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농사를 짓던 토지가 공익사업으로 수용되거나 일반 매매로 양도되는 경우 일정 요건을 충족하면 조세특례제한법 제69조에 따라 8년 이상 자경한 농지에 대해 양도소득세 감면을 적용받을 수 있다.

그러나 실무에서는 8년 이상 농사를 지었다는 사정만으로 감면이 당연히 적용되는 것으로 오해하는 경우가 많다.
실제로 감면 요건 중 재촌요건이나 자경요건이 부인되어 감면 배제되는 사례가 빈번하다. 8년 자경농지 감면은 요건 충족 여부가 엄격하게 이루어지므로 관련 요건을 충분히 검토할 필요가 있다.

1. 자경농지에 대한 양도소득세 감면의 기본 구조

8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세 감면은 감면 요건을 충족하는 경우 적용되며, 감면세액의 한도는 조세특례제한법 제133조 제1항에 따라 과세기간별 1억원, 5개 과세기간 합계 2억원을 초과할 수 없다. 
농지를 일시에 양도하기보다 양도 시기를 분산하여 감면 한도를 활용하고, 과세표준을 분산하여 누진세율 부담을 완화하는 전략을 세워야 한다. 

다만, 같은 법 제133조 제3항에서는 토지를 분할(해당 토지의 일부를 양도한 날부터 소급하여 1년 이내에 토지를 분할한 경우를 말한다)하여 그 일부를 양도하거나 토지의 지분을 양도한 후 그 양도한 날로부터 2년 이내에 나머지 토지나 그 지분의 전부 또는 일부를 동일인이나 그 배우자에게 양도하는 경우에는 1개 과세기간에 해당 양도가 모두 이루어진 것으로 보아 하나의 거래로 보도록 규정하고 있으므로 분할 양도 시 해당 조항에 속하지 않은지 검토가 필요하다.


2. 감면 요건

8년 자경농지 감면을 적용받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 한다.
① 재촌요건
② 자경요건
③ 농지요건
각 요건은 독립적으로 판단되며, 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우 감면 적용이 어려울 수 있다.

① 재촌요건 – 단순히 주소만 옮긴 것으로 부족함
재촌요건은 조세특례제한법시행령 제66조 제1항에 따라, 아래 어느 하나에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 소득세법 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)가 8년 이상 농지 소재지 또는 인근 지역에 거주해야 한다는 요건이다.
1. 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역
3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

양도 시점에 반드시 농지 소재지에 거주하고 있어야 하는 것은 아니며, 과거 8년 이상 해당 지역에 거주하며 경작했다는 사실이 입증되면 감면 적용은 가능하다(조세특례제한법 집행기준 69-66-5 [양도당시 농지소재지에 거주 여부]).
이와 관련해 재촌 사실의 기본 입증자료로는 주민등록초본 제출이 필요하고, 초본상 주소지와 실제 거주지가 다른 경우에는 가족과의 거주지, 공과금 납부 내역 등 보충적 자료로 재촌 요건을 적극적으로 입증해야 한다(대법원 94누996 판결, 대전지방법원 2020구단101609 판결).

② 자경요건 - 가장 많이 부인되는 핵심 쟁점
자경은 거주자가 소유 농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작물의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 것(조세특례제한법 제66조 제13항)을 의미하며, 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지여야 한다(조세특례제한법 제66조 제4항).

이 때 ‘자기의 노동력’의 의미는 자기의 책임·계산 하에 다른 사람을 고용하는 경우나 생계나 세대를 같이하는 가족으로 하여금 경작하게 하는 경우까지 포함하는 것으로 볼 수는 없고, 문리적으로 해석하면 농작업의 2분의 1 이상을 본인이 직접 수행해야 ‘직접 경작’ 요건을 충족한다고 봐야 할 것이다(서울고법2021누36617(2021.09.09.)). 

자경 사실은 농지대장(구 농지원부), 농업경영체 등록 여부, 농약·비료 구입내역, 인우보증서 등으로 입증할 수 있다. 그리고 겸업 농가의 경우 사업소득금액 및 근로소득 총 급여 합계가 3700만원을 초과하거나 사업소득이 복식부기의무자 수입금액 기준 이상(도매업 3억, 제조업 1.5억, 부동산임대업·서비스업 7500만원 등)인 과세연도는 자경기간에서 제외하므로 소득금액증명원 등을 확인해 소득 요건을 충족하는지 꼭 확인해봐야 한다. 20년 경작했지만 정작 소득 요건 미충족으로 자경 기간을 하나도 충족 못 시키는 경우가 있다.

추가적으로 증여받은 농지가 있는 경우 수증자가 농지 양도 시 증여자의 경작 기간을 합산할 수 없으므로 증여일을 기준으로 경작 기간을 따져야 한다. 

따라서 증여받은 날부터 8년 이상 자경해야 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용이 가능하다(심사양도2023-59(2023.11.29.)).

③ 농지요건 – 등기보다 실질
농지요건은 양도일 현재 사실상 농지로 이용되고 있어야 한다. 8년 자경 요건을 충족하더라도 양도 이전에 농지를 콘크리트 포장 등으로 훼손하여 나대지로 전용한 경우 농지요건을 충족하지 못할 수 있다. 

실무적으로 과세관청은 등기부상 지목과 관계없이 사실상 농지로 이용되고 있는지 토지의 위성 사진을 확인하고, 현장을 직접 찾아가 농지로 실제 이용되고 있는지 확인한다. 

최근 판례에서도 은행나무 등 다년생식물이 심어져 있는 면적에 상당하는 부분은 조특법 제69조에 따른 감면의 적용대상으로 보는 것이 타당하지만, 쟁점토지 양도 당시에 쟁점토지의 절반에 상당하는 면적은 컨테이너박스, 각종 폐기물, 창고, 판넬로 만들어진 울타리 등이 차지하고 있어, 그 면적 부분은 양도일 현재 농지로 보기 어려우므로 조특법 제69조에 따른 감면의 적용대상이 아니라고 판시했다(조심2025중534(2025.06.30.)).


3. 8년 자경요건 미충족 시 대안 – 농지대토에 대한 양도소득세 감면

이처럼 조세특례제한법 제69조에 따른 자경농지에 대한 양도소득세 감면은 요건을 엄격히 충족하는 경우에만 적용된다. 
만약 8년 자경 요건을 충족하지 못해 해당 감면을 적용받기 어렵다면 조세특례제한법 제70조에 따른 농지대토에 대한 양도소득세 감면을 대안으로 검토해 볼 수 있다. 

농지대토 감면은 4년 이상 자경한 종전 농지를 양도하고 다른 농지를 취득하여 자경하는 경우 적용되며, 5개 과세기간 합계 1억원 한도로 양도소득세 감면이 가능하다. 다만, 이를 적용받기 위해서는 종전 농지와 신규 농지의 양도·취득 시기 요건을 충족해야 하고, 신규 농지는 종전 농지 면적의 3분의 2 이상 또는 가액의 2분의 1 이상을 취득해야 한다. 
또한 종전·신규 농지의 경작기간 합계가 8년에 미달하는 경우 이미 감면받은 세액이 전액 추징될 수 있으므로 경작 기간에 대한 사전 검토가 필수적이다.

결국 농지 관련 세제 혜택은 사후 판단의 문제가 아니라 양도 이전 단계에서의 전략적 설계와 검토가 핵심이므로 세무전문가와 사전에 충분히 협의하여 실무상 부인 가능성을 최소화하는 방향으로 접근하는 것이 중요하다.