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“상속받은 주택은 세금 계산할 때 없는 주택으로 쳐준다던데요?” 상속 상담을 진행하다 보면 수많은 납세자들이 공통으로 하는 오해다. 
부모님의 갑작스러운 사망으로 불가피하게 주택을 떠안게 된 상속인을 배려해, 세법이 상속주택에 대해 여러가지 세제 혜택을 두고 있는 것은 사실이다. 하지만 상속주택이라고 해서 언제나 만능 방패가 되는 것은 아니다.

피상속인과 함께 살았는지(동일세대 vs 별도세대), 물려받은 주택이 여러 채일 때 어떤 집을 받았는지(선순위 vs 후순위), 또 누가 얼마나 큰 지분으로 받았는지(최대지분 vs 소수지분)에 따라 상속주택은 완전히 다른 두 가지 얼굴을 가진다. 
상속주택만 믿고 안심하다가 자칫 세금 폭탄을 맞을 수 있는 치명적인 차이를 사례와 함께 비교해 보자.

 

1. 물려받은 집이 여러 채라면? 단 1채만 인정되는 ‘선순위 상속주택’ 
부모님이 여러 채의 주택을 남기셨다면, 물려받은 모든 주택에 특례가 적용될까? 안타깝게도 세법은 별도 세대가 상속받는 경우에 한해 피상속인(사망자)이 보유했던 주택 중 단 1채만을 1세대 1주택 비과세 특례 등이 적용되는 ‘선순위 상속주택’으로 인정한다.
선순위 상속주택은 ① 피상속인이 가장 오래 소유한 주택, ② 소유기간이 같다면 가장 오래 거주한 주택, ③ 거주기간도 같다면 상속개시 당시 거주한 주택, ④ 이마저도 같다면 기준시가가 가장 높은 주택(기준시가가 같으면 상속인이 선택)의 엄격한 순서로 판정된다. 만약 이 기준에서 밀려난 ‘후순위 상속주택’을 물려받게 되면 원칙적으로 비과세 등의 혜택을 받을 수 없으므로 주의해야 한다.


2. 나는 최대지분권자일까, 소수지분권자일까? (양도세 지분 판정 기준) 
하나의 상속주택을 여러 상속인이 공동으로 물려받았을 때, 양도소득세법은 원칙적으로 ‘상속지분이 가장 큰 상속인’ 한 사람만을 해당 주택의 소유자(최대지분권자)로 본다. 
만약 지분을 똑같이 나누어 상속지분이 가장 큰 사람이 2명 이상이 된다면 첫째 해당 상속주택에 거주하는 자, 둘째 최연장자 순으로 최대지분권자의 지위를 떠안게 된다. 이 기준에 따라 판정된 1인을 제외한 나머지 모든 공동상속인은 ‘소수지분권자’가 된다.


3. 1세대 1주택 양도세 비과세 “오직 ‘선순위’ 1채와 ‘소수지분’만 살아남는다”
내가 별도 세대로서 상속주택을 단독으로 물려받았거나 최대지분권자라면, ‘선순위 상속주택’이면서 ‘상속개시 당시 이미 보유하고 있던 기존 일반주택’을 양도할 때만 1세대 1주택으로 보아 비과세 특례를 적용해 준다. 
상속 이후에 새로운 주택을 사서 팔거나, 애초에 ‘후순위 상속주택’을 상속받았다면 비과세를 받을 수 없다.
반면, 소수지분권자라면 마법 같은 일이 벌어진다. 세법은 소수지분권자가 다른 일반주택을 양도할 때 해당 공동상속주택을 아예 그 사람의 소유 주택으로 보지 않는다. 
따라서 상속개시 당시에 집이 없었거나 상속 이후에 새로운 주택을 취득한 경우는 물론이고, 혜택이 없는 ‘후순위 상속주택’의 소수지분을 받았더라도 다른 내 집을 팔 때 비과세 혜택을 온전히 누릴 수 있다.


