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최근 정부는 경기 동남부의 이른바 ‘반도체 벨트’를 중심으로 집값 상승세가 과열되고 있다고 판단하여 화성시 동탄구, 구리시, 용인시 기흥구를 규제지역으로 추가 지정했다.

이번 조치로 해당 지역에는 대출 규제와 함께 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정 등 이른바 ‘규제 3종 세트’가 동시에 적용됐다.
규제지역으로 지정되면 가장 먼저 관심을 갖는 부분은 대출 규제이지만, 세금 측면에서도 적지 않은 변화가 발생한다. 취득세 중과, 1세대 1주택 비과세 요건 강화, 다주택자 양도소득세 중과, 부담부증여 제한 등 거래 방식과 보유 형태에 따라 예상치 못한 세 부담이 발생할 수 있다.

따라서 부동산 거래를 계획하고 있다면 금융 규제뿐 아니라 세법상 영향도 함께 살펴볼 필요가 있다.
이하에서는 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정이 각각 부동산 세제에 어떠한 영향을 미치는지 핵심 내용을 중심으로 살펴보고자 한다.

1. 조정대상지역
주택의 취득세는 조정대상지역 여부에 따라 다주택자 중과 기준이 크게 달라진다. 비조정대상지역에서는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 적용되지만, 조정대상지역에서 두 번째 취득하는 주택부터 취득세율이 즉시 8%로 높아진다. 만약, 조정대상지역 내의 세 번째 주택을 취득한 경우라면 12%의 취득세율이 적용된다. 다만, 조정대상지역으로 지정되기 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 예외가 인정된다. 이 경우에는 비조정대상지역에서 취득한 것으로 보아 취득세 규정을 적용한다.




특히 주목해야 할 점은 ‘증여 취득세 중과’이다. 비조정대상지역에 소재한 주택을 증여를 원인으로 하여 취득하는 경우에는 원칙적으로 취득세율 3.5%가 적용된다. 반면, 조정대상지역에 소재한 주택을 증여받고 해당 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에는 취득세 중과대상에 해당하여 원칙적으로 12%의 취득세율이 적용된다.
다만, 위와 같은 취득세 중과 요건을 충족하더라도 증여자가 1세대 1주택자인 상태에서 배우자 또는 직계존비속에게 주택을 증여하는 경우에는 취득세 중과가 적용되지 않는다.

이처럼 유상취득(매매등)의 경우에는 ‘취득하는 사람’의 주택 수를 기준으로 중과 여부를 판단하는 반면, 무상취득(증여)의 경우에는 ‘증여하는 사람’의 주택 수를 기준으로 중과 여부를 판단한다는 점에서 차이점이 있다.




주택 양도세 부분에서는 조정대상지역으로 지정됨에 따라 ①1세대 1주택 비과세 요건이 강화되고 ②다주택 세대의 양도세 중과세 규정이 적용된다. 
주택을 취득할 당시 조정대상지역에 있던 주택은 양도 시점에 1주택이어야 할 뿐 아니라, 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 즉, 단순히 2년 보유하는 것만으로는 부족하며 실제 거주 요건까지 충족해야 한다. 

또한, 다주택자가 조정대상지역 내 소재한 주택을 양도할 경우 기본세율에 20~30%p가 가산되는 중과세율이 적용되며, 3년 이상 보유 시 적용받을 수 있었던 장기보유특별공제(장특공제) 혜택도 적용받을 수 없게 된다. 다만, 조정대상지역으로 지정되기 전 매매계약을 체결하고 계약금을 수취한 상태에서 지정 이후 잔금을 수령하였더라도 다주택자 양도세 중과 규정을 적용받지 않을 수 있다.


2. 투기과열지구
투기과열지구로 지정되면 정비사업(재건축/재개발) 조합원 지위 양도 제한 규제를 적용받는다. 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분계획인가 후부터 원칙적으로 조합원 지위의 매매나 증여가 금지된다. 만약 이를 어기고 거래를 진행할 경우 매수자는 조합원 지위를 얻지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있다.
투기과열지구로 지정되었다고 하더라도 조합원 지위 양도가 전면 금지되는 것은 아니다. 대표적인 전매금지 예외 사유로 다음과 같은 사항이 있으며, 조합원 지위 이전과 관련한 구체적인 사실판단은 조합측에 문의해 확인할 수 있다.

① 1세대 1주택자로서 해당 주택을 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주한 경우
② 조합설립일로부터 3년 이상 사업시행인가를 신청하지 못한 경우(정비사업 지연)
③ 사업시행인가일로부터 3년 이상 경과했으나 착공하지 못한 경우(정비사업 지연)
④ 착공일로부터 3년 이내 준공되지 못한 경우(정비사업 지연)

투기과열지구 지정으로 정비사업의 또 다른 규제는 ‘5년 재당첨 제한’규정 적용이다. 투기과열지구 내 정비사업에서 관리처분계획에 따라 조합원 분양이나 일반분양을 받은 사람과 그 세대원은, 분양대상자 선정일로부터 5년 이내에 투기과열지구 내의 또 다른 정비사업에서 조합원 분양이나 일반분양을 다시 받을 수 없다. 
이 때 당첨 기준일은 일반분양의 경우 ‘당첨일(분양대상자 선정일)’이 되며, 조합원 분양은 ‘최초 관리처분계획 인가일’이다. 즉, 이 기준일로부터 5년간은 동일 세대원 전체가 투기과열지구 내 정비사업의 추가 분양 자격을 잃게 될 수 있다. 

