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2026년은 적토마의 해, 병오년이다. 붉은 말의 기운처럼 코스피 지수가 4500을 넘으며 우리나라 경제가 힘차게 나아가고 있다. 하지만 부동산 시장은 녹록지 않다. 정부가 지난 2025년 10.15. 대책을 통해 금융대출을 묶고 토지거래 허가 구역으로 서울 전지역을 규제했음에도 강남3구 아파트 신고가 거래는 계속 갱신되고 있다. 똘똘한 1채에 대한 수요가 급상승하면서 백약이 무효한 부동산 현실이다. 

이에 정부에서는 최후의 수단으로 남겨둔 부동산 세제 정책을 만지작거리고 있다. 벌써 정부 관계자와 정치권에서는 지난 정부 때 낮아진 보유세 상승을 수시로 언급하고 있고, 2026년 5월 9일에 종료되는 다주택 중과세 배제 정책에 대한 연장 움직임은 보이지 않고 있다. 그리고 지난 2025년 12월 31일에 개정된 취득세 규정을 통해 이미 부동산 시장에 개입하고 있다.

2025년 12월 31일에 개정된 지방세법의 주요 내용은 특수관계자간 부동산 저가거래 중과세이다. 개정 전 법률에서는 부모, 자식간에 부동산을 저가로 거래해도 시가인정액(이하 ‘시가’)을 과세표준으로 하고 유상취득세율을 적용하여 취득세를 납부할 수 있었다. 

하지만 개정된 세법에 따르면 특수관계자간의 저가거래가 발생하고 시가와 대가의 차액이 법에서 정하는 가액이 넘어갈 경우 모두 증여로 보아 취득세가 부과된다. 

부동산 시가가 10억원인 부모소유 아파트를 7억원에 자녀가 취득할 경우를 예시로 세액변화를 살펴보자. 과거에는 취득세 과세표준은 유상으로 취득하면 사실상의 취득가격이 과세표준이 되었고, 사실상의 취득가격은 직접비용과 간접비용의 합계로 계산했다. 그렇다면 대금을 지급한 7억원이 과세표준이 되었다. 

하지만 특수관계자간의 거래에 대해 규제하는 부당행위계산 부인 규정에 의해 결과적으로 시가 10억원이 과세표준이 된다. 즉, 지방세법상 부당행위계산 부인 규정에 따르면 특수관계자간 거래하면서 시가와 대가의 차액이 5% 이상이거나 3억원 이상일 경우에는 시가를 과세표준으로 결정할 수 있다. 세율의 적용은 유상으로 부동산을 취득했기 때문에 유상 취득세율인 3%가 적용되고, 최종적으로 3000만원의 취득세가 부과된다.

2025년 12월 31일에 개정된 세법에 따르면 시가와 대가의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 30% 이상일 경우에는 부동산 전부를 증여로 취득한 것으로 본다. 따라서 저가거래한 자산 이전이 전부 증여가 되어 세율적용의 경우 유상세율 3%가 아니라 무상증여 취득세율인 3.5%의 세율이 적용되고, 과세표준도 증여에 따라 결정한 시가 10억원이 된다. 결국 3500만원의 취득세를 납부해야 한다.

위 사례에 따르면 취득세율이 0.5%p만 차이나고 500만원의 추가 납부만 하면되니 큰 차이가 없는 것으로 생각할 수도 있다. 그러나 조정대상지역의 주택을 저가양도할 때는 이야기가 달라진다. 공시가격이 3억원을 초과하는 조정대상지역의 주택을 증여하면 취득세율이 12%의 중과세율이 적용된다. 

따라서 위 사례가 공시가격 3억원을 초과하는 조정대상지역의 주택이라면 취득세는 증여 중과세 취득세율이 적용되어 1억2000만원의 세금을 납부해야 하는 것이다. 즉, 일반 매매일 경우에 비해 취득세는 9000만원이 더 부과된다.

그렇다면 부모의 부동산을 저가로 취득하면서 증여 취득세율을 피해갈 수 있는 방법은 없을까? 

개정된 세법에 따르면 시가와 대가의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 30% 이상일 경우에만 전부 무상 취득으로 보아 과세하는 것으로 되어있다. 이를 반대로 해석해보면, 시가와 대가의 차액이 3억원 내이고 시가의 30% 미만이라면 유상으로 취득한 것이 되는 것이다. 따라서 부동산 가액이 10억원 이상이라면 부모에게 지급하는 실제 대가와 시가와의 차이를 3억원 내로 맞춰 거래한다면 유상취득세율로 취득세를 납부할 수 있다.

새롭게 개정된 지방세법은 법에서 정한 기준을 초과하면 유상으로 취득한 부분에 대해서도 전부 무상으로 취득한 것으로 간주하여 무상취득세를 적용하고 있다. 이는 실질과세 원칙에 어긋나는 과도한 규제라고 생각된다. 실제 대가를 지급한 부분에 대해서는 유상으로 취득세를 적용하고, 시가보다 싸게 매수한 부분에 대해서만 증여 취득세를 적용해야 합리적 과세이다. 

정부에서 부동산 시장을 조절할 수 있는 수단은 크게 금융정책, 부동산 공급정책, 부동산 세제정책이 있다. 2026년에는 주택 공급물량의 감소가 이미 예고되어 있고, 당장 공급량을 늘리는 것은 물리적으로도 불가능하다. 금융정책은 이미 대부분 활용했다.

이제 남은 건 세제밖에 없는데, 현재 부동산 시장 추세라면 세제의 변화는 불가피한 것으로 보인다. 미리 대비하는 지혜가 필요한 시점이다.