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지난 8월 정부가 발표한 「2026년 세제 개편안」에 비사업용 토지의 양도소득세 중과를 강화하는 내용이 포함되면서, 토지의 양도를 앞두었거나 토지를 상속받는 고객들의 문의가 늘고 있다. 

개편안에 따르면 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 비사업용 토지의 중과세율이 현행 10%p에서 20%p로 오르고, 그동안 허용되던 장기보유특별공제도 배제된다. 아직 국회 심의 중인 정부안으로 확정된 내용은 아니다. 다만 원안대로 통과된다면 상속받은 토지를 어떤 가액으로 신고하고 언제 처분하는지에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있다. 

아래에서는 개편안이 세 부담에 미치는 영향과 상속 토지의 비사업용 판정, 그리고 상속세 신고 시 평가 방법 선택에 관해 이야기 나눠보고자 한다.

1. 비사업용 토지 중과 개편안의 주요 내용

(1) 개편안의 주요 내용

개편안에서 비사업용 토지와 관련된 주요 변경 사항은 아래 표와 같다.

(2) 개편안 적용 시 세 부담 비교

세율 인상보다 더 큰 영향을 주는 것은 장기보유특별공제의 배제이다. 오래 보유한 토지일수록 공제 비중이 크기 때문이다. 30년 보유한 토지를 양도하는 경우를 가정하면 세 부담은 다음과 같이 달라진다.

■취득 금액 2억원인 토지를 30년 보유 후 10억원에 양도하는 경우

현행 제도에서는 사업용 토지와의 세액 차이가 약 6000만원에 그치지만, 개편안이 적용되면 그 차이가 약 2억9000만원으로 벌어진다. ‘오래 보유할수록 세금이 줄어든다’라는 기존 공식이 비사업용 토지에서는 더 이상 통하지 않게 되는 것이다.

2. 상속받은 토지, 언제 비사업용 토지가 되나?

(1) 상속 토지에 대한 사업용 간주 규정

실제 상담을 진행하다 보면, 상속받은 토지는 3년 안에 팔아야만 사업용으로 인정받는다고 알고 있는 경우가 많다. 하지만 세법은 ‘상속개시일부터 3년간은 사업용으로 사용한 기간으로 본다’라고 규정하고 있을 뿐이며, 실제 판정은 양도 시점의 기간 기준에 따라 이루어진다. 상속 토지에 적용되는 주요 규정은 아래와 같다.

비사업용 토지 여부 판단 시 사업용 토지 기간 기준은 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상 또는 전체 보유기간의 60% 이상을 사업용으로 사용했는지에 따라 판정한다. 따라서 위 표와 같이 상속개시일부터 3년간 사업용 사용기간으로 인정되는 토지는 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 경우 사업용 토지로 볼 수 있는 기간 기준을 충족할 수 있다.

다만, 농지 등이 아닌 나대지는 이러한 사업용 토지 간주 규정이 없어, 상속받아 그대로 보유하다 양도하면 처음부터 비사업용 토지로 세금이 매겨질 수 있다는 점도 유의해야 한다.

3. 상속 시 감정평가 선택에 따른 세 부담 차이

상속받은 토지를 양도할 때의 취득가액은 상속세 신고 시 평가한 가액이다. 그동안 토지는 기준시가로 낮게 신고하는 것이 일반적이었지만, 이 경우 지금의 상속세는 줄어드는 대신 나중에 양도할 때 양도차익이 커진다. 

이 때 비사업용 토지에 대한 중과가 강화될수록 상속세율보다 양도소득세율이 높아져 양도소득세 부담이 커지게 되는 구조다. 따라서 현행 제도에서는 기준시가로 신고하는 것이 유리했던 경우라도, 개편안이 적용되면 감정평가를 통해 시가로 신고하는 것이 상속세와 양도소득세를 합산한 전체 세 부담 측면에서 오히려 유리해질 수 있다.

다만 상속세 세율, 예상 양도 시기 및 비사업용 토지 해당 여부 등에 따라 유불리가 달라질 수 있으므로, 무조건 높은 가액으로 평가하기보다는 개별 상황에 따른 종합적인 세 부담 검토가 필요하다.

특히 상속받은 토지의 경우 상속 당시 평가액이 향후 양도소득세 계산 시 취득가액에 영향을 미치는 만큼, 상속개시 직후부터 향후 처분 계획을 고려해 적정한 재산 평가 방법을 검토하는 것이 중요하다.

4. 상속 토지보유자가 검토해야 할 사항

첫째, 토지의 처분 시점을 검토하자

상속받은 토지 중 앞선 표와 같이 사업용 간주 기간이 적용되는 농지 등은 상속 후 5년 이내 양도가 가능하다면 중과를 피할 수 있으므로, 감정평가 및 처분 시점에 따라 종합적인 세 부담 비교가 필요하다.

둘째, 나대지라면 사업용 전환을 고려해 보자

나대지는 평가 방법 선택만으로는 해결이 어렵다. 건물을 신축해 건축물 부속 토지로 사용하거나, 소유자가 직접 주차장업을 영위하며 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 일정 기간 사용하면 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 다만 주차장은 연간 수입금액이 토지 가액의 3% 이상이어야 하는 등 요건이 까다로우므로, 운영비용 대비 절세효과를 따져봐야 한다.

이번 개편안은 아직 정부안으로 국회 심의 과정에서 내용이나 시행 시기가 달라질 수 있다. 그러나 비사업용 토지 과세 강화는 2021년에도 추진된 바 있는 만큼, 정책 방향 자체는 상당 기간 유지될 가능성이 있다.

그동안 상속세 신고에서 토지는 ‘되도록 낮게 평가하는 것’이 일반적인 전략이었지만, 앞으로는 상속 시점의 평가부터 향후 양도 계획까지 함께 설계해야 한다. 

확정되지 않은 개편안을 전제로 성급하게 판단하기보다는 현행법과 개편안 시나리오를 함께 검토할 수 있도록 상속개시 직후부터 전문가와 충분히 상담하기를 권한다.