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[장기거주 1주택자 지원 확대와 임대주택 관련 특례 정비]

정부가 발표한 「2026년 세제개편안」에서는 주택 양도소득세 과세체계를 실제 거주기간을 보다 중시하는 방향으로 개편했다.
장기거주한 1세대 1주택자에 대한 공제·감면은 확대하는 한편, 임대주택 등 기존 주택 관련 특례는 적용대상과 기한을 조정하는 내용이 포함되어 있다.

이번 개편은 양도시기에 따라 적용되는 공제율과 특례가 달라지고 일부 제도에는 별도의 경과규정도 두고 있어 실제 세 부담을 판단할 때 주의가 필요하다.
이하에서는 이번 세제개편안 중 양도소득세와 관련하여 실무상 확인해야 할 주요 내용을 살펴보겠다.

 

1. 주택 장기보유특별공제가 ‘장기거주 소득공제’로 바뀐다.
현재 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 대해 각각 연 4%씩, 합계 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
개정안에 따르면 2028년에는 거주 연 6%(최대 60%)와 보유 연 2%(최대 20%)를 적용하고, 2029년부터는 보유기간에 따른 공제가 없어지고 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%를 공제합니다. 장기보유 주택이라도 실제 거주기간이 짧다면 공제액이 감소할 수 있다.
공제금액에도 한도가 신설된다. 2028년에는 인별 연간 및 양도물건별 각각 20억원, 2029년 이후에는 각각 10억원이 한도이다. 양도차익이 큰 주택은 공제율과 함께 공제한도를 확인해야 한다.


2. 10년 이상 거주한 1주택자는 기본공제가 2500만원으로 확대
현재 부동산 양도소득에 대한 기본공제는 연간 250만원이지만, 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택을 양도하는 경우 기본공제가 2500만원으로 확대된다.
다만 250만원을 초과하는 공제액은 해당 1세대 1주택의 양도소득에서만 공제하며, 비거주자 및 특수관계인에게 양도하는 경우에는 적용되지 않는다. 부부 공동명의 주택은 각각 적용할 수 있으며, 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 시행된다.


3. 65세 이상 1주택자의 비수도권 이주 시 양도세 감면 신설
양도일 현재 만 65세 이상인 1세대 1주택자가 보유기간 중 총 5년 이상 거주하고 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중인 수도권 주택을 제3자에게 양도한 후 6개월 이내 비수도권으로 이주하는 경우 한시적으로 양도소득세를 감면한다.
감면율은 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도)이다. 다만 양도 후 5년 이내 수도권 주택을 취득하거나 수도권으로 재이주하는 경우 등에는 감면세액이 추징될 수 있으므로 사후관리 요건도 확인해야 한다.


4. 다주택자 조정대상지역 주택 중과가 2년간 완화
다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도소득세 중과세율이 2027년과 2028년 한시적으로 완화된다.
2주택자는 현행 기본세율 +20%p에서 2027년 +5%p, 2028년 +10%p, 3주택 이상자는 +30%p에서 2027년 +10%p, 2028년 +15%p로 낮아진다. 다만 2년 이상 보유한 주택에 한하여 적용되며, 중과 완화기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.
또한 2년 이상 보유한 주택을 2026년에 양도한 경우에도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고를 하는 일정 양도분에는 완화세율을 적용할 수 있는 특례가 있다.


5. 조정대상지역 간 일시적 2주택 처분기한이 2년으로 단축
조정대상지역 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득하는 경우, 일시적 2주택 비과세를 위한 종전주택 처분기한이 신규주택 취득일부터 3년에서 2년으로 단축된다. 어느 한 주택이라도 비조정대상지역이라면 기존의 3년 규정이 유지된다.

개정규정은 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용된다. 다만 2026년 8월 3일까지 주택 등을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전규정을 적용한다.

※본 내용은 정부가 발표한 「2026년 세제개편안」을 기준으로 작성한 것으로, 향후 국회 심의 및 관련 법령 개정 과정에서 변경될 수 있다.