목록

최근 다주택자 사이에서 자산 이전에 대한 고민이 깊어지고 있다. 지난 수년간 한시적으로 운영되었던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일부로 종료되었기 때문이다. 

이에 따라 지정된 조정대상지역 내에 위치한 주택을 매도하는 다주택자는 ▲2주택자:기본세율 + 20%p ▲3주택 이상자:기본세율 + 30%p의 중과세율이 다시 적용되며, 장기보유특별공제는 배제된다. 지방소득세를 포함하면 3주택 이상자는 최고세율 82.5%에 달하는 세금을 양도소득세로 납부해야 할 수 있다.

어떤 형태의 자산을 어떤 방식으로 이전하는지에 따라 전체적인 세 부담이 크게 달라지는 만큼, 현시점에서 다주택자가 선택할 수 있는 자산 형태별 처분 시나리오와 실무상 주의점을 점검해 보고자 한다.

1. 주택의 양도, 소재지와 중과 여부부터 확인해야 한다.
중과 유예 조치가 종료된 지금, 다주택자가 주택 매도를 고려할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 양도하려는 주택의 ‘소재지’다. 
다주택자라 하더라도 조정대상지역 밖에 위치한 주택이라면 중과세율을 피할 수 있지만, 조정대상지역 내에 위치한 주택을 매도할 때는 앞서 언급한 20~30%p의 세금이 가산되기 때문이다.

따라서 현시점에서 매도 여부를 결정하려면, 해당 주택이 세법상 ‘중과배제 대상 주택’인지, ‘중과대상 주택’인지를 미리 판단하는 것에서 출발해야 한다. 특히 동일한 양도가액과 취득가액이라 하더라도, 장기보유특별공제 적용 여부와 양도소득금액 계산 방식에 따라 예상세액이 완전히 달라진다. 
기본세율을 적용받느냐, 20~30%p의 중과세율을 적용받느냐에 따라 세액이 수억 원까지 차이날 수 있으므로, 양도 전 면밀한 사전 검토가 필수적이다.


2. 조합원 입주권 매도, 주택 수와 양도 순서에 주의해야 한다.
‘입주권 상태에서는 절대 팔지 않아야 한다’는 말이 있다. 원조합원이 입주권을 매도할 때에는 권리 부분(관리처분계획인가일 이후 발생한 프리미엄 등)에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않기 때문이다. 이로 인해 기존에는 입주권 상태에서 매도한 경우, 주택으로 매도했을 때보다 양도소득세 부담이 상대적으로 컸다.

그러나, 다주택자 중과 제도의 틀 안에서는 입주권의 특수성을 고려해 볼 수 있다. 현행 세법상 입주권 상태로 양도할 때는 다주택자라 하더라도 양도세 중과세율이 적용되지 않고 일반 누진세율이 적용되기 때문이다. 다만, 입주권을 매도 할 경우에는 중과되지 않더라도 다른 주택을 양도할 때 입주권은 ‘주택 수’에 그대로 포함된다는 점을 주의해야 한다. 

만약 비과세 요건을 갖추지 못한 일반 주택과 입주권을 동시에 보유한 다주택자라면, 중과세율이 적용되는 일반 주택을 먼저 파는 것보다, 중과가 배제되는 입주권을 먼저 정리하는 방향으로 매도 순서를 잡는 것이 더 유리한 선택지가 될 수 있다. 단, 입주권 양도에 따른 비과세와 중과 여부는 충분한 검토를 받아보고 양도를 진행하는 것을 추천한다.


3, 무상으로 자산을 이전하는 ‘증여’, 취득세를 주의해야 한다.
양도세 중과 적용으로 매도가 부담스러울 때, 무상의 부의 이전인 ‘증여’는 여전히 좋은 대안이 될 수 있다. 자산 이전적 측면에서 세금적인 부분만 비교해 본다면, 양도세 중과 적용 시보다는 세액을 낮출 수 있는 절세 포인트가 분명히 존재하기 때문이다.
하지만 증여를 실행하기 전에는 두 가지 요건을 점검해야 한다. 

첫째는 수증자(자녀)의 자금출처 능력이다. 자녀가 증여세를 납부할 여력이 없다면 현실적으로 실행하기 어렵다. 

둘째는 ‘증여 취득세 중과’다. 다주택자가 조정대상지역 내 기준시가 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우, 증여자 세대의 주택 수가 수증자의 취득세에 영향을 미쳐 취득세가 중과될 수 있다. 취득세 부담이 커질 수 있으므로 사전에 유불리를 따져봐야 한다. 그럼에도 세대 분리 된 자녀에게 증여하여 다주택자의 주택수를 줄이는 것은, 주택 수 및 자산 이전 측면에서 좋은 대안이 될 수 있다.


4. 부담부증여 : 채무 승계에 따른 양도소득세 부담을 고려해야 한다.
보증금이나 대출 등 채무를 함께 넘겨 증여세를 낮추는 ‘부담부증여’는 다주택자들이 자주 활용해 온 방식이다. 부담부증여는 채무 성격의 금액을 ‘양도’로 보고, 채무를 제외한 부분을 '증여'로 보아 과세한다.

과거 중과 유예 기간에는 채무 승계분에 대한 양도세도 일반세율과 장기보유특별공제를 적용받아 유리했으나, 현재는 조정대상지역 내 채무 승계분에 대해 다주택자 양도세 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제된다. 

따라서 채무를 넘김으로써 발생하는 증여자의 양도세 부담과 중과 여부까지 모두 고려해야 하므로, 부담부증여를 실행하기 전 반드시 세액 검토를 통해 단순 증여와의 실익을 비교해 보는 것이 필요하다.

이제 세금은 다주택자가 자산을 정리하고 이전하는데 있어 가장 중요한 변수 중 하나가 되었다. 특히 양도·보유·증여 등 여러가지 방향을 고민 중이라면, 사전에 이전 방향을 충분히 검토한 후 진행하는 것이 바람직하다.