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재개발·재건축 사업에서 2주택(1+1)을 분양받는 경우 추가분담금은 어떻게 배분하는 것이 유리한지, 자녀에게 증여할 최적의 시점은 언제인지, 1세대 1주택 비과세 혜택은 받을 수 있는지, 종합부동산세와 양도소득세는 어떻게 달라지는지 등 다양한 세금 문제가 발생한다.
​이하에서는 1+1 분양과 관련된 세금 문제에 대해 조합원이 자주 묻는 질문들을 살펴보고자 한다.

1. 1+1 입주권을 언제 증여하는 것이 가장 유리한가요?

일반적으로 입주권 상태에서 증여하는 것이 준공 후 아파트 상태에서 증여하는 것보다 증여세 및 취득세 측면에서 유리하다.
우선, 조합원입주권의 평가액은 준공 후 아파트의 시세보다 낮게 평가되는 경향이 있다. 따라서, 관리처분계획인가 후 신축주택 준공 전 입주권 상태에서 증여하면 증여재산가액이 낮게 평가되어 증여세 부담을 줄일 수 있다.

또한, 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여받는 경우에는 취득세율이 최고 13.4%까지 중과될 수 있으나, 입주권의 경우에는 토지 취득세율인 4%가 적용된다. 
따라서, 종전주택이 멸실된 후 신축주택으로 준공되기 전 입주권 상태에서 증여하면 취득세 부담도 줄일 수 있다.


2. 신축 후 자녀가 전세로 살다가 해당 자녀에게 증여할 예정인데 부담부증여가 가능한가요?

부담부증여는 재산과 함께 주택담보대출(근저당권 설정), 전세보증금 반환 채무 등의 빚도 함께 넘기는 것을 말하며, 빚을 넘기지 않는 무상증여에 비해 일반적으로 세금 부담이 감소한다. 

국세청 예규에 따르면, 증여 대상 주택에 자녀가 전세로 거주하고 있는 경우에도 임대차계약에 의한 전세보증금 채무가 확인되는 경우에는 부담부증여가 가능하다.


3. 1+1 입주권을 공유물분할하면 어떤 장점이 있나요?

국세청 및 기획재정부 유권해석에 따르면, 1+1 입주권을 공동으로 분양받은 공동소유자가 주택 신축 후 단독소유로 지분정리하는 것은 공유물분할에 해당하며, 지분정리로 인한 시가차액 상당액에 대해서 양도소득세 또는 증여세가 과세된다. 

즉, 공유물분할은 1+1 조합원입주권, 신축주택의 지분정리 시 시가차액에 대해서만 세금을 내기 때문에 공동소유자간 주고받는 지분 전체를 양도소득세로 과세하는 교환보다 세금이 크게 줄어들게 된다. 

또한, 1+1 입주권의 공유물분할 이후에는 공동 소유자가 각각 1채만을 단독으로 소유하게 되기 때문에 각자의 주택 수가 줄어들게 되어 양도소득세 및 보유세(재산세, 종합부동산세)에서 절세 효과가 발생한다.


4. 1+1 입주권으로 인한 종합부동산세는 어떻게 되나요?

입주권 상태에서는 종합부동산세가 과세되지 않고, 신축주택의 준공 시점부터 주택으로 보아 과세가 시작된다. 

따라서, 종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일이므로, 신축주택의 준공 시점이 해당 연도 6월 1일 이전이라면 그 해부터 바로 종합부동산세가 과세되지만, 6월 2일 이후에 준공되었다면 그 다음 해부터 과세된다.

또한, 1세대 1주택자에 해당하면 기본공제가 12억원으로 적용되며, 주택 보유 기간 및 연령에 따라 장기보유특별공제와 고령자 세액공제를 최대 80까지 받을 수 있는데, 1+1 입주권으로 신축주택 두 채를 취득하게 되면 1세대 1주택자에 해당하지 않기 때문에 12억원의 기본공제, 장기보유특별공제 및 고령자 세액공제 혜택을 받을 수 없고, 9억원의 기본공제를 적용받게 된다.

다만, 종합부동산세 중과세율은 주택 소재지가 조정대상지역인지 여부와 관계없이 3주택 이상부터 적용되며, 세대 기준이 아닌 개인별로 주택 수를 계산하기 때문에 두 채의 신축주택을 분양받은 조합원이 다른 주택을 소유하고 있지 않다면 중과세율은 적용되지 않는다.


5. 신축주택에 대한 취득세가 주택 수에 따라 중과되나요?

주택 수에 따른 취득세 중과(8% 또는 12%) 규정은 기존에 존재하던 주택을 매매로 취득하는 경우에 적용되는 것이며, 조합원입주권으로 신축주택을 취득하는 것은 원시취득에 해당한다. 

따라서, 조합원이 1+1 입주권으로 신축주택을 취득하는 경우에는 다주택자 여부, 주택 소재 지역(조정대상지역 등)과 관계없이 원시취득에 대한 취득세율 2.8%가 적용되고, 여기에 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.16%)가 추가되어, 총 3.16%의 취득세율이 적용된다. 다만, 전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 면제되어 총 2.96%의 취득세율이 적용된다.


6. 신축주택에서도 2년 이상 거주해야 비과세를 받을 수 있나요?

종전주택의 취득 시점이 조정대상지역 지정 전인지 후인지, 대지권이 증가하였는지, 승계조합원 입주권인지 여부 등에 따라 비과세 적용을 위한 거주 요건이 달라지며, 일반적으로 종전주택에서 2년 이상 거주 요건을 충족했다면, 1+1 입주권으로 취득한 신축주택에서는 별도로 거주하지 않아도 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

다만, 1세대 1주택 비과세를 적용받는 경우에도 양도가액 12억원 초과분은 과세되며, 장기보유특별공제 표2 공제율(최대 80%) 적용을 위한 거주요건은 비과세 혜택을 받기 위한 신축주택 거주요건과는 별개로 판단해야 한다.


7. 입주 후 약 1년이 지나야 이전고시가 된다고 하는데 언제 주택을 매도할 수 있나요?

재개발·재건축사업에서 2주택을 분양받는 경우 1주택은 반드시 주거전용면적 60㎡ 이하로 공급받아야 하며, 이 60㎡ 이하 주택은 소유권 이전고시일의 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매(매매, 증여 등)하거나 전매를 알선할 수 없다. 

즉, 1+1 분양 시, 60㎡ 이하 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매가 제한되는 것이 원칙이며, 예외적인 전매 허용 사유 등은 관련 법규, 조합 정관, 규제 지역 지정 여부 등을 종합적으로 확인해야 한다. 

따라서 조합, 관할 구청, 법률 전문가 등에게 문의하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요하다.


8. 결어

앞서 살펴 본 질문 이외에도 양도소득세를 가장 줄일 수 있는 매도 순서 및 시기, 추가분담금의 배분 방법 등에 대한 문의도 다수 존재하나, 이는 개별적인 사실관계에 따라 판단이 달라지므로 전문 세무사의 상담을 받는 것을 권장한다.