과거에는 일부 과열 지역에만 해당하던 규제였으나, 규제 지역이 광범위하게 확대된 현 시점에서는 세대원 중 한 명의 당첨 이력만으로도 재당첨 제한 규정에 의해 현금청산을 당할 수 있어 각별히 주의해야 한다.

또한, 투기과열지구 내 주택 거래 시에는 금액과 상관없이 자금조달계획서와 함께 증빙자료 제출이 의무화된다. 이러한 자금조달계획서는 부동산 취득자금을 어떤 경로로 마련했는지 기재하여 자금출처의 적정성을 검증할 수 있는 기초자료로 활용된다. 
국세청은 국토교통부로부터 수집한 자금조달계획서를 국세청이 보유한 재산·소득 등 다양한 과세자료와 연계하여 자금출처가 불분명하여 편법증여 등 탈세가 의심되는 경우 자금출처조사 대상을 선정하여 탈루된 세금을 추징하고 있다. 

만약, 부모 등으로부터 몰래 증여받은 자금으로 주택을 취득할 경우 자금출처조사를 통해 증여세 및 가산세가 부과될 수 있기 때문에 취득 전 자금조달 계획을 철저히 준비하고 전문가와 상담을 통해 리스크를 점검할 필요가 있다.


3. 토지거래허가구역
토지거래허가구역 내 아파트를 취득하려면 사전에 관할 지자체의 허가를 받아야 하며, 원칙적으로 허가일로부터 4개월 이내 전입하여 2년간 실거주를 해야 한다. 허가를 받지 않고 체결한 계약은 법적으로 무효가 되며, 실거주 의무를 위반할 경우 매매가의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 매년 부과될 수 있다. 다만, 모든 거래가 허가 대상은 아니며 현재 아래의 기준 면적을 초과한다면 토지거래허가를 받아야 한다.

① 주거지역 / 용도지역 지정이 없는 구역 : 6㎡ 초과
② 상업지역 / 공업지역 : 15㎡ 초과
③ 녹지지역 : 20㎡ 초과

한편, 토지거래허가구역 지정 전에 적법하게 매매계약을 체결한 경우에는 원칙적으로 토지거래허가를 받을 필요가 없다. 토지거래허가제는 허가구역 지정의 효력이 발생한 이후 체결되는 계약부터 적용되므로 지정 전에 성립한 계약에는 소급 적용되지 않기 때문이다. 다만, 계약 체결일과 계약금 지급 등으로 실제 계약이 지정 전에 이루어졌음이 객관적으로 확인돼야 하며, 허가를 회피하기 위한 형식적인 계약이나 소급 작성은 인정되지 않을 수 있다.

토지거래허가구역으로 지정되면 아파트의 경우 채무를 승계하는 방식의 ‘부담부증여’를 활용할 수 없다. 부담부증여란 주택에 설정된 채무, 즉 전세보증금이나 주택담보대출을 수증자가 함께 인수하는 조건으로 이루어지는 증여방식이다. 증여가액 전체가 아니라 채무를 제외한 순수 증여분에 대해서만 증여세가 부과되고, 채무 부분은 증여자에게 양도소득세가 적용된다. 

예컨대 시가 10억원인 아파트에 전세보증금 4억원이 있다면, 수증자는 6억원에 대한 증여세만, 증여자는 4억원에 대한 양도세만 내면 된다. 세금을 두 갈래로 나누어 과세표준을 낮춤으로써 누진세율의 충격을 분산시킬 수 있다. 채무를 승계하는 부담부증여는 법률상 ‘유상 거래’로 분류되어 토지거래 허가를 받아야 하는데, 만약 세입자가 있는 상태에서 증여하면 실거주가 불가능해 구청의 허가를 받을 수 없게 된다.

반면, 토지거래허가구역으로 지정되었다고해서 구역 내 모든 주택에 규제가 적용되는 것은 아니다. 아파트와 달리 단독주택, 다가구, 다세대(빌라), 오피스텔 등은 토지거래허가 대상에서 제외되므로 토지거래 허가 없이도 자유롭게 매매가 가능하다. 따라서 토지거래허가구역 내에서 투자처를 찾는다면 이러한 비(非)아파트가 대안이 될 수 있다.


4. 마치며
부동산 규제지역 지정은 대출 규제뿐 아니라 취득세, 양도소득세, 증여세는 물론 재건축·재개발, 토지거래허가 등 부동산 거래 전반에 영향을 미친다. 특히 계약 시기, 취득 방식, 보유 주택 수 등에 따라 적용되는 세법이 달라질 수 있어 단순히 규제지역 여부만으로 판단해서는 안 된다. 
따라서 부동산 거래를 계획하고 있다면 관련 세법과 규제를 종합적으로 검토하고, 거래에 앞서 전문가와 충분히 상담하여 예상되는 세 부담과 법적 리스크를 확인한 후 의사결정을 하는 것이 바람직하다.