건설형 단기민간임대주택의 경우, 임대주택 양도 시 법인세 추가세율(20%) 적용을 제외하는 내용이 개정안에 포함됐다. 

 

3. 장기민간임대주택에 대한 추가 혜택
기획재정부는 단기민간임대주택 뿐만 아니라 장기민간임대주택에 대한 혜택도 확대하는 내용을 ‘2024년 개정세법 후속 시행령 개정안’에 포함했다. 
실제 개정논의 과정 중 내용이 변경될 수 있으니 법안 시행 후 확인이 필요하다.

3.1 건설형 장기민간임대주택 가액 요건 완화
양도세 중과가 배제되는 건설형 장기민간임대주택(의무임대기간 10년)의 가액 요건이 현행 공시가액 6억원에서 9억원으로 완화됐다. 

 3.2 30호 이상 공급 민간임대주택 종부세 합산배제 기준 상향
30호 이상 건설 또는 매입하여 공급하는 민간임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 가액기준이 다음과 같이 상향 조정됐다.
①건설형:현행 공시가격 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향
②매입형:6억원 이하에서 수도권 9억원 이하(비수도권 6억원 이하)로 완화

4. 주의사항 및 제한사항
 
4.1 임대료 증액 제한
세제 혜택을 받기 위해서는 임대료(임대보증금) 증액 제한을 준수해야 한다. 일반적으로 전년대비 5% 이내로 임대료 인상이 제한된다.

4.2 등록 기한
세제 혜택을 받기 위해서는 정해진 기한 내에 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록해야 한다. 정해진 기한 내에 지방자치단체 및 세무서 모두 등록을 해야하며 등록 요건을 갖추지 못한 경우 혜택을 받지 못할 수 있으므로 주의가 필요하다.

임대주택 시장을 활성화하고 주택 공급을 늘리기 위해 다시 부활한 단기민간임대주택에 대해 문의가 많다. 의무임대기간이 10년 이상인 장기임대주택에 비해 의무임대기간이 6년으로 짧아지긴 했으나 위 열거된 혜택을 받기 위해서는 각 법령에서 규정하고 있는 요건들을 충족해야 한다. 

각 혜택별로 세부적인 조건이 다르므로 주의 깊은 검토가 필요하다. 

세법은 복잡하고 자주 변경되므로 각 개인의 향후 계획에 맞는 의사결정 시에는 반드시 세무 전문가의 조언을 구하는 것이 좋다. 임대주택 사업자들이 이러한 제도 변화를 잘 이해하고 활용한다면 세금 부담을 줄이고 안정적인 임대 사업을 영위할 수 있을 것이다. 

앞으로 이 제도가 어떤 영향을 미칠지, 그리고 추가적인 제도 개선이 있을지 지속적으로 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있다. 
임대주택 시장의 건전한 발전과 주거 안정성 향상이라는 정책 목표가 잘 달성될 수 있기를 기대해 본다.