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상속은 예고 없이 찾아오는 경우가 많다. 그러나 상속이 개시된 이후에는 이미 확정된 사실관계나 재산 상태등을 기준으로 세무당국이 과세 여부를 판단하기 때문에, 평소 자산관리 과정에서 발생한 가족 간 ‘정산 누락’이나 ‘명의 불일치’가 의도치 않은 증여세 부담으로 이어질 수 있다. 

특히 공동소유 부동산이 있거나, 공동으로 취득한 부동산에 대출이 있는 경우, 금융자산을 부부 일방의 명의로 운용하고 있는 경우라면, 상속 이전에 반드시 아래 사항들을 사전에 점검하고 정리해둘 필요가 있다.


첫째, 가족 간 부동산 공동소유 시 가장 흔히 간과되는 문제가 바로 수익 정산의 부재다. 

부동산을 공동명의로 보유하더라도, 실제 발생하는 임대료와 보증금 등의 수익은 보통 가족 중 한 사람의 계좌로 수령되며, 이를 다른 공동명의자들과 정산하지 않고 장기간 단독으로 사용하는 경우가 많다. 특히 부모와 자녀가 함께 소유한 임대용 부동산에서 고령의 부모가 임대수익 전액을 생활비로 사용하는 사례가 대표적이다. 

예를 들어, 오래 전 아버지로부터 상속받은 상가 부동산을 어머니와 자녀들이 공동으로 소유·임대하고 있는데, 그 임대수익을 어머니가 전부 수령해 생활자금으로 사용하고 있는 구조다. 

이러한 상태에서 어머니의 상속이 개시되면, 자녀들은 수십년동안 ‘정산받지 못한 임대료’를 부채로 간주하여 상속세를 줄일 수 있을지 문의하지만, 실무에서는 대부분 인정받기 어렵다. 정산 내역에 대한 서류나 객관적 증빙이 따로 없다면, 이를 부채가 아니라 어머니에게 무상 이전된 ‘사전증여재산’으로 판단할 수 있기 때문이다. 

따라서 임대수익을 소유자 중 한 사람의 명의 계좌로 수취하더라도, 해당 계좌를 공동사업용 통장으로 명확히 분리해 사용하고, 임대료·보증금 수령 및 공과금 지출, 수익 분배 등을 정기적으로 문서화해 정산해 두는 것이 바람직하다. 

공동명의 부동산의 수익에 대해 단순히 지분이 있다는 이유만으로, 오랜 기간 정산받지 못한 임대료에 대한 권리가 자동으로 인정되어 상속세 계산 시 채무로 공제되는 것은 아니라는 점을 명확히 인식해야 한다.


둘째, 공동명의로 부동산을 취득하면서 취득자금 출처와 대출 상환 방식에 대한 정리가 없다면 상속 이후 예상치 못한 과세 리스크로 이어질 수 있다. 

공동취득 과정에서 자금 일부를 금융기관 대출로 조달할 경우, 현실적으로는 공동소유자 중 한 명의 명의로만 대출이 실행되는 경우가 많다. 하지만 등기 지분율에 따라 취득자금과 취득세는 각자 부담해야 하며, 대출에 대해서도 명확한 부담 약정을 해 두어야 한다. 

실제로는 부부가 5:5로 상가를 공동명의로 취득하면서 실질 자금 출처나 분담 비율을 정하지 않고, 대출금 상환도 한 사람의 계좌에서 처리하는 경우가 많다. 이처럼 자금 부담 내역이 불분명하면, 등기 지분과 실제 부담 사이에 괴리가 생기고, 이는 증여세 과세의 사유가 될 수 있다. 

또한 상속이 개시되었을 때 해당 대출이 공동채무인지 단독채무인지가 불명확해져, 사후 입증도 어렵다. 따라서 등기 지분에 맞게 자금을 분담하고 대출도 지분율에 따라 상환하며, 내부 약정서를 미리 작성해 두는 것이 바람직하다. 


셋째, 부부는 경제적 공동체이지만, 자산형성에 있어서는 자금의 귀속을 명확히 구분해두는 것이 중요하다. 생활비를 함께 사용하는 것은 자연스러운 일이지만, 자산을 축적하는 과정에서 자금 귀속이 불분명하면 추후 상속 시 세무상 불이익으로 이어질 수 있다. 

예컨대 남편이 자신의 자금을 아내 명의 계좌로 이체해 장기간 투자나 예금을 운용하는 경우, 해당 자산의 실질 귀속 주체가 누구인지가 쟁점이 된다. 

상속이 개시되면, 이 자금이 단순 관리 목적의 위임인지, 아니면 실질 증여로 보아야 할지가 문제된다. 배우자에 대한 증여는 10년간 6억원까지 증여재산공제가 가능하지만 그 이상이면 증여세 납부 의무가 발생하고, 사전증여로 가산이 되는 경우 금융재산공제가 되지 않으며, 전체 상속세 공제 한도에도 영향을 줄 수 있다. 

따라서 배우자에게 자금을 이체할 경우에는 이체의 목적을 분명히 해두고, 단순 위임인 경우 이를 명시한 확인서 또는 약정서를 작성해 두는 것이 바람직하다. 이러한 조치는 향후 세무상 쟁점을 사전에 예방하는 데 효과적이다.

대부분은 상속을 앞둔 시점에서야 자산 정리를 시작해야겠다고 생각하지만, 세무조사는 상속 개시 시점뿐 아니라 그 이전 수년간의 자산 흐름까지 살핀다. 

결국 사소한 관리 소홀이나 명의 불일치가 향후 상속세 과세의 빌미가 될 수 있는 만큼, 가족 간 거래야말로 제 3자 간 거래처럼 명확하고 투명하게 해두는 것이 상속세 리스크를 피할 수 있는 가장 확실한 방법이다.