4. 다주택자 양도세 중과 배제 “최대지분은 선순위만 5년, 소수지분은 무적”
일반주택을 처분할 때 적용되는 다주택자 중과세율 배제 요건에도 무서운 함정이 있다. 최대지분권자는 ‘선순위 상속주택’을 상속개시일로부터 ‘5년 이내’에 양도하는 경우에만 중과세율 적용이 배제된다. 만약 5년 넘게 끌어안고 있거나, ‘후순위 상속주택’의 최대지분을 받았다면 일반주택을 매도할 때 고율의 중과세 철퇴를 맞게 된다.
반면, 소수지분으로 상속받아 양도하는 경우에는 ‘양도 시기 및 선·후순위와 관계없이’ 영구적으로 중과세가 배제된다. 후순위 상속주택 지분을 받았더라도 이 중과 배제 혜택만큼은 그대로 누릴 수 있다.


5. 종합부동산세 합산배제 “선순위 무관, 5년 뒤엔 40% 지분 요건이 핵심”
매년 납부해야 하는 종합부동산세(종부세)에서는 선순위·후순위 구분 자체가 아무런 의미가 없다. 
기존 1주택자는 물려받은 주택이 몇 순위이든 상관없이 상속 후 5년까지는 지분율에 무관하게 종부세 주택 수에서 제외되어 1세대 1주택자 특례(기본공제 12억원 등)를 안전하게 누릴 수 있다.
문제는 5년 경과 이후다. 5년이 지나면 ① 상속 지분율이 40% 이하이거나 ② 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(비수도권 3억원) 이하인 경우에만 계속해서 종부세 주택 수에서 제외해 준다. 지분율이 40%를 초과하고 가액 요건도 넘겨버린 상속인이라면, 5년 경과 시점부터 다주택자로 편입되어 세금 부담이 급증하게 된다.


6. [사례 연구] 지분 60% 형과 40% 동생의 엇갈린 운명
각자 본인 명의의 아파트를 1채씩 소유하고 별도세대를 구성해 살고 있는 형과 동생이 있다. 아버지가 남긴 여러 주택 중 혜택이 없는 ‘후순위 상속주택(공시가 10억)’ 1채를 두고, 형이 60%, 동생이 40%의 지분으로 분할하여 형은 최대지분권자, 동생은 소수지분권자가 되었다. 
상속 후 6년이 지나 각자의 기존 주택을 팔 때의 결과는 어떨까? 동생은 소수지분권자이고 종부세 지분율 요건(40% 이하)을 정확히 충족했다. 
따라서 후순위 주택임에도, 5년이 지났음에도 양도세 비과세, 다주택자 중과배제를 모두 적용받고 종부세 1주택자 혜택도 그대로 누린다.
하지만 형은 다르다. 후순위 상속주택의 최대지분권자이므로 애초에 양도세 비과세는 불가능하며, 40%를 초과하는 지분(60%)으로 인해 ‘5년의 데드라인’마저 넘긴 순간 양도세 중과 배제 및 종부세 특례 혜택마저 모두 박탈당하여 완벽한 세금 폭탄을 맞게 된다.


7. 현명한 상속재산 분할협의가 필수적인 이유 
이처럼 상속이 개시되면 단순히 주택의 경제적 가치나 법정 지분율만 보고 재산을 나누어서는 안 된다. 피상속인과 동일 세대였는지 별도 세대였는지를 가장 먼저 따져보고, 누가 선순위 주택의 최대지분을 가져갈지, 누가 40% 이하의 소수지분을 가져가느냐에 따라 각 상속인의 양도소득세와 종부세 운명은 극명하게 갈린다. 당장의 상속세뿐만 아니라 상속인들 각자의 현재 주택 현황과 미래 계획을 종합적으로 검토하여, 세무 전문가와 함께 최적의 지분율을 설계해야 하는 이유가 바로 여기에 있